國家級人口戰略落地！中國房地產最大變數降臨
作者 | 時晨晨
來源 | 葉檀財經（tancaijing） 已獲授權
很多人都忽視了！
臨近年末，重磅消息陸續出台，國家對人口問題的重視，前所未有！
11月8日，時隔十年，國家再次宣布，全國人口大普查。
10年前，提起中國，首先想到的是，人口紅利、世界工廠等等；10年後，提的更多的是，勞動力成本上升、人口老齡化等。
十年時間，人口形勢天翻地覆，老齡化問題凸顯，人口紅利轉向人口負債。
11月21日，國家印發重磅文件，《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》，制定了2022年、2035年和2050年，短中長期起各個階段的目標。
奇怪的是，如此重磅文件，大家竟然毫無反應，實在讓人看不下去。
11月23日，人民日報海外版忍無可忍，給大家划了個重點：應對老齡化已經上升為國家戰略！
擔心大家不夠重視，政府官網還轉載了這篇文章。
有史以來，我們官方把應對人口老齡化，上升為國家戰略！
10多天內，我們連續宣布人口領域的多項重要信息，官媒也一再強調這件事的重要性。
我們的人口局勢確實變了。
未來30年，中國經濟全領域，都將受到巨大影響，房地產市場受影響最大。
勞動力短缺：領導不聽話就離職！
只有正視問題，才能解決問題。
這份規劃里明確表示，人口老齡化是「今後較長一段時期我國的基本國情。」
網上有個段子：
60後：什麼是離職
70後：為什麼要離職
80後：收入不高我就離職
90後：領導罵我我就離職
95後：感覺不爽我就離職
00後：領導不聽話就離職
這是個段子，也反應了我國的真實狀況：年輕勞動力急劇萎縮，市場供需嚴重失衡。
根據2010年人口普查資料，80後、90後、00後人口分別為2.19億、1.88億、1.47億，90後比80後少約3100萬，00後比90後少4100萬。
從1950年到2015年，中國的生育率從6驟降至1.6，同時期，美國從3.3降至1.9、日本從3降至1.4、印度從5.9降至2.4。
前無古人，後也無來者，這就是中國生育率的下降速度！
人口問題是個長期問題，不容易扭轉趨勢。全面放開二胎政策後，預期中的嬰兒潮並沒有到來。
最近幾年，新生人口繼續下降，2016年是1786萬，2017年是1723萬，2018年是1523萬，創1949年以來正常年份新低。
2019年，數據下滑的更嚇人，母嬰行業觀察預計，新生人口將下降400萬，僅有1100萬。
這個數字又將創歷史新低。
年輕人少，勞動力少，議價權在勞動者這一方，所以00後才敢這麼放肆。
我們確實有點兒老，而且老的速度有點兒快。
2018年，中國老年人口接近1.7億，差不多是英、法、德總人口的2倍，佔比高達11.9%，預計2022年、2023年進入深度老齡化社會。
當前，全球老齡化最嚴重的國家是日本，3個人裡面就有1個老年人，老年人口佔比高達33.33%。
有機構預計，2040年，中國老齡化程度就趕上了日本，成為全世界最老的兩個國家。
（來源：US Census Bureau）
這個預測有點兒激進，但是我們的數據也預計，2050年中國老齡化會達到日本程度。
全國老齡工作委員會辦公室預計，2035年後，中國老年人口佔總人口的比例將超過1/4，2050年以後，3個人里將有1個是老人。
無論哪種預測，人口情況都不樂觀。
人口老齡化，房地產大退潮！
人，既是生產者，又是消費者，是社會經濟的中心。
人口問題，是經濟的核心問題，全社會各個方面都受影響，其中受衝擊最大的就是房地產市場。
關於人口和房地產的關係，有很多反常識的觀點非常流行，也很會糊弄人，邏輯上有極強的迷惑性。
比如，人口老齡化對房地產的影響不大，甚至人口越多，房價會越高。
邏輯是，人口雖然老齡化，但是人均壽命長了，房屋供給並不會減少，反而會出現非常多獨居人口，他們對房子的需求增加。甚至，他們還列舉了個別國家的案例，來支撐這個觀點。
這個邏輯最大的問題是，它把人口和房價單拎出來，而且是用個例支撐，並不具有普遍性。
孤立的看兩個變數，找個例支撐，全世界數據浩如煙海，總能找到跟自己觀點一致的數據。但這毫無意義，不是一般規律，也不能用來預測。
人口問題影響社會的各個方面，比如收入、儲蓄、生產率、投資、信貸等等，這些因素也會從不同渠道影響房價。
人口一定影響房價，而且老年人越多，房價就越疲軟。
根據英、美、德、日、法等全球22個國家，長達25年的人口和房價數據，做指數回歸就能發現，勞動力人口佔比與房價趨勢高度一致。
它解釋了各國60%的房價變動！
（數據來源：OECD、世界銀行）
所以，從全球的大數據看，年輕人口越多，房價就越上漲，老年人越多，房價就越不漲。
反觀我國，老齡化大趨勢下，房地產一定會大退潮，房地產長周期內將一直承壓，投資收益率很有可能跑輸其他投資標的。
再換另一個角度理解。
房子是用來住的，這是房地產的本質屬性。但是，還有一個事實是，房地產在全球各國都是重要投資品，有很強的金融屬性。
我國也一樣，經過前幾輪的炒作，房地產已經成為重要的投資和投機工具，「磚本位」流傳甚廣。
既然有投資屬性，房地產就會遵循金融市場的一般規律：年輕人越多，投機行為越嚴重。
年輕人，荷爾蒙分泌旺盛，愛冒險，容易衝動，再加上年輕人身富力強，風險承受能力較高，所以一直以來，年輕人都是投機的主力軍！
這一點，從英美德法等全球各國股票市場的估值就能看出來，年輕人口越多，股票市場的估值就越高，年輕人口下滑，股票估值水平就下降，相關性非常強！
房地產市場也不例外，老齡化越嚴重，房地產市場就越接近居住屬性，金融屬性也就越小，房地產市場泡沫也就越小。
更何況，「房住不炒」仍然是我們當前房地產調控的總體思路，沒有改變。
人口老齡化趨勢下，投機需求必定大幅減少，房子會逐漸剝離金融屬性，回歸居住屬性。
任何市場都一樣，沒有了泡沫，也再難起浪潮。
重磅文件決定未來分配機制，告別房地產！
《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》，是我們未來30年應對老齡化的總綱領文件，裡面全是關鍵信息，每一條既是大挑戰，也是大機遇，事關未來30年國運。
其中有兩點，需要特別注意：
夯實應對人口老齡化的社會財富儲備，
1、通過擴大總量、優化結構、提高效益，實現經濟發展與人口老齡化相適應。
2、通過完善國民收入分配體系，優化政府、企業、居民之間的分配格局，穩步增加養老財富儲備。
第一點，翻譯過來就是，當前的社會財富結構不合理，需要優化，這樣才能夠把全社會的財富儲備夯結實，沒有泡沫。
跟發達國家相比，當前我們財富結構最不合理之處是什麼？房子占居民財富的比重太高！
在其他國家，房子占家庭總資產的比重差不多35%左右，中國卻高達77%，一線城市甚至高達90%以上。
除了房子，一無所有。這種財富結構對普通人來說不合理，對於老年人來說更不合理。
老年人要房子幹嘛？以房養老嗎？行不通。
從全球來看，以房養老都是小眾的。在最成熟的美國市場，參與率也才3%左右，英國大約0.2%。
我們從2014年7月份就開始試點兒了，這麼多年過去了，也沒搞出個所以然，還惹出不少詐騙事件。
再退一步說，即便這個模式行得通，房價大漲，房地產盛世的時候也推不下去。
很簡單，因為房價有上漲預期在，都不願意把房子抵押出去，如果金融機構強推，只能自己兜底風險，承諾房價上漲了賠差價，下跌了認倒霉。
這極大的扭曲了風險收益關係，金融機構也不願意做，這也是以房養老在我國推不下去的重要原因之一。
無論從那方面看，房地產大浪潮，都不利於老年人養老，不是老齡化社會所需要的東西。
第二點，翻譯過來就是，完善國民收入分配機制，這一點有新的變化，影響也非常深遠。
過去，最好的工作是什麼？去當地規劃局上班，然後把自己家劃為拆遷區。
拆遷戶動不動就分個成千上百萬，抵得上名校大學畢業生幾十年的奮鬥，憑什麼？
這個問題，最近也引起了重視，11月22日的人民日報專門發布署名文章，決定了未來的激勵制度、分配製度怎麼走。
一些人僅靠買房，就可以成為「山大王」，這既非公平的體現，也無助於效率的提升。
的確，房地產嚴重扭曲了社會收入分配體系，讓勤懇勞動的人沒有得到應有的「獎勵」。
房價一漲，就抵得上普通人10多年工資，買房的，炒房的也都發了財，社會階層提升好幾個等級。勤勤懇懇工作，不買房，不投機的人都吃了大虧。
房價大漲，財產性收入遠遠超過勞動性收入，全社會價格又大幅上漲，受益的也只是一小戳敢負債、敢投機的人。
房地產大浪潮，鼓勵的是投機，懲罰的是勤懇勞動，這種分配方式未來也將改變。
未來，成群結隊去跳廣場舞的老年人會減少，他們會參與到各個工作領域，工資將成為老年人重要收入來源。
要是房價還像過去那樣大漲，年輕人工資被侵蝕的厲害，老年人工資被侵蝕的更厲害，他們根本無法養老。
國家新戰略橫空出世，未來30年經濟結構將得到極大調整，再加上人民日報署名文章，未來分配機制也將調整。
改革越來越深入，變化越來越深層，房地產已經完成使命，盛世不再。
對於一系列的格局變化，智谷趨勢持續地觀察、記錄、思考，此次重磅新書《中國城市大洗牌》就是其精華成果。
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