揭開購房換美國綠卡真相！華爾街中國員工為你戳破三大幻覺

北上深樓市暴漲，學區房不斷刷新天價的背景下，越來越多的人開始認真考慮移民海外，比如昨天旺財分享的《一位因天價學區房而被迫移民的中產爸爸怒了：再見，北京！》一文的作者。但目前國內對海外購房與移民產生很多誤解，尤其是在一些移民中介機構的忽悠下，一些朋友甚至以為花50萬買套房就能換綠卡，旺財只能說圖樣圖森破。旺財今天就邀請在紐約的小夥伴Josie MIAO寫了篇文章，幫大家消除對於去美國購房移民的一些誤解。Josie MIAO目前在一家知名銀行的紐約辦公室工作，這篇文章既源於親身經歷，又包含專業金融知識解讀，希望能幫到大家來漲姿勢。

不才在紐約美漂，前幾年國內的親朋好友至多打聽一下美妝坤包、保健補品等價格，從去年開始房地產居然也混入了代購的話題，隔三差五地問一句曼哈頓的房子現在什麼行情？

不久前，多年未謀面的大學老師很鄭重地在微信上和我討論在美國買房辦綠卡的事情，我才發現父老鄉親關心海外房產市場不僅僅為了拓寬國際化視野，茶餘飯後吹吹水，還真有誠心誠意考慮購房移民的。由於工作關係，我對美國房產市場以及投資移民略有接觸。我和親友們對於移民這事兒的不同認知羅列如下，供大家參考。

1

上海房價超紐約？

國內房價高企是個不爭的事實，但真要說是超英趕美，恐怕我要給這個說法打個問號。在一篇上海紐約房價對比的文章中，作者發現上海內環和外環的房價遠超紐約，而中環略低於紐約，從而得出上海房價已全面超越紐約的結論。

在內環房價的PK中，作者將紐約上東區和上海世紀公園周邊以及靜安別墅周邊作對比。上東區確實算是紐約富人的老根據地，但作者選取的街區是由Park Avenue-106st-116st-2nd Ave組成。通常而言，曼哈頓的上東區Upper East Side指的是Central Park/Fifth Avenue-59th Street-the East River-96th Street的區域。

總而言之，體現在房價上就是緊鄰東哈林區的Yorkville的每平米均價也要比東哈林區高一倍不止。根據專門提供紐約市房產信息的Streeteasy上提供的數據，目前上東區在售500多套房屋，掛牌均價約$2,475 per ft2, 按照1美刀等於6.5軟妹幣來換算，大約17萬/平米。

不過，美國的房屋面積一般就是指實打實的套內使用面積，要是考慮這個因素的話，17萬還能再打個八折。但是和百分百得房率這個事實相比，目前國內的商品房一般都給予購房者百分百產權，在紐約可說不定。

紐約的公寓一般分為Condo和Co-op兩種產權，要完全說清兩者在房產稅務、所有權、管理方式和買賣風險等的不同，起碼得再給我三盞茶的時間。最直觀的不同，Co-op的購房者得先經過大樓管委會的審查，不少管委會連租客也要審查，甚至規定不許對外出租，所以市場流動性遠不如Condo。體現在房價上，就是曼哈頓的Condo每平米要比Co-op貴個兩、三千美元。所以要是只看上東區在售的Condo房價，17萬/平米還得往上走。

當然，我個人覺得比較兩地房價孰貴孰低對一般中產而言也就是個談資，紐約房價就算真比上海便宜，有多少人真準備跨國換房？

2

買房送綠卡?

另一個讓赴美購房聽上去極具誘惑的理由是所謂買房獲綠卡的傳說。簡而言之，這事沒那麼簡單。大致上這很可能是EB-5項目在口口相傳之後的一次拷貝小走樣。

美國政府每年會頒發1萬個EB-5簽證給合格的外國投資者，通常有3,000個簽證名額預留給投資到區域中心（Regional Centers）的投資移民者。

一般而言，美國移民局要求投資金額不少於100萬美元。但為了刺激美國偏遠或高失業率地區的經濟發展，移民局規定如果申請人投資的對象處在「目標就業區域」（Targeted Employment Area），投資金額限制可下調到不少於50萬美元。而大部分的區域中心的投資門檻也是不少於50萬美元。

這也就是為什麼曼哈頓某公寓樓的投資移民項目只需投資50萬美元即可辦理EB-5簽證。聽上去很不錯，既購買了房產，又得到了綠卡。要果真如此，估計曼哈頓的房價還得節節高。美國政府規定EB-5投資項目必須at risk（存在風險）。風險可大可小，但購置現房絕對不屬於at risk的範疇。

之前提到的曼哈頓移民項目，屬於早期的開發階段，房產商找銀行貸款不僅要將房產抵押，而且利率也較高。而EB-5投資者最看重的是獲得綠卡，一般對投資回報率要求極低。房產商樂得將一部分銀行貸款轉換成低成本的EB-5融資。通常而言，EB-5的投資者是以夾層貸或者股權的方式參與投資，還款順序要劣後於銀行貸款，因此投資之前千萬要做好盡職調查工作。

國內投資者往往通過移民中介接觸EB-5項目，而這些項目絕大部分是區域中心項目。如果有中介許諾項目方承諾歸還投資人本金或為投資款提供擔保的，那就要小心了。莫說此種承諾不足信，而且這一說法已違背了美國政府所規定的at risk的要求。

此外，某些中介會刻意強調區域中心有地方政府支持等說法。實際上，絕大部分區域中心是私營機構，即使有政府參與的項目也不等同於政府擔保，更何況美國政府有州、群、縣各個層級，地方政府入不敷出的事兒在美國也不算什麼新鮮事。

總之，不通過投資有風險的移民項目而只是在美國買了房子，人家是不會附送綠卡的。

3

搶佔學區房？

以我這位大學老師為例，在美購房的另一個動因是為了讓下一代接受更好的教育。早年間留學美國多是為了攻讀研究生學位，近年來赴美留學呈現低齡化趨勢。越來越多的中產家庭將尚在中學，甚至小學階段接受基礎教育的孩子送出國門。

除了直接將孩子送到寄宿制學校外，也有部分家庭選擇購置學區房，讓子女在學區所在地的公立學校就讀。我們在此不討論中美教育孰優孰劣，如果已經下定決心，立時三刻要讓孩子接受美國教育，那麼學區房倒是可以考慮。在條件允許的前提下，陪伴孩子度過青春期，家長們也會更放心一些。

但如果只是為了卡位學區房，為子女今後上學做長遠打算，我個人認為大可不必如此未雨綢繆。好學區的房子雖然緊俏，但還沒發展到一房難求的地步。

因為美國好學區的房產稅遠高於普通學區，一般家庭在子女們都上了大學後就會考慮搬離稅負高企的學區房，因此學區房騰籠換鳥的周轉率很高。即使出現供不應求的情況，美國大部分學校並不要求學生家長必須購置該學區房產。換言之，即使是學區房的租客也可送子女入讀當地學校。

當然，有人考慮投資學區房，在子女未赴美之前，將房屋出租，以租金充抵房產稅。這倒是一個挺不錯的想法。只不過在美國，包括租金在內的任何收入都必須納稅。

對於非居民外國人來說（Non resident alien），通常情況下，稅率為30%。也就是說，1000塊的租金，300刀要上繳山姆大叔。相比財務上這些算得清的加加減減，委託中介尋找合適的租客，以及每年填報聯邦、所在州兩級稅表更是一筆不曉得要搭上多少時間和精力的麻煩賬。

以上種種，絕不是想打消各位赴美購房的念頭。以我這種美漂打工仔來說，發自肺腑地希望祖國繁榮富強，同胞們豪氣萬丈地搶佔美利堅。不說別的，華人越多，中餐館和中國超市的數量和質量都會雙雙提升。只是藉此想給大家分享一下可能之前沒留意到的事兒。

「生活不只是眼前的苟且，還有詩和遠方。」說句題外話，對大部分中產而言，即使移民到了遠方，還得一樣面對苟且的生活。因此，與怎樣順利移民相比，定居海外後是否能安居樂業才是要考量的重點。

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