2020風向定了！年度最重磅的高層會議，透露樓市六大變化
智谷趨勢（ID：zgtrend）?|? 路口大爺
12月12日，最高規格的年度經濟會議「中央經濟工作會議」在京舉行。
高層在會議上會分析當前的經濟形勢，然後確定明年宏觀政策的總基調、部署重點工作。
而這份會議公報，就藏著中國明年的財富動向。
房地產市場明年會出現什麼變化，也藏在這份公報里。這就給各位讀者送上最新解讀。
公報對於房地產的表述如下：
「要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。」
對比去年：
「要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。」
不變的是，會議繼續強調了「房住不炒」，證明中央層面的政策保持穩定，方向不會出現大調整。
但以下這六點變化，更值得關註：
一項堪比棚改的「四萬億」工程：「舊改」
「城鎮老舊小區改造」已上升至國家戰略層面，是對沖政策的著力點。它第一次出現在高層會議上，是今年6月中旬的國常會。之後，全國舊改開始加速。
據官方初步摸查，各地上報需要改造的城鎮老舊小區有17萬個，涉及居民上億人，國務院參事還給出一個可撬動的投資額：四萬億。
舊改和棚改一樣，都是天才般的構想。它既能快速落地基建項目，也能在拉動居民消費上立即見效。
比如，小區加裝保溫層、修電梯、換水電氣路和光纖設備的時候，很多人順便就把家裡重新刷一遍，再新添家電，這不就帶動了消費。撬不動六個錢包，掏點小錢總不是問題吧。
「舊改」會是樓市的一大變數。
比如，一部分「老破小」會因此升值。
具體到高低樓層，可能就會面臨以下三種情況：
一：受小區改造的帶動，整體升值；
二：因為裝上電梯，高樓層升值；
三：因為電梯給低樓帶來層採光不好、隱秘性不高、有雜訊等問題，低層房屋升值不僅沒有高樓層快，甚至還更難轉手，或者房租更低。
想投資「老破小」一定要睜眼看清楚。
真正有價值的，只能是在大城市核心城區、建築質量不會太差、老化程度不會過於嚴重的老小區。
另外，還要綜合評估小區的居民收入水平，很多老舊小區會存在產權混亂的問題，諸如混雜房改房、廉租房、回遷房等，後期物業管理費、工程收益都較難保證，舊改工作推進困難。
而那些可以把舊改推進到第三步公共服務類設施的小區，樓盤升值會更明顯。
另外，這批舊改小區必須是城鎮里「建成於2000年以前、公共設施落後、影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區」。
對房地產的政策調門沒有上升。
口徑沒有更嚴，意味著地方可以有更多試探中央的空間。
作為此次會議的風向標，上周五召開的政治局會議隻字未提「房地產」，這同樣是信號之一。
按照過往經驗，一般想要收緊房地產市場的時候，對房地產的調門會很嚴厲和明確，比如：「堅決遏制房價上漲」、「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。
去年底的政治局會議同樣未提房地產，2019年則出現了短暫的樓市小陽春。
現在來看，2020年極大概率會有局部樓市的回暖。
沒有「分類指導」，地方調節空間加大。
因城施策仍然是施政邏輯，但相比去年，沒有了「分類指導，夯實城市政府主體責任」，進一步降低地方放鬆調控的壓力，減弱政治約束。
沒有了「指導」，地方更靈活了。接下來，我們會看到更多的城市出現放鬆限購、降低人才門檻、降豪宅稅等各種花樣百出的邊際寬鬆政策。
不過，像張家港的取消限售「一日游」，也是一個信號——地方要掌握分寸。限售是非常關鍵的調控政策，一旦取消，就沒有所謂的「凍樓」了，交易全部被盤活起來。為了防系統性風險，房地產不能一潭死水，但也不能活躍過頭，而是要穩，這就是接下來要說的第四點。
穩字當頭，對房地產市場是最好的
明年是全面小康、實現第一個百年目標、以及「十三五」規劃收官之年，增速非常關鍵。公報稱：「實現明年預期目標，要堅持穩字當頭。」所以，房地產還是要發揮穩增長作用。
雖然不會再出現房價大漲這樣的暴利機會，但是在經濟下行期，能穩住房價、地價，已經很考驗調控能力了。
如果你對中國的長期有信心，那麼「穩地價、穩房價、穩預期」這三穩寫進去，相當於給房地產市場喂下了定心丸。
這三穩下來，在一些房價跌得太過分的城市，地方政府的放鬆調控、指導市場價格等行為也有了中央精神的背書。當然，還是要在「房住不炒」的總基調下。
「大力發展租賃住房」，租售比有望提高
在中央經濟工作會議舉辦的這幾天，有不少城市出台了租房市場的相關政策，包括公租房、共有產權房的加速推出。
租房市場正在加速推進多主體供應的格局，用公租房、廉租房來保證民生，同時也會允許市場渠道提供的房慢慢漲租金，以此提升房產回報率。
中國的一線城市租金回報率全部都不及2%，但中國既不能現在就讓房產失去投資價值，又希望抑制炒房行為，那麼只有提高租金回報率，讓不動產可以產生穩定的現金流。
未來租金回報率也會是買房的重要參考指標。
「區域」！「中心城市」!「城市群」！
我們不斷強調，區域政策再也不是均衡發展，而是要重點突破。現在也早不是房地產躺贏時代了，買房要堅定跟著國家戰略走。
公報提出，
「要加快落實區域發展戰略，完善區域政策和空間布局，發揮各地比較優勢，構建全國高質量發展的新動力源，推進京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區建設，打造世界級創新平台和增長極。要紮實推進雄安新區建設，落實長江經濟帶共抓大保護措施，推動黃河流域生態保護和高質量發展。要提高中心城市和城市群綜合承載能力。」
資源在往發達的東部地區傾斜，往中心城市和大都市圈傾斜，二八效應會越來越強。
無疑，都市圈外的三四線城市，必然要面臨逐漸收縮的命運。
人也要順著資源的方向走，順著趨勢走，才是最明智的。
—這裡是華麗麗的分割線—
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