實地地產的兩位隱身大佬
獵雲網註：張量已經是傳遞娛樂（HK01326）、腦洞科技（HK02203）、力量能源（HK01277）三家港股上市公司的實際控制人。而今，張量希望將實地地產打造成自己旗下第四家港股上市公司。文章來源：稜鏡·騰訊小滿工作室，作者：孫春芳。
張量在地產二代中出奇低調，從不接受任何媒體採訪，就連自己的公司——實地地產，悄然於5月20日向港交所提交招股說明書。
張量已經是傳遞娛樂（HK01326）、腦洞科技（HK02203）、力量能源（HK01277）三家港股上市公司的實際控制人。興趣廣泛的他，涉足眾多領域：礦產、娛樂、科技、投資、工程、通信，實地地產是他涉足地產的重要棋子。
在網紅這一興趣點上，張量與王思聰等二代並無不同，張量曾找來職場招聘節目《非你莫屬》評審嘉賓楊蓉，擔任旗下投資公司的合伙人。
張量的妻子——1993年生的龍茜，在招股說明書中首次出現，她在小紅書、淘寶、微博上還有一個名字——peony鹿鹿。
張量的岳父龍少彬曾是貴州當地富商，在酒店等地產行業摸爬滾打。張量的父親則是富力地產聯席董事長張力。在實地地產的土地儲備中，廣州與貴州所佔比重最大，前者是張力的大本營，後者是龍少彬的發跡之地。
而今，張量希望將實地地產打造成自己旗下第四家港股上市公司。
2015年實地地產銷售額14.6億元，當年開始發力，斥資31.32億元連續拿下廣州黃埔區的「明星板塊」長嶺居8宗宅地，成為該板塊的最大「地主」。
此後數年，實地地產銷售額有所增長，但起起伏伏。
克而瑞數據顯示，2017-2019年，實地地產銷售額分別為201.1億元、158億元和119.6億元。
實地地產只是張量龐大產業矩陣中的一環。
2003年，張量成立恆量建設集團並擔任股東和董事，恆量建設的業務範圍包括機電設施、電力設備、通訊設施等建築行業各個領域。
工程做久了之後，張量開始進入地產行。實地地產招股說明書顯示，2006年該公司成立，張量與母親廖冬芬各佔80%、20%的股份，此後張量獨自控股公司。
實地地產的壯大，離不開富力的扶持。
2006年實地地產在廣東省中山市開發首個住宅物業項目——中山璟湖城，富力地產北京公司副總經理的鄔琳坐鎮操盤。富力集團另一個高管王洪志，長期擔任實地地產副總裁與廣州、遵義、無錫等城市公司的負責人。
實地地產的招股說明書中，關聯公司佔了四頁，共計98家，主要是兩大部分，一是張量控股的公司：如廣州哈奇公司、廣州黑洞投資公司、廣州盈綠生態園林工程公司等；二是跟富力有關的公司，如北京富力城房地產開發有限公司北京富力萬麗酒店、廣州天力建築工程有限公司、廣州天力物業發展有限公司等。
招股說明書顯示，實地地產與關聯公司的交易主要是：相互墊款，提供工程、裝修、園藝、設計、智能家居等服務。
招股說明書披露，實地向張量個人控制的廣州盈綠生態園林公司、廣州哈奇、廣州三拾七度等公司，一共採購了3.56億元的產品。截至2019年12月31日，實地地產應收關聯方款項凈額高達85.39億元，應付關聯方款項為36.04億元。
招股說明書介紹，2017年12月31日，張量、張力共同擔保了兩筆借款，分別是27億元和23.45億元；2018年12月31日，張量、張力共同擔保了一筆28.50億元的借款。
招股說明書顯示，實地地產2017、2018、2019年的短期借款分別為25.28億、43.47億、35.87億元；經營現金流近三年為25.17、6.62、2.22億元；投資現金流近三年一直凈流出，分別為-59.10、-27.14、-19.62億元；籌資現金流近三年為52.63、16.91和-4.35億元。
實地地產近三年的現金凈額分別是18.70、-3.6和-21.76億元。
截至2019年年末，實地地產名下現金20.39億元，借款總額則為129.28億元，其中一部分為信託等高息非標融資，未償還的信託融資及其他非銀行融資為31.13億元，占借款總額24.6%，其中一筆借款餘額880萬元，年息16%；另一筆借款餘額3132萬元，年息17.5%。多筆高息借款將在2020年5、6月到期。
招股說明書顯示，實地地產為這些融資進行了質押擔保，質押物或為項目公司的土地使用權，或為項目公司的股權。
實地地產的融資成本逐年上升，近三年分別為6.59%、6.67%及8.37%。
實地地產招股書還強調其智能地產的概念。
實地地產招股書稱，通過整合先進技術、智能家居及電子產品，打造的智慧人居生態系統可有效覆蓋整個社區而非單個居住單位，使客戶在物業管理及生活中享受一體化的智能解決方案。
具體而言，是在實地地產開發的小區中配備無人駕駛通勤車和智能配送機器人。
招個年入過億的總裁
在招賢納士上，張量可謂不遺餘力。
早先，為做成地產業的「蘋果公司」，而非摩托羅拉、諾基亞，張量聘請前百度高管李明遠擔任實地地產總裁，試圖用互聯網思維革新地產。
李明遠一年左右離職。
接近富力集團的一位地產人士表示，李明遠到實地後大刀闊斧調整架構，但那套互聯網做法對公司業務發展未能起到預期作用。
張量隨後招來前金輝集團總裁馬立強擔任實地地產總經理，眾多泰禾集團的舊將也紛紛加入。
原泰禾CFO李斌擔任實地地產首席財務官；原泰禾總裁助理李朝陽擔任實地副總裁，主要負責採購及招標事宜；原泰禾北京分公司原副總經理燕百勇擔任實地地產助理總裁，負責工程管理等工作。
2019年11月，張量更是將地產圈明星職業經理人——原碧桂園副總裁、江蘇區域負責人劉森峰納入麾下，後者因跟投曾年收入過億元。
2020年4月，劉森峰獲任實地執行董事兼首席執行官，主要負責實地整體物業發展及日常管理。
劉森峰在接受媒體採訪時表示：「2020年到現在，實地集團布局越來越快，發展還在加快，彎道超車不是完全加速，而是在別人減速的時候，我們減得比別人少一些。」
劉森峰說的「彎道超車」，表現為頻頻拿地：2020年一季度，實地拿下天津、佛山、昆明、惠州、無錫等五個地塊，拿地金額約16億元，拿地面積約83萬平方米。
截至2020年3月31日，實地地產土儲總計1017萬平方米，包括4個竣工項目、26個開發中項目及7個未開發項目。
岳父的地產生意
截止2019年末，實地招股書顯示的土儲面積中，廣州佔了11.4%，貴州佔了11.1%，前者是張量父親張力的「勢力範圍」，後者是張量岳父龍少彬的發跡之地，後者在貴州凱里開發過酒店等地產項目。
工商信息顯示，2018年，龍少彬將其最主要的一家公司深圳市嘉瑞禾投資集團的主要股權轉讓給富力集團。龍少彬本人隨後加入富力，2018年2月8日，他作為富力高管會見了成都市天府新區華陽街道相關領導。
目前龍少彬主要在打理富力與實地的另一家關聯公司——永實建設，他擔任永實建設的副總裁和鄭州公司董事長。永實建設鄭州公司從資金緊張的利海集團手中接下鄭州最大爛尾別墅項目——鄭州中牟縣雁鳴湖項目。
龍向彬接受《中國經營報》採訪時表示，他們與廣州富力沒有關係，永實建設比較擅長資產重組併購，股東是一家香港私募投資公司，該公司在香港成立比較早，後在內地註冊公司。
工商資料顯示，永實建設的控股股東為香港怡輝國際有限公司。
據新浪樂居報道，永實建設從利海集團處接手的不只是鄭州項目，還接手了貴陽項目。而在貴陽的永實·御湖尚城項目工地中，其宣傳海報明確將永實建設、富力地產、實地地產並列，宣稱永實建設為後兩者的關聯公司。
就實地地產招股說明書中關於資金情況、關聯交易等問題，《稜鏡》請求該公司置評，截至發稿未獲回應。
