「南國」奧園揮師「北伐」
來源：鳳凰網房產 作者：王迪
2017年3月，廣州房企中國奧園（03883.HK)在北京畫了一個「圈」。
通過收併購方式拿下了位於南二環的商住項目以及密雲區域的別墅項目，近18萬方的總建築面積補足了奧園在北京版圖的缺失。
在奧園集團內部眾所周知的是，創始人郭梓文、郭梓寧兩兄弟雖然出生於廣東番禺，集團重鎮華南，但是靠近政治、經濟、文化心臟的北方區域就像是郭老闆們心中的「白月光」，心嚮往之。
2009年，奧園斥資3.7億元拿下耀輝國際城的操盤權。彼時，奧園的半年銷售額僅有5.7億元，只是，首進京師維持了不到4年時間，奧園通過出售該項目取得了32億港元的資金回籠。
10年後，奧園將總部由廣州遷至深圳，居南望北，所向區域變得更為遼闊。如今，「奧園二環廣場」、「奧園·北京源墅」通過改造入市加推，而奧園也在規模衝刺的道路上加速「北伐」進程。
11月15日，奧園地產與湖南長信集團就郴州長信廣場項目進行合作簽約。就在同一周內，奧園接連獲得位於廣東深圳、廣西梧州等其他三個合作項目，擴儲超450畝。
有內部人士對風財訊表示：「老闆一直惦記著華北這一區域，奧園的下一步會加快環京區域的布局，石家莊、天津、涿州、保定、唐山都是奧園比較看好的城市，具體方式會以收併購為主，招拍掛為輔。從全國來看，會以粵港澳、長三角，環渤海為主，東北布局則會謹慎一些。」
「收割」
同為區域性房企，2003年鄭州起步的和昌集團，2013年將總部搬遷至北京，又於今年二次「遷都」深圳，南下華南，開啟「北撤」模式，原因無外乎於在北京寸土寸金的生存擠壓之下，「糧草」已無搶佔空間。
一個是由北至南，一個是由南至北。
郭梓文被稱作「房地產連鎖第一人」，按照他的說法，開發商必須摒棄「陣地型」和「板塊型」的發展思路,網路型地產連鎖開發經營才是最高境界。
所以，由南北擴而去，成為奧園布局策略。
據了解，此次奧園地產與湖南長信集團合作的郴州長信廣場項目，位於郴州大道與朱家灣大道(梨樹山)交匯處，項目總佔地約193畝，總建築面積約60萬平米，規劃有幼兒園、酒店、商業街、泳游池、公寓等，屬於綜合體項目。
與廣西梧州合作的項目位於廣西藤縣，項目佔地面積分別為63畝、87畝，此前，廣西顧榮集團與奧園集團在廣西貴港首度合作開發奧園·顧榮幸福里項目，而與深圳坪山區的恩達集團合作的項目為城市更新項目。
無獨有偶，今年1月，奧園成功收購福建福州優質住宅項目－平潭奧園翡翠嵐都。10月31日，中國奧園集團成為珠海翠微舊村改造項目實施主體，而奧園在珠海擁有城市更新項目達到10餘個，珠海聯安村、關閘村、高沙村、水翁坑村等多個項目在快速推進。
奧園在土地市場及收併購上顯然加快了步伐。據風財訊梳理髮現，今年，奧園相繼在成都、安徽等地拿地。
「去年華中，四川、成都、重慶項目比較多，成都貨值最高。華南部分項目體量不是很大，主要以舊改為主，而四川項目一個就幾十萬方，發展空間較大，上海、西安今年剛進入，北京收購的項目已經賣了一期，目前正在加推，體量及貨值還是很大的。」一位奧園內部員工這樣介紹。
事實上，奧園北拓之路在2017年曾經歷過一波高潮。
2017年11月，奧園地產首進山東青島，分別在膠州、西海岸和即墨藍色矽谷連續布局奧園首府壹號、奧園翰林名苑、奧園海泊瀾灣三盤，奧園試圖以「高周轉」模式快速實現複製，只是從布局來看，華南區域仍舊貢獻了銷售額較大的比重。
2019年半年報顯示，二零一九年上半年銷售貢獻主要來自深圳奧園翡翠東灣、成都成華奧園廣場、珠海橫琴灣區一號及東莞奧園觀瀾譽峰等項目。
風財訊梳理奧園2019半年報發現，奧園廣東銷售額為171億元，佔據536億元銷售總額的31.9%,京、津、冀、山東銷售額綜合相加為47.3億元，僅僅佔據所有銷售額的8.8%。
區域布局失衡仍是奧園的一大問題。
在同為「華南五虎」的碧桂園、恆大上半年跨過了3000億元門檻，奧園在銷售額進擊方面顯然有些失速，區域北拓在華中區域顯然有所進展，而區域大本營之外，在管理半徑不斷放大之後，管理及品質問題成為不得不面臨的考驗。
「三舊」
郭梓文以「郭承包」聞名。
上個世紀90年代，奧園與中體產業合作，開發了名噪一時的奧林匹克花園系列產品，時任國家體育總局局長伍紹祖先生親筆為廣州奧林匹克花園題詞，奧園拉開了「運動 地產」中國複合地產的大幕。
奧園視圖通過收併購城市更新領域在千億征途上狂奔，而奧園80%的項目都是通過收併購形式進行。
據不完全統計，奧園目前布局的城市更新項目已經覆蓋廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、北京、保定、南寧、西安等地並簽訂70餘個城市更新項目，可售面積約5000萬平方米，實現「舊城鎮、舊廠房、舊村莊」三舊改。
一線核心城市的招拍掛拿地門檻升級，房地產步入存量市場，城市更新無疑是一塊房企搶食的巨型「蛋糕」，在新房開發空間趨於有限的情況下，運營、改造、更新成為房企佔位存量住宅市場的破局關鍵。
據風財訊統計，包括碧桂園、龍光地產、保利發展、華潤置地、中國恆大、雅居樂、中海地產、萬科、佳兆業等眾多房企紛紛搶佔粵港澳大灣區，並進軍舊改項目。
僅2019年上半年，奧園通過城市更新獲取的潛在可售土地資源約2197億元，比2018年大幅上升1537億元。據半年報顯示，截至二零一九年六月三十日止，中國奧園擁有230個項目，分布逾75個境內外城市，土地儲備總建築面積達4012萬平方米（權益比81%），總貨值約人民幣4,255億元，大灣區佔比約27%。
事實上，通過擴儲的方式，奧園的業績發展確實有了較為明顯的提升。
2016年至2018年，奧園的合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長68.8%、78.1%、100%，三年間的複合年增長率達到89%。2019年1月至10月集團未經審核合同銷售額累計約人民幣886.2億元，較2018年同期增長31%。2019年，公司年度銷售目標為1150億元，增長率僅為25%。
誠然，完成全年目標奧園好像並不費力，只是與土地面積呈現同向增長的是奧園負債率仍然居高不下，投資性現金流連續5年處於負值，2014年到2019年現金流分別為-14.28億元、-9.24億元、-40.69億元、-99.44億元、-169.6億元。
今年7月份，中國奧園以32.61億元收購百年人壽13.86%股份，成為第一大股東。對於此項交易，中國奧園表示，於今年年初分拆的奧園健康，在康養、大健康、醫美等方面有一定的追求，公司認為參與百年人壽收購對健康產業、康養產業以及奧買家客戶群聯動發展，具有互補性。
事實上，奧園旗下有「地產集團、商業地產集團、國際投資集團、健康生活集團、科技集團、文旅集團、金控集團、奧買家集團」八大複合地產。
只是複合業態之下，雖有具體分工，但也存在相互交叉。例如，地產集團與商業地產雖分屬不同板塊，但兩者都有商業及住宅行業。雖說有利於促進二者之間競爭發展，但是不可避免的是同業競爭問題或許一定程度上會為增速埋下隱患。
