英國住宅房價20年漲251％「脫歐」會讓中國買家資產縮水嗎

新聞 06-05

根據Halifax的最新數據，就全英範圍來看，截至2016年5月，英國每平米平均房價為2,216英鎊，自1996年以來，家用住宅每平米房價增長了1585英鎊，漲幅達251%。其中英格蘭南部和大倫敦地區是每平米高房價的集中地。

儘管如此，作為英國房地產最大的海外買家之一，「脫歐」陰影也籠罩在中國投資者的心頭。

距離6月23日英國脫歐公投的時間越來越近，作為中國財富階層及機構投資者熱衷的海外市場，英國房地產市場的前途如何，投資者將何去何從?已經在英國購買的不動產價值會縮水嗎?

第一太平戴維斯中國首席執行官兼董事長劉德揚先生近日接受第一財經採訪時表示，無論是否脫歐，長期來看，英國房地產市場的價值都會難以撼動。「目前，歐盟最強的還是英國倫敦和德國法蘭克福。作為世界金融中心之一，英國倫敦的地位也並不是一朝一夕而成的，同時，英鎊仍是世界貨幣中最重要的貨幣之一，獨立於歐元，而從未被撼動，英國倫敦的地位不會因為脫歐而發生改變，所以說脫歐成功對英國房地產市場的負面影響也是短期的、有限的。」

公投前疑雲下的英國房地產市場

英國一直以來就是國際投資者的熱門目標，尤其是英國倫敦的商業寫字樓和高端住宅，吸引了無數來自中東、東歐、亞太區(中國內地、中國香港)投資者的關注。

房地產市場的成熟穩定、法律法規的健全透明、配套金融服務的先進完善使英國擁有著與生俱來的優勢和魅力。

中國的投資者躍躍欲試。隨著人民幣匯率下調，國內樓價攀高，海外投資仍然是中國人熱衷的投資渠道。而中英關係黃金期，以及擁有英語語言的優勢，英國投資令中國投資者倍感便利。

近來英國「脫歐」公投帶來的不確定性已經對該國經濟帶來影響。英國皇家特學測量師學會(RICS)的報告稱，在英國政府宣布將進行「脫歐」公投後，英國辦公、工業和零售物業的國際需求已經在放緩。今年一季度，英國首都倫敦中心房地產投資降至5年來的最低水平，部分地區的高端房地產銷量也跌至近7年來的最低水平。

「即將到來的脫歐公投，肯定會為穩定的英國房地產市場帶來一絲疑雲」劉德揚認為，「影響是短期的，而造成短期影響，主要是對脫歐帶來的金融衝擊感到擔憂，比如，脫歐成功後的英鎊匯率可能會下跌10-25%。」

劉德揚同時指出：「無論去留，我認為長期都是積極樂觀的，唯一有影響的只是短期產生的觀望情緒。」

從今年來看，基於目前核心區域高企的住宅價格、稀缺的供應以及較嚴格的貸款制度，加之脫歐公投前的不明朗因素，一季度，倫敦住宅成交量有所下滑，預計今年一整年的英國的住宅價格還是以穩定為主。

商業寫字樓市場，今年一季度的租賃市場依舊上揚，一季度買賣市場成交量有所下滑，這主要由於核心區域優質供應較少，而脫歐公投對商業寫字樓市場的影響較小，主要的影響還是在於不確定因素帶給投資者的觀望情緒，因此，商業寫字樓價格並沒有變化。

「留」，市場反彈或現「小陽春」

「如果6月公投後決定留在歐盟，那麼今年下半年的市場將變得十分積極。」劉德揚表示，「選擇等待公投結果進而觀望的投資者將會加速對英國的投資，短期內我們將看到成交量的明顯反彈，俗稱『小陽春』」。

「去」，觀望期順延1-2年

「如果脫歐成功，那麼觀望期將持續1-2年。」劉德揚表示，「由於，脫歐後，會有1-2年的細節談判時期，我們稱之為『過渡期』，在過渡期內，市場並不明朗，更多投資者會選擇按兵不動。」

脫歐後，最明顯的市場變化，可能在於英鎊短期內貶值，從而導致房地產價格尤其是住宅價格的下調。「而對於商業寫字樓來說，我覺得影響反而較小。」劉德揚解釋道，「商業寫字樓的價值來源與租金回報，而倫敦商業寫字樓的租約通常在10 – 15年，較長的租期使其可以免受短期市場波動的影響。」

長遠看，無論脫歐成功還是留在歐盟，英國未來的發展主要還是依賴英國自身的經濟能力、經濟周期的表現以及供求關係。「我個人並不感到悲觀。」劉德揚表示，「目前，歐盟最強的還是英國倫敦和德國法蘭克福。作為世界金融中心之一，英國倫敦的地位也並不是一朝一夕而成的，同時，英鎊仍是世界貨幣中最重要的貨幣之一，獨立於歐元，而從未被撼動，英國倫敦的地位不會因為脫歐而發生改變，所以說脫歐成功對英國房地產市場的負面影響也是短期的、有限的。」

英國住宅價格20年來漲了251%，倫敦漲了432%

接連經歷，政策變化，倫敦政府換屆，英國的房地產市場度過了短暫的低迷。雖然近來全球經濟仍在低迷期，退歐變數未定，而面對日益緊張的住房危機，人多房少仍是不容置疑的事實。

根據Halifax的最新數據，就全英範圍來看，截至2016年5月，英國每平米平均房價為2216英鎊，自1996年以來，家用住宅每平米房價增長了1585英鎊，漲幅達251%。其中英格蘭南部和大倫敦地區是每平米高房價的集中地。

每平米房價最貴的地區位於倫敦，具體是哪個區域則毫無意外地落在了肯辛頓切爾西區(Kensington and Chelsea)，即11321英鎊/平米，該數據與去年相比價格還下降了1%——以一間3x3.5平米的雙人床卧室為例，按照目前平米房價的全國數據，想買到這樣一間兩居室需要2.3萬英鎊，而在這種「房價王」地區，買到同等條件的房間則需要12萬英鎊。同樣位於倫敦市中心的威斯敏斯特區(Westminster)位列榜單次席，平均房價為10552英鎊/平米，這也是榜單中僅有的2個每平米房價高於1萬英鎊的地區。

與全國的251%的20年每平米房價增長率相比，倫敦地區的漲幅達到了432%，是除英格蘭南部以外其他地區的2倍多。算了一下相當於倫敦地區年均漲幅為7.5%，如果加上房租收益，投資倫敦房產20年預計年化收益超過10%，再如果加上50%的資金是貸款的話，收益真的是杠杠的。倫敦各個市政區中哈克尼(Hackney)地區每平米房價增速最快，1996年至今價格翻了821%，猶如光速…32個行政區中有17個區的房價都高於5000英鎊/平米。以下為全英每平米房價最值錢的前10個地區：

不過，即便是房價相對較低的地區，家用住宅每平米房價也都在1000英鎊以上。以下為除倫敦和英格蘭外其他大區每平米房價排行榜：

以上地區中，每平米房價增速最快的四個地區為Leamington Spa(287%)，Salford(276%)，Rshden(267%)，和Harrogate(257%)。

另一方面，位於蘇格蘭的Airdrie房價最低，每平米價格僅有1019英鎊，這個數字連肯辛頓地區房價的十分之一都不到——以下表格為每平米房價最便宜的10個地區：

每平方米的房價價格高低主要來自於房產的具體位置，外觀，外部和內部設施，新舊程度，以及其他綜合房產條件。

總體來看，英國大部分地區單位平米房價都處於高價格並且增長迅速的態勢。還有一組數據顯示，就全世界範圍來看，如果準備出租一間未裝修的兩居室，在倫敦您可以獲得大概3200英鎊的月租金收入，這個數字僅次於人多地少的香港和人口密集度更大的紐約。

香港(中國)：4,295英鎊/月

紐約(美國)：3,530英鎊/月

倫敦(英國)：3,200英鎊/月

莫斯科(俄羅斯)：2,875英鎊/月

東京(日本)：2,530英鎊/月

北京(中國)：2,360英鎊/月

新加坡：2,120英鎊/月