「2019財報表裡」太古地產溢利之謎：下跌53%與增長138%
來源：經濟觀察報
經濟觀察網 記者 張雅楠 3月12日，太古地產（01972.HK）發布了2019年業績。
過去的9個月，對包括太古地產在內的眾多香港企業來說，堪稱「嚴峻」和「黯淡」，香港的社會因素以及新冠病毒疫情，不可避免影響到了太古地產旗下的商場、寫字樓及酒店業務。
從2019年度股東應占溢利下跌53%和基本溢利上漲138%這樣截然相反的兩個組數據中，可以窺見這個在香港耕耘了150年的老牌企業身處的環境及應對方式。
出售非核心資產
2019年度，太古地產實現基本溢利241.3億港元，同比上漲138%，增幅來自出售兩座位於太古城的辦公樓及香港其他投資物業的溢利。
太古地產在該年度先後完成了兩個公司股權的出售，分別是持有太古城兩棟辦公樓的附屬公司100%的權益，以及持有香港英皇道辦公樓的公司全部50%的權益。
出售投資物業權益的溢利138.7億元，幫助太古地產把債務凈額從2018年的299億元大幅降至2019年的152.9億元。
同期的資本凈負債比率也由10.6%降至5.3%，相應的利息倍數、現金利息倍數等償債能力指標也較2018年大幅提升。
太古地產董事局主席施銘倫表示，以非常有吸引力的估值出售多項非核心資產，符合太古地產的發展戰略，2019年底的財務狀況是穩健的。未來不排除通過出售非核心資產獲得資金，投入更多資源在核心資產部分。
目前，太古地產的收入來源以香港、中國內地和美國為主。
從最近3年的收入表現看，來自中國內地、美國的收入逐年緩慢上升，但增長幅度無法彌補來自香港收入的減少，因而整體收入呈現下降趨勢。
在賣出資產的同時，太古地產在2019年補充了土地儲備，在香港購入了兩幅土地，在印度尼西亞雅加達購入一幅土地。
談及香港的住宅市場，施銘倫認為，香港的住宅供應緊張、需求健康、利息很低，雖然因為香港發生的事情，太古地產近期會有一些小的調整，但中長期非常有信心。
對中國內地市場，太古地產財務董事劉美璇表示，有雄心在大灣區已有的基礎上進一步發展業務。目前，太古地產在大灣區11個城市中的香港和廣州已有業務，同時在深圳開了第一個辦公室，已有同事開始工作，會積極尋找機遇。
除了降低債務和拓展業務，基本溢利的增加也保證了派息不受經濟形勢影響。
太古地產稱，其股息政策是，「達致股息可持續增長，並於未來派付一半的基本溢利作為普通股息」。
近5年內，太古地產的股息占基本溢利41%。2019年，太古地產全年派息每股0.88港元，合計51.5億港元，占基本溢利的21%。
管理層解釋，因有太多不明朗因素，派息採取了審慎的策略。
投資物業估值變動
不明朗的因素，已對太古地產產生影響。
2019年，太古地產股東應占溢利為134.2億港元，同比減少53%，其中最主要的影響因子是，投資物業公平值從2018年的194.5億港元降低為37.2億港元。
投資物業估值的變化離不開社會和經濟環境因素。
一直以來，太古地產以在香港、中國內地持有大量城市級商業項目為人熟知，例如香港的太古廣場和太古城、成都和北京的太古里、上海和廣州的太古匯等。除此之外，太古還持有大量寫字樓、酒店等，在過去的9個月，這些資產面臨考驗。
由於續約租金上調、出租率高，以及新開幕項目租金增加，香港辦公樓物業組合的租金收入有所增長，不過，這不足以抵銷香港零售物業的租金下降。
2019年下半年，香港零售業遭遇寒冬，太古地產對旗下商場租戶給予了租金支援。撇除租金支援，太古地產在香港的零售租金收入總額略為下降。
而在中國內地，其租金收入總額上升了8%，主要原因是續約租金上調、零售銷售額上升以及近乎100%的出租率。
隨著新冠疫情的來襲，人流聚集成為禁忌。太古地產對香港和中國內地的零售業態展望一致：預計2020年零售物業租金收入將會下降，個別零售租戶會因應其業績狀況獲得暫時性租金支援，在不影響與租戶長期關係的情況下，將儘可能節省成本。
不同的是，對香港，太古預計除了疫情因素，社會事件及經濟的不確定性亦對零售消費帶來不利影響；對中國內地，儘管當前存在疫情影響，長遠而言，預料國際零售商及餐飲業經營者對零售樓面的需求強勁。
反映在估值上，2019年底，太古地產的投資物業組合估值總額為2767.9億港元，估值上升但增幅下降，主要由於香港辦公樓物業及中國內地投資物業的估值上漲而稍微上升，但部分被香港零售物業的估值下跌抵銷。
如果撇掉投資物業估值因素，單看租金表現，2019年，太古地產的租金收入總額為122.7億港元，同比上漲1%，扛住了香港社會事件的影響。
施銘倫表示，憑藉平衡的投資組合以及穩健的財務狀況，太古地產有充足的實力抵禦此艱難時期帶來的影響，並在將來環境改善時受益。
與中國內地房企主要採取高槓桿高周轉發展不同，港資房企財務風格普遍穩健，且融資成本低，2019年太古地產加權平均債務成本僅為3.4%，流動負債總額為154.7億港元，流動資產總額為206.4億港元。
