在美國，為什麼房子不能炒？

新聞 10-22

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炒房是投資，天經地義，政府如果是硬性發文不給買賣，那肯定是違憲的。

但在美國，大家都知道有兩種東西不能炒，房子和糧食，美國政府認為這兩樣是保障民生的最重要手段，副食品和房子價格暴漲，就會造成社會動蕩。

那麼美國政府憑什麼控制房價限制炒作呢？

大家都知道，美國的土地都在私人手裡，美國政府並不賣地，所以就避免了既當裁判又當運動員的利益衝突，這樣就方便了政府使用最為有效的調整手段，徵稅！

你可以依照憲法買賣房子，但我也可以依照憲法徵稅，讓你買進賣出房子掙不到錢：買了房子投資的，或者沒有人住，要交管理費，每年還要交物業稅，最少要交1%。每年都要交，比如我的房子，每年光是交房地產稅就快要5萬美元，買來不住還真負擔不起。

所以炒房的人算下來，一買一賣根本賺不到什麼錢，美國政府通過稅收管理，最大程度的穩定了房價，道理簡單粗暴，並不複雜。

關於美國房價的穩定，請看附圖，美國耶魯大學著名經濟學家Robert Shiller 製作的這條美國百年房價變化曲線圖，把一百多年來美國房地產價格變化趨勢詮釋得非常清楚。

這條曲線發表在2006年《Economists Voice》雜誌上的一篇文章里，為製作這條曲線作者使用了1890到2005年期間美國的真實房價，在校正了物價膨脹因素之後發現，在過去的一百多年裡美國房價實際上並沒有上升的趨勢，尤其是在1890年到1990年期間幾乎沒多大變化，每年平均增長只有0.2%。

美國政府有效的房地產運行制度和稅收體系，把美國大多數地區的房價和年薪比一直控制在3左右。而中國很多城市目前的「房價和年收入比」已在28或以上，名列世界前茅，相比之下我們常認為房價非常高的香港「房價收入比」只有15.6，很貴的紐約和倫敦在10到12之間，而日本東京只有8。

做房地產起家的王健林前兩天對美國的媒體說，中國這麼高價格的房產稱得上是個大大的泡沫，他說得沒錯。

在美國，為什麼房子不能炒？

是泡沫就有破裂的一天，還是看附圖，在1997年到2005年之間美國的房地產價格曾出現過急劇快速的增長，升幅高達71%。不過這種不正常的暴漲在美國恰是房地產泡沫破裂的前兆，Shiller在2006年時就據此作出了房地產泡沫即將破碎的預測，後來發生的一切證明了他是對的，次貸危機引發了房地產泡沫破碎。

十年後的今天，美國房地產的價格將再度回歸到了曲線的平均水平上。從另外一個角度說，次貸危機挽救了美國經濟，也不過分，問題是，誰來開第一槍，擠破這個泡沫？

世界最多的諾貝爾獎經濟學獎得主都生活在美國，美國人玩經濟並不傻，他們知道把資源、資金集中到高科技和製造業中去才是對美國經濟最好的，房地產是沒有科技含量，沒有國際競爭力的低級產業，但它是民生產業，如果控制不好，極容易產生投機和全民炒房風潮，不但引發通貨膨脹，擾亂了民生，破壞了經濟。

美國通過限制資金、資源進入到房地產行業來，逼使資金進入到高科技和製造業，提高美國經濟的國際競爭力，實業興邦，靠實體經濟挽救美國。

2008年經濟危機時，中國4萬億資金投放有意刺激房地產，大家都做房地產，製造業已經沒有人提及，稅收體系也讓實業非常難做，當中國GDP超過日本，成世界第二的時候，卻很難說出一件有國際市場競爭力的產品和一間有國際競爭力的企業，然而卻催生了全世界最多的房地產富豪，中國排名前十的富豪榜上，幾乎沒有不涉及房地產的，而大家都知道的美國房地產大王川普，在美國富豪榜上基本排不上靠前的名次，身家連50億美元都沒有，身家和做實業的比爾蓋茨比起來相去甚遠。中國經濟只有走出房地產暴漲泡沫的怪圈，才能徹底釋放風險。

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