樓市違約風暴中的新上海人：房價已經把人性都漲沒了
2月28日，上海市寶山區房地產交易中心再度上演火爆場面，門口設置了限流欄杆，了馬路上，不少人已經等了兩三個小時
上海人王妍花了兩百多萬買的房子，現在卻記不清它的具體位置了。
她從地鐵13號線華江西路站B口出來，看到兩個鏈家中介，穿著白襯衫，將房價牌子舉得高高的，吸引著行人。
「這個戶型就是我買的，價標高了，現在也就是260萬左右」，王妍指著牌子上水岸金橋苑小區的房子說。牌子上寫著這套房是74平米，精裝修，標價290萬。
8月的上海中午熱氣蒸騰，中介白襯衫的後背都濕透了，透著肉色。王妍快步經過地面溫度超過40度的金沙江西路，走到水岸金橋苑。她指著一棟房子的樓頂說，「就是那個位置，從看房到簽合同我只進去過一次，具體是哪一棟房，我也記不清楚了。」
說這番話時，她甚至不知道自己還能不能住進去。深諳風險控制的她，一直謹小慎微地看房、買房，但最終才明白，樓市裡的不確定性，遠比她想像的要大。在上海這座房價飛漲的大城市裡，她遇到了上百個同命相憐的人，他們收入已算中產，抱著安家置業的美夢，投入上海房市，未承想，忽然陷入一場違約風暴中。
1
瘋漲
王妍三十齣頭，戴著眼鏡，又高又胖，長相有些凶。她和先生都是新上海人，即非本地出生通過工作拿到了上海戶口的人，有一個剛出生的寶寶。王妍在一家外企做財務工作，先生則是一家化工類國企的技術人員，家庭年收入四十萬。雖然數字不錯，但想在上海過上體面的生活還有一定壓力，最大的壓力來自房子。「我們沒想過能不能達到中產的水平，但全家先要能有一個比較穩定的住宅，這是最主要的」，王妍說。
王妍五年前買過一套30平米的小開間，一直到結婚，這套房子的貸款都沒有還清。婚後五年里，他們一直在為銀行打工，也眼看著上海的房價上漲，「一年漲一點，一年漲一點，但我們自己覺得靠自己手裡面攢一點錢，還可以達到一個置換大房子的目標」。
2015年初，他們終於還清了小房子的貸款，王妍也懷上了寶寶，換個大點的房子正式提上了議程。但也是在這一年，樓市又開始瘋漲。
房價暴漲的序幕是從深圳拉開的。2015年，深圳房價在半年內漲了30%-40%，緊跟深圳步伐的城市就是上海。上海房價從2015年二季度開始扶搖直上，二手房成交量迅速到幾年的峰值。根據上海統計局發布的《2015上海年鑒》，2015年上海房價平均上漲三成，內環均價超過了7萬。隨後到2016年，全國房價都迎來了大爆炸。
房價飛漲讓打算買房的人感到不安和恐慌，一月一個價﹑一天一價的事情到處都在發生，很可能晚一個月，就要多付幾萬甚至幾十萬元。
2015年6月，王妍剛把孩子生下來，沒有在家坐月子，就開始利用產假四處看房，兩個月之後，他們看到了水岸金橋苑的這套兩居，兩百萬的房子，只看了一次，就定了下來。
水岸金橋苑位於嘉定區江橋板塊，這裡屬於上海的偏遠郊區，即便坐地鐵，從市中心人民廣場到這裡也要經過13個站，耗時接近一個小時。除了附近的萬達廣場外，周邊配套商鋪乏善可陳，路也是新建的，路兩邊一棵樹都沒有。傍晚站在萬達廣場向四周望去，都是一座座新建的小區，疲憊的上海人從13號線出口湧出來，回到這個睡城，回到自己的家。
江橋區的房價屬於大虹橋概念，寄望於未來虹橋高鐵站和虹橋機場的整合與輻射能力，根據中介網站的統計，2015年江橋板塊一共上漲20%，屬於上漲速度較快的板塊，2016年更是坐上了火箭，到9月份，相比年初已經上漲了82%，兩年時間，每平米均價就從19901元上漲到40285元，實現了倍增。從曲線上來看，王妍在房價起飛的初始階段抓住了機會，74平米的房子談下來的價格是202萬，每平米折算下來是兩萬七左右。
從接觸的幾天來看，王妍擁有著異乎尋常的理智，近乎於冷酷。她本人做財務工作，碩士生畢業論文是風險控制，對決策做出預判，控制風險幾乎是她的本能。在這次買房的過程中，這種本能發揮到了極致。
「我覺得這個房子我們一家人夠住，價格不會影響到我們目前的生活水平，有孩子後，前幾年生活因為買房肯定會稍微緊一緊，我們通過自己的努力可以把錢還一還，等孩子稍微大一點，手頭也寬裕了，這個房子的貸款還得也差不多了，各方面還是比較平穩的。」王妍說，她的老家在東北，家裡從小貧困，最終憑藉優異的成績在上海落戶。她的最大夢想就是在這裡買一套大房，讓老人﹑小孩以及自己和老公都能安頓下來，完成新上海人的最後一躍。
看起來，王妍已經為這一躍做好了充分的準備和利弊分析，未來一切都在掌握之中。只是她沒想到，在瘋狂的樓市裡，太多的因素是她難以掌控的。
2
違約
8月3日，幾名男子在上海靜安區某工地門口伸著懶腰聊天，背後是在建樓盤和樓盤廣告。
水岸金橋苑距離地鐵站還有很長一段路，即使王妍走路飛快，也耗去了接近20分鐘。小區在路的南面，從外立面來看，房子並不算新。
王妍購買的那套房子，原本是一個空姐的。在王妍的描述中，這位空姐也是位非常理智的人物。由於經常要飛來飛去，空姐給了王妍一位男士的電話作為日常聯繫，並稱這位男士是她老公。
2016年1月5日，王妍在鏈家地產的店面里與房主見面。「我擅長與別人溝通，買房時會特別留意對方賣房的原因是什麼」，王妍說，空姐告訴她是為了置換賣房，房子本身並無硬傷，王妍就徹底放心。
房主最終同意以202萬的價格賣給王妍。空姐的老公提供了自己的支付寶賬號，王妍掃碼支付了10萬的定金。在輸入支付密碼的那一剎那，王妍的手有些顫抖。經過5年的努力，她終於完成了換房的心愿，自己的孩子，家裡的老人都將會有一個更為寬敞的居住環境，自己和老公在上海這個都市，也算徹底紮下了根。
但這一切都只是麻煩的開始。
合同簽好後，上海房價就開始起飛，從1月到3月，二手房平均每平米價格從36661元漲到41095元。面對房價上漲的報道，王妍一直惴惴不安。因為中間隔了一個春節，王妍和中介擔心銀行是否能及時放款。在合同上，這個期限是4月30日，買家必須在這個日期前收到銀行貸款，否則就是王妍違約。
2月15日，春節假期後，王妍一直在銀行和中介店面之間奔波，希望貸款能早日到位。這個時候，這套成交價202萬的房子市值已經到了220萬。
3月10日，王妍終於從銀行那裡拿到了貸款審批合同，按照合同約定，雙方已經達到了過戶的條件，3月11日，王妍就簡訊通知賣家過戶，這個時候，房價升到了240萬，王妍隱約有感覺過戶會出現麻煩了，因為對方再也不主動聯繫她，例行的催促放款簡訊也取消了。
違約的陰影開始在王妍家人頭上盤旋。當時北上廣深各地都出現了因房價上漲，賣家違約不賣的事情，很多還走上了法庭。據上海一家律所的統計，上海法院受理的房屋買賣合同糾紛的案件中，合同違約的情況非常普遍，2013年，涉及解除合同的案件357件，占案件總數45.08%；2014年，涉及解除合同的案件448件，占案件總數55.10%；2015年，涉及解除合同的案件505件，占案件總數49.90%。
產生糾紛的原因很多，除了房價問題、當事人購買能力外，還可能涉及到房地產調控政策影響。2016年10月長假前後，各地推出限購政策，就引發了一輪違約潮。據《經濟觀察報》報道，北京房地產市場已經出現大量購房者解約案例，個別情緒激動的購房者甚至當場撕毀購房合同。
對買房人來說，原本規則明確的樓市裡，不確定性越來越多。除非正式過戶，拿到鑰匙，否則，誰也不知道前面會遇到什麼坎兒。
「我也聽說了很多人被跳價了，」王妍說，「我們也有心理準備。」但很快，他們就被殺了個措手不及。
合同的約定是，貸款合同審批過後的10個工作日內必須過戶，在這11天里，王妍每天都會發簡訊給那位空姐，希望對方如約到嘉定區交易大廳過戶，但始終沒有迴音。22日那天，王妍和先生坐了一個小時地鐵，在9點鐘趕到房地產交易中心，提心弔膽地枯坐著。他們帶著單反相機，找人把自己在交易中心的照片拍了下來，作為自己信守合同的證據。一直等到下午三點，王妍終於收到那條幾乎令她心臟停止跳動的簡訊：「由於交易時間過長，我將不會繼續交易。」
3
圈子
3月22日，接到賣家的違約簡訊後，王妍的心情非常慌亂。「因為家裡老人，公公婆婆，包括我父母都知道房子總算定下來，現在突然出了這麼一個事情大家都跟著鬧心。」在原先的計劃中，王妍一家將於五月搬進新房，但現在，喬遷已經是遙遙無期。
由於陷入了這場糾紛，王妍的職業規劃也被耽誤下來。她原準備在年內換個工作，收入會高出不少，「我們公司在行業中工資是偏低的，找個新工作並不難。」但被房子的官司所羈絆，王妍不敢找獵頭，因為沒有時間去準備材料，更沒有時間去面試。
苦悶之餘，王妍開始上網尋找精神支持，她發現了籬笆網。這是上海本地的一個置業交流網站，在購房板塊中，她驚訝地發現，在這輪漲價風暴中，變卦的賣家非常多。
在QQ上，位於一線城市的二手房買家維權群數量龐大
8月7日下午兩點鐘，在江橋萬達廣場的一間咖啡館裡，王妍向本刊記者一一介紹了圍坐在一起的同病相憐者。除了王妍之外，還有一對青年小夫妻，男方叫張博文，一個本地的中年女士沈悅，一位從事技術工作的男性，他們的背後，是四套上海的房子，四份被違約的合同。面對強勢的賣家和高昂的法律成本，相同的境遇讓他們抱團取暖。
這批買房者中，像王妍這類置換購房的很多，賣掉小房子，換個大房子。現在，原來的房子賣掉了，新買的房子又遇到違約，處於兩難的狀態。
另一種情況是定金階段違約。買家付了定金，居間合同也簽了，正式合同有簽的有沒簽的，但還沒有付全首付，上家就違約了，這種情況即便走法律程序也非常困難。
這些違約者除了在論壇上交流之外，還建了QQ群相互溝通維權經驗。王妍說，她進去的時候，群里已經有一百多人，由於理智與善於表達，王妍很快成為這個維權群的群主，她建立了自己的管理規則：群里的每個人都要分享自己的被違約信息，不出聲的人會被清理出去。「這樣做是為了避免有一些上家或者中介進來，因為有些網友已經把自己的信息講了很多，萬一信息被泄漏，對自己的交易會產生一些不利影響。」
除了分享信息外，維權群還有一種奇妙的精神撫慰功用。「沒加這個群的時候我覺得挺倒霉的，結果到這個群里一看，有四五百萬的，五六百萬的，比我更倒霉的太多了，有人跟我一樣慘，感覺心態能好一點。」張博文說。
群里人來來去去，但總人數卻一直在增多。「最開始打官司的人不是特別多，很多人都是抱著協商的態度，誰也不想走法律程序，太浪費時間了。解決的時候，基本上都是想加錢，十萬、二十萬、三十萬，最多的加了三十一萬，他們有一些進去比較早的還有說加五十萬的。」
如果在總額上無法達成一致，那就只能在法庭上解決了，當天在咖啡館的四個家庭，最終都選擇了起訴。
張博文和他的太太買了一套186萬的房子，在約定交首付的時候對方突然違約，借口是無法遷出戶口。「我們是3月份起訴，起訴之前就找她談過，也希望大家最好能協商，找了好幾次她都不同意，我們起訴時也是想通過法律調解，她不同意，我們就再立案，拖到了8月19日開庭」，張博文說。
張博文買的是一套61平米的老公房，房主是一位年過60的獨身老太太，除了這套房之外，她還有一套拆遷房。在後面的協商中，面對張博文，她也不談戶口的理由，就是堅持說不願意賣了。這段時間裡，這套房的價格已經漲了40萬。
「一般來說大多數賣家的心理預期其實就是一個定金的問題，比如定金相當於房價的10%，但是房價如果上漲20%的話，那他的心態就是我願意賠你10%，我中間還有另外10%的差價可以賺，」方正宇律師告訴本刊。方正宇是上海紐邁律師事務所合伙人，該事務所在上海曾經承接了多起類似房屋糾紛的委託，「在這種情況下，的確是賣家會覺得違約更加有利」。
4
官司
嘉定區人民法院就在嘉定房地產交易中心附近，只有一街之隔。8月8日下午，王妍帶本刊記者來到法院門口。周日，法院沒有開庭，只有站崗的武警。旁邊布告欄上有25張布告，其中7起案件是關於房屋買賣合同糾紛的。「我上次來的時候還更多。」王妍說。
上次是指5月16日，王妍的案件第一次開庭。開庭前，王妍對水岸金橋苑的房子進行了保全。這對房產官司的買家來說，是第一道門檻。保全就是向法院申請將房屋的買賣凍結，但申請人必須提供一定比例的資產。
「我跑到人民法院去了解，當時接待的人跟我講，他說一定要全款現金來做保全，但我當時手頭上沒有那麼多錢，我自己上海也沒有這麼多資產，所以保全就沒辦成。」張博文說。王妍也沒有這麼多現金，但慶幸的是，嘉定區法院法官允許用她自己的房產作保全。
談到那位空姐時，王妍仍然很理性。「她也沒有失誤的地方，我也沒有失誤的地方，包括合同的簽訂，包括流程，我個人認為我們雙方沒有任何一步是疏漏的。」她認為這場官司從頭到尾都是一場理性的博弈。
同一個群里，另一位買家沈悅的經歷則沒這麼理性了。沈悅一家已經搬進了新房，但對方卻毀約了，她自己死扛著不搬出來。
「這個房子不是我自己要住進去的，是他希望我住進去。因為原來房客搬走了，交易期間，他覺得空著是浪費，租給別人也不合適，就說你住我的房子吧，」沈悅告訴本刊，「後來我想想，要不先裝修吧，其實我心裡還是不放心的，因為這房子畢竟不是我的。最後我也不敢弄太好的裝修，稍微弄一下，花了幾萬塊錢。」
這套房子的房主是一個新上海人，自己有三套房子，違約的理由也是指責沈悅的貸款速度太慢了，當然這只是一個借口，真實原因是這套原定500萬的房子在交易期間上漲了110萬，房主曾私下要求沈悅加價70萬，被拒絕後毀約，沈悅則拒絕搬走。房東也曾經找警察上門驅趕沈悅，但警察了解情況後，決定不理會這個爛攤子，讓雙方協商處理。雙方只好法庭相見。
用了兩天的時間，王妍收集了群里的案例，在願意透露細節的36場官司中，交易金額已經高達一億兩千萬元。而這僅僅是上海違約風暴的一角，同樣的風暴，在北京，在深圳，在全國各地都在肆虐。
王妍的官司，終於有了結果。如同她預料的那樣，案情非常清楚，6月28日，嘉定區人民法院做出判決，支持王妍的所有訴求，判決雙方繼續履行原合同。但即使過了法庭關，強制執行合同依舊不是一件容易的事。
王妍還在擔心，自己是否需要付全款履行合約。「法院這邊是判決繼續履行合約，沒有要求我全款去履行。」王妍說，但如果對方堅持不履約，法院要強制過戶，這時候就需要付全款了。而全款對他們家來說，是難以承受的。「在我們群裡面，有的法院就要求說你先把全款準備好，然後我才判你繼續履行」。
在群里待久了，會聽到各種消息、傳聞，讓原本就很謹慎的她更加憂心忡忡。除了全款的問題，她現在更擔心的是，如果強制履行，對方會不會破壞房屋的基礎設施，「群里有過先例，賣家將水電，不能帶走的傢具全部破壞，留下的房屋比毛坯房還難搞，」王妍說，「這一輪房價上漲把人性都漲沒了，我不得不往壞處想。」
賣家違約不成毀壞房屋的新聞時有發生
在房產官司中，賣家是絕對的強勢方，有足夠的手段來刁難買家，而買家的應對手段卻寥寥無幾，即使像王妍幸運地打贏了官司，距離完美搬家還是有一大段艱難的路要走，「通過法律手段維權成本太高了，高到難以承受，」王妍說，「房主如果破壞房子的話，我能有什麼辦法呢？」
即使以後過戶成功，王妍也決定不會像其他人那樣退出這個維權群，不僅因為她是管理員，而且這個群也記載了她有生以來最為驚心動魄的一段經歷，「進了這個群之後，才知道房價對人性的扭曲有多嚴重」。（應採訪者要求，王妍、張博文、沈悅為化名）
看天下364期
《Vista看天下》團隊出品
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