在日本買套房子真的可以拿到永住嗎？

在日本買房子就可以拿到簽證。這個消息從去年就開始被流傳，甚至很多日本的大手不動產還把客戶群體轉向了中國的富裕階層，而且都是以綜合服務一起包裝自己的產品，推出投資日本房產10年可以拿到永住，5年可以歸化的服務。已經把項目簡化到只要出錢就能完成「移民」的夢想。

很多人都問我 「 是真的嗎？」

不是！但也不全是假的，不是買房子那麼簡單的，單純投資房產拿永住一定是假的，所有的操作手法其實還是圍繞著經營管理簽證。其實就是投資公司，而公司的主體經營內容是不動產投資。風靡一時的投資經營也不是隨便買一處房子就可以拿到簽證的。入管局明確了經營管理簽證的核心是重在於「 管理」 ，買幾處房子收房費，其工作量完全不需要公司的運作和管理，只要每個月花費幾分鐘收錢就好了，所以這種模式直接拿簽證是不可以的。

如何看一個不動產投資項目能否持續性拿簽證？

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從會計角度：

一般來說一個新成立公司的社長工資要20-30萬之間。

事務所的費用加上管理費用也要100-200萬／年。

簡單的估算就能發現一年的一般管理費用最低也要400-600多萬。那麼來看受益：

假設我買了一套2000萬的房子，單純的出租情況每月受益按照不動產說的回報率最高值8%來計算（不計算一切稅金和花費）

每年受益是160萬。

只有一套房子的情況凈虧損每年要在200萬以上。以這種收益狀況，入管的判定就是不足以安定持續的經營，結果就是拒簽。

從會計角度來計算的話，年收700萬以上可以使公司來安全的生存下去，以目前投資不動產的一般物件回報率6%來計算的話，要投資的額度將近1.2億，加上稅金和空房率，收益根本不足6%。那麼投資額度會更高。

那麼很多人會說，是不是只要我投資1億以上，就可以保證簽證的穩定性了？

當然也不是。

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從入管角度：

這點要從入管法中經營管理的定義來看，既然是重在於經營，那麼工作量決定了是不是有在經營的必要。儘管我投資幾個億，有很多處房產，但房屋都是託管給管理會社了，每年做的事情只是收一次房費，那麼入管的判定就是沒有足夠的經營活動。所以在第一次申請簽證的時候要解釋好這個問題。

很多人沒有投資那麼大的金額，卻也可以拿到經營管理簽證，這個是如何「以小搏大」？

設計

很多人很會設計自己的事業，比如有一位投資房產的人，他買一了一處5000萬的小樓。正常的收益完全不夠養活自己的公司的。但是他把事業定位成了旅館，民宿。正常的話一個月也就是20多萬的租金，但是以新型的經營模式，他的收益可以達到每一個房間1天1萬日元，也就是一個月可以收到上百萬的收益。

然後他把事業內容在各大民宿網站都打了廣告，並製作自己的網站，向入管局來證明他的經營方式和集客方式。又專門聘請了兩名員工負責市場的開拓和各個房間的清掃。 又和中國大手旅遊會社簽訂了合作協議加固了集客的穩定性。

從市場的分析，到市場的拓展，到客戶的募集，聯繫，再到客戶的服務，最後還有詳細的客戶體驗分析。整體的流程完全展示一個公司的事業，和每個月只是坐在那裡收房租截然不同。所以能持續拿到簽證也是必然的。

綜合來看，能下經營管理簽證的主要因素不是房子，而是做什麼事業，事業夠不夠維持公司的開銷，夠不夠持續發展，能不能有足夠的發展空間和管理空間。

赤岩說

買房子拿簽證那些說法是不存在的，正確的說法是通過開公司拿經營管理簽證，當然，公司的性質是不動產投資公司，或者是經營旅店，民宿, ホテル等設施的公司。這裡不僅僅是一概而論，不是說買房子就一定不行，還有很多人什麼都不買僅僅表現計劃也能下籤證的，影響最後結果的因素有很多，個人因素占絕大多數。

公司性質中提到的不動產公司，是我下一期要講的一個課題，也是「買房子拿簽證」的另一種方式－ 都是個人名義的房產，如何和簽證掛鉤？期待你們的關注，謝謝你們的閱讀。

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