揭秘大清炒房團：外國租界誕生房地產奇蹟
[摘要]如此卓越的市場表現，並非老外們哄抬，而要歸功於租界的特殊地位。
要在大清國炒房，各地租界是最好的戰場。
各種一夜暴富的故事，刺激著全國人民——確切地說，是全世界人民的神經：一名叫做雷米的法國商人，1849年以475元在上海租界內購買2385畝土地，均價每畝191元，到1856年時，法租界召開第一次「地主」大會進行估價，每畝均價達到868元，增長了4倍多；1848年為建跑馬廳，外商們圈地81.744畝，每畝均價為83000文，到1854年跑馬總會股東將該地切分出讓時，最低價為每畝171萬文，增值20倍，而最高價為每畝543萬文，增值66倍；上海地王徐潤在1885年被迫拋售的房地產，當時價值300萬兩，而過了21年後(1909)，其市價高達2000萬兩白銀，足足翻了666倍，平均每年都比原價翻30倍……
如此卓越的市場表現，並非老外們哄抬，而要歸功於租界的特殊地位。
租界內所簽發的「道契」——房地產權證，讓中國人第一次看到了，地契原來也可以如此精確地標明地塊的界限，並且不需要什麼保甲、中證人等一大堆環節。更關鍵的，洋鬼子們除了依法收取稅金之外，居然不會動不動就搞攤派，或者以公共利益的名義進行強拆。
「道契」一誕生就成為上海灘的「硬通貨」，絲毫不亞於金條，「幾乎和別國金融市場里的第一流票據或者證券差不多，成為上海金融市場上數量最大而流通最易的信用工具。」(章乃器《中國貨幣金融問題》)。
附著了「洋大人」權威的「道契」，在租界內構築了一塊法制的高地，這令租界內外的華人業主們也紛紛響應，請求將自己的地契更換成「道契」。而法制的高地，就是資本的窪地，何況，在內憂外患頻仍的大清國，只有租界內可以提供相當和平、穩定、而且法制化的空間。每到動亂，大清國的精英們就批量湧進租界，這構成了租界內房地產的「剛性需求」和維持房價堅挺的偉哥。
19世紀60年代的上海房地產市場，僅僅租賃就可獲得高達30%~40%的利潤。為此，英國商人們不惜聯合起來，推翻了租界當局要求「華洋分治」的政策，看在錢的面上實現了種族和諧。房地產迅速成為租界內的支柱產業。到1901年時，英國人在上海投資的1億美元中，60%都投向了房地產。
租界內的房地產奇蹟，根本上與資金無關，與技術無關，而與政治有關：它所享受的，是法制與維護穩定帶來的巨大紅利……
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