在美國售出房產想減免增值稅？——1031條款需讀懂
按照慣例，賣出投資物業賺的資本增值(CAPITAL GAIN) ，一定要在當年交稅（聯邦稅為20%，另加州稅，)。如要延稅，則必須用稅例第1031 條作免稅交換，將原來物業的資本增值和折舊，轉到新交換的投資物業上。具體如何操作才能享受減免稅政策呢？讓我們一起來解讀美國1031減免稅條款。
使用1031交換條例，必須十分謹慎，最好是有這方面經驗的會計師和地產經紀幫助。此外，不論是做「同時交換」(SIMULTANEOUSEXCHANGE) ，或做較常用的「延遲交換」(DELAYED EXCHANGE) ，通常都需要僱用一個「被認可的中間人」。
這類公司也叫做「促成人」(FACILITATOR) 或「幫助人」(ACCOMODATOR) ，它是一個獨立 (即與投資者沒有關係) 的機構，有些「中間人」是專門幫忙投資者作免稅交換的獨立公司，有些則是「產權公司」(TITLE COMPANY) 屬下的附屬公司。
1031 稅例主要條款
1.需要以「同類」物業作交換。但「同類」的定義很廣闊，只要是賺取租金 入息的物業便可。故此，公寓可以換貨倉，空地可以換單一住宅，辦公大樓可換公寓.....在美國以外的物業不能作交換。
2.需要換相等或更高市值的物業，而且凈值應全部放入新交換的物業上，即不能減少抵押貸款，否則有部份會成為「靴子」(BOOT) ，需要付資本增值稅。
3.需要由交易開始便申明為1031交換，並在賣出的物業close escrow 前，和交換公司簽訂合同。（註：如果賣出的物業已經成交，在去找exchange的公司便來不及了）
4.需要按45/180 天條例。1031條例裡面，有兩個時期十分重要。第一個是「訂明期」(IDENTIFICATION PERIOD) ，即原來物業交易完成開始的四十五天內定明。第二個是交換期(EXCHANGE PERIOD)，是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格，遲一天都會導致交換失敗，而失去延稅優惠。
（請注意﹕一百八十天條例其實是「一百八十天或報稅限期兩者之間較早的日期」，所以在接近年終做1031 交換，有可能由原來物業交易完成開始，至明年四月十五日之間沒有一百八十天，在這個情況下，應該向稅局申請延期報稅。）
訂明 (IDENTIFICATION) 注意要點
不論原來物業數目多少，在訂明期內，交換人必須按以下三個條例中的任何一項，以書面訂明交換物業﹕
1.三個物業條例﹕不論訂明物業之總值，訂明不超過三個物業。
2.兩倍價值條例﹕不論訂明物業之數目，訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。
3.百分之九十五條例﹕不論訂明物業之數目，將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。
訂明物業時，必須清楚地以書面在訂明期內通知「被認可的中間人」。
「中間人」提供的服務，可以全部用電話、傳真和郵件進行，故在洛杉磯地區以外的人，也可以用以上的中間人。他們收費一般分為兩種，一種是幾百元費用加上Escrow 帳戶內的利息由中間人公司收取；另一種是比較高的費用（大約一千元以上），但交換人可得到Escrow 帳戶內的利息。收費詳情應向中間人公司查詢。
倒轉交轉」(REVERSE EXCHANGE)
通常做1031交換，都是先將本身物業交換出去，然後按上述45/180天日期的規則，去交換另一個物業。但是，在有些情況下，可能會先將新的物業交換進來，然後才將本身物業交換出去，這個情況叫做「倒轉交換」(REVERSE EXCHANGE) 。
REVENUE PROCEDURE 2000-37內，規定要合法地進行「倒轉交換」，必須符合兩個要求﹕
1.納稅人必須簽定一個「合資格的交換安排」文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或簡稱為"QEAA")
2.納稅人必須聘用一個「交換產權持有人」(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或簡稱為"EAT")
QEAA 是什麼安排？
要符合QEAA安排的需要，必須按以下做法﹕
1.該物業要用「交換產權持有人」("EAT") 名義擁有。
2.納稅人需要有真正的交換意圖。
3.納稅人與EAT在EAT擁有產權五天內，被此定立書面QEAA文件協議。
4.交換出去的物業必須在四十五天內被指定。
5.整個交換必須在EAT擁有產權後一百八十天內完成。
由於倒轉交換相當複雜，請務必與您的會計師進行諮詢。
1031 exchange 最大的好處：您不但可以在售出物業後避免了巨大的升值稅的支出，還可以擁有價值更高的物業，有人會問那我三十年前20萬購買的物業做了幾次1031交換後，現在持有的物業已經價值200萬，如果售出這棟房產的話，我要交多少的增值稅呢？答案是 200-30=170* 相應稅率。
不過不用擔心，如果您決定把物業留給子女，這時可以建立生前信託。這樣的他接手物業後的tax basis 就變成200 萬了，所以當您子女決定售出物業時，他的增值部分是從200萬算起的。
（本文整編自搜房網，版權歸原作者所有）
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