2021年：炒房客，卒！
為了控制房價、打擊炒房投機，政府監管部門鐵了心、也操碎了心。
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2月8日，一則通知炸裂了整個地產圈、金融圈和中介圈。
深圳住建局稱，將定期發布全市住宅小區二手住房成交參考價格，並後附了3000多個小區的二手房參考價。
一看價格，大家嚇一跳。
參考價相比於市場成交價普遍打7折，個別網紅項目甚至能攔腰斬。有人粗略一算，自己前些年買的房子不僅沒賺、還要虧個上百萬，更不要說近一年新買的房了…說高位接盤、套在山頂一點也不為過。
如果這只是個指導價也就算了，政府指導它的價格、房東買家各自買賣…如果你這樣想，就太天真了。
與通知同步發布的，還有一個政策解讀，其中的第四條重點如下：引導商業銀行合理髮放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險。
什麼意思呢？
就是買房在做按揭貸款時，銀行審批貸款額度時、不再依據評估價，而是要依據這個參考價。再直白的話就是，買房的首付將大幅提高…以前本能買個大三房的、現在就買個小兩居，以前買個兩居室的、現在就買個標間；以前還能上車標間的，對不起、下一趟吧。
政策剛一發布，還有人對銀行是否執行這個參考價心存疑慮，直至一則記者採訪後、徹底實錘。
2月10日，《深圳特區報》就深圳住建局發布二手房成交參考價，刊登了住建部房地產專家、深圳市房地產和城市發展建設發展研究中心主任的深度解讀，其明確表示：商業銀行將根據成交參考價發放二手房貸款。
要知道，該中心是住建局的直屬機構…一定程度上，深度參與深圳樓市調控政策的制定，這個深度解讀可不是隨便說說的。
自去年「7.15新政」後，深圳又在今年1月陸續發布了系列補漏洞的調控政策，而這次直接發布成交參考價、可謂真正打中了樓市的命門七寸。
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這則通知的關鍵是，降低房子的金融屬性、降低買房者的槓桿。
想在深圳買套房，除了要破限購、限售、限貸、限離…過五關斬六將外，對不起、請盡量多用自己的錢，別盡想著借銀行的錢。
假設之前500萬房子，按照三成首付、就是150萬，貸款七成、就是350萬後，房子歸你。可現在銀行只認參考價…比如400萬（相當於8折），貸款七成、就是280萬，首付則由150萬上升至220萬，多了70萬。
別小看這70萬，它能阻擋一大批人買入深圳。
深圳房價領漲全國，大家都看到了瘋狂搶房的場面、以為火熱的僅僅是新房，其實滾燙的是二手房。
去年深圳房價漲幅為5%，可二手房漲幅卻高達12.9%，遠高於平均漲幅。
這裡有一個Bug，因為深圳二手房信貸屬性太強，並形成了一個「資金推高房價—房價推高評估價—評估價推高貸款額—貸款資金流入樓市進一步推高房價」的正反饋循環。
它的背後操作是抵押（經營）貸。
不是名下有貸款記錄首付高么、不是名下有房購買二套首付高么……沒關係，統統可以搞定，無非是全款購入後再做一筆抵押貸，七成抵押貸出來、相當於首付只有三成。
因為抵押貸需要有房本，所以這項灰色操作流行於房產中介圈。
天南海北的炒房客攜帶著資金，通過落戶、投靠、人才引進、假結離婚等形式蜂擁至深圳，開啟了「發財」之旅。
本地的房東們也沒閑著，他們抱團惜售、協商漲價、指導小區房價節節升高。
中介、炒房客、本地房東、再加上二手房的強金融屬性，合力推著深圳房價火箭般向上沖。
被推高的二手房價格，又反襯出一手房的低價格，由此形成了一二手房價倒掛。
連村裡的翠花都知道，在深圳搖號打新房，只要中籤、輕鬆躺賺上百萬…請問，哪裡能有這樣的賺錢路子？
房產代持、眾籌買房、打新墊資、抵押貸辦理……一系列的灰色操作，顛覆著你的想像。
這裡宛如一場炒房投機的盛宴。
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有人會憤憤不平：深圳的調控太嚴厲！首付款增加、會錯殺本來能上車的剛需群體，他們可能此生就這樣與房子擦身而過。
剛需是個偽命題，它是一隻筐、什麼都往裡裝。
請問：什麼是剛需？如何界定剛需？
掏得起大幾百萬、甚至上千萬購房款的，是剛需嗎？剛需的是居住需求、還是資產增值甚至投資賺錢的需求？剛需想要的，是更多的廉租房/公租房、還是更多的高價商品房？
剛需只是一個幌子，有人只是藉此實現一些無法公開講的目的。
有人還會說，這不是回到計劃經濟時代了嗎？
新房有政府指導下的備案價，超過備案價無法網簽、無法購買。現在二手房又出了個成交參考價，銀行得以參考價作為房貸審批額度的依據…人為干預太嚴重。
之前我國有過計劃經濟的慘痛教訓，它挫傷了人的積極性、讓生產力無法提升、讓物資更稀缺、讓暗箱交易無處不在、讓交易成本大幅上升……
親，房子跟物資不一樣。
前者是不動產，因土地有限、所以房子總供給會有限；後者是動產，物資可以移動、並能全國/全球調配資源，理論上可以無限量供應。
請不要拿物資的計劃經濟和房子的計劃經濟來對比，二者本質不同。
我之前說過無數次，資金的流入聚集吹起了資產的泡沫…所以，控制住錢就控制了高房價。從去年開始的一系列操作就是在遵循這個邏輯。
地產公司信貸融資的三道紅線，是控制住錢流入地產商手裡、進而控制錢流入樓市；銀行的房地產貸款集中度管理，是控制住錢流入買房人手裡、進而控制錢流入樓市。
而今，深圳二手房成交參考價的公布實施，是進一步控制資金流入樓市…相比之前的主要控制資金流入新房，這次是補刀二手房，斬斷一二手房的比價聯動關係、讓一手房打新成為歷史。
深圳是個實驗、模板，若成果顯著、其他城市會陸續效仿，堅決剎住房價暴漲的火焰。
炒房時代落幕，請不要再心存幻想！
