英國申請貸款，怎麼向銀行包裝自己，拿到更好的貸款，這事兒學問大了

要致富，就想想怎麼增加被動收入，如果稍微對金融有些了解的話，相信你已經get到了這個點。

那麼，你可能也已經了解：合理使用槓桿，撬動銀行貸款來幫助實現投資效益最大化，是增加被動收入的重要手段之一

但是，銀行貸款也不是你想借就能借的。今天我們就要說一下，英國申請貸款的那些各種事情..

如果決定進行房產投資的按揭申請，銀行會評估你的哪些信息來決定：借不借？借多少？

知道了門檻在哪裡，實際操作起來會更加得心應手。

一，貸款申請成功與否的最關鍵因素：還款能力

其實評估來評估去，銀行就是怕你還不出錢。所以證明你在各種風險條件下都有足夠的還款能力是申請成功的關鍵。

1，對於自住貸款 （Residential）主要取決於兩點：

1）最大貸款額度是你家庭年收入的5倍。家庭收入主要以衡量固定收入為主，附帶考慮投資收入、加班、提成、獎金、兼職等額外收入，稅前。

2）最大貸款額不超過你房產價值的80% 。如果broker夠給力，有部分貸款產品允許達到90%。

這兩個標準中， 銀行取相對低的一個。額外的，銀行還會衡量你的支出情況和抗風險能力：

支出：信用卡還款，其它貸款如車貸，贍養費，各種賬單，保險，日常開銷情況。一般會要求提供近期銀行流水。我自己的經歷是，銀行會就著你的流水賬單一項一項問：這筆錢花去哪裡了？以後會不會經常要花？

抗風險能力：主要會考慮個人或外部情況變化對還款的影響，如加息，職業穩定度，失業風險，因疾病導致無法工作等等。

2，對於投資貸款（Buy to Let），借不借，主要取決於：

所投資房產自身能產生的月租情況。現在銀行進行的壓力測試一般會假設貸款利率為5%，要求月租金收入達到月還款額的125%

今年，英國央行採取了一些措施，迫使銀行在發放房屋貸款時採用更嚴格的標準，防止在如今相對寬鬆的借貸條款下出現房產市場的動蕩。未來緊縮的趨勢可能讓壓力測試的利率提升至5.5%， 銀行要求的月租金收入比還款額要高45%，對首付的要求也可能從目前的25%進一步提升。

自住的標準，基本上就是上面的那些。 而Buy to let的投資貸款，銀行的標準會更嚴... 我們就來具體說下Buy to let貸款。

銀行會借款人的情況來決定哪些按揭選項可以開放。選項越多，投資者的主動權就越大。

1，最低收入：銀行要求貸款人除開房產收入以外至少有￡25000的家庭年收入。這是為了確保在你所投資房產空置的時候，你也有足夠的其他收入來償還月供。不同銀行對最低收入的要求可能略有不同，￡25000是比較常見的要求。

如果你是自雇，自己當公司老闆的話。 需要你的SA302來證明收入。 實在沒有辦法提供的一些自由由職業者，銀行可能會要求提供最近兩年的銀行流水賬信息作為證明。

2，如果已有自住房產，可以加分。因為投資型房貸發放條件比買房自住型較為寬鬆，對個人年收入的要求相對較低，所以銀行擔心會有買家鑽空子申請買房出租型貸款，但其實做自住用途。

所以大多數的銀行，都要求你貸buy to let之前，有一套自住房產。

3，所投資房產類型：有兩種類型的房產不受銀行或信貸機構青睞。

一種是商鋪上面的公寓，因為你很難控制下方商鋪開什麼店，是否會對你的出租產生負面影響，比如下面開了美容美髮店，外賣店等氣味比較大的點，都有可能對上面公寓的價格有影響。 （哪怕現在沒有這些店，但是商業出租嘛，萬一以後換了呢） 所以很多時候乾脆一刀切，樓下是店鋪的 都不貸。

像下面這種街道，商店上面的公寓，都比較難貸到buy to let。

（自住或者cash buyer可以買）

另一種是Ex Council Flat ， 也就是以前的政府廉租房。 因為升值潛力很低，也很難貸到buy to let。

三，如何最大限度貸到最多的款？

如果你的年收入不是特別高，平常花銷也不小，之前也沒有房產投資或貸款申請的經驗…... 這些都不要緊，最重要的是你有一顆嚮往的心。其實，貸款申請就跟工作面試一樣，自我包裝很重要！

1，自己動手包裝：

如果你對銀行的貸款政策、 貸款條件的細則比較清楚，或者比較有鑽研精神，可以直接去挨家銀行諮詢，各大銀行貸款產品和利率差異比較大，貨比三家十分有必要。下面四個準備工作可以幫助你應付銀行的貸款「面試」：

1）申請貸款前期盡量減少自己的固定開支，制定嚴格的支出預算表並執行。在收入不變的情況下，支出的減少可以有效增加你的借貸額度。

2）檢查現有Direct Debit的必要性。那些已經不再使用或者很少使用的會費盡量取消。

3）在申請前盡量還清信用卡欠款或其他貸款。

4）模擬進行壓力測試：可以使用網上的mortgage calculator 嘗試進行自己的壓力測試，對自己還款能力有一個全面的了解。

自己動手包裝的好處是：沒有額外的開銷。但是，所能申請到的貸款產品是否是比較優惠的就很難說......

2，找個房貸經紀人（Mortgage Broker）幫你包裝：

綜合上面的信息不難發現，銀行和信貸機構在發放貸款時候的衡量因素很多。 有時候你的情況比較複雜（比如自雇，比如簽證時長有限）時，你自己經常說不清情況。 銀行為了簡單起見乾脆就拒絕你的申請....

但是你能找到一個合適的Broker，他可以幫你分析好你的狀況，知道什麼樣的銀行能貸給你，知道各個的要求，甚至在一些銀行里有更快聯繫的關係可以加速你的申請。

想要找到一個最合適的房貸產品不僅僅是選利率最低的這麼簡單，因此，找一個好的房產經濟人來幫你找到最合適的產品可以說是小投資大回報。怎麼判斷你的broker是否靠譜？

1）他們擁有整個市場的資源，而不僅限於給某個或某幾個特定的銀行或信貸機構服務。只有這樣，他們才能為你找出市面上最划算的房貸產品，而不是在有限的選擇範圍內有傾向性的進行推薦。

2）他們對於需要的貸款有業務專精。因為不同貸款類型的衡量和發放標準大不相同，只有專精領域的broker才能提供最有深度的建議和幫助。

3）他們不是單純的「處理者」而願意花時間和精力尋找和比較多個產品並幫你分析優劣。有一些為大公司的broker更傾向於在現有的產品中幫你找一個適合的解決方案而不是花費大精力幫你在市面上逐一尋找比較。這在很大程度上受到公司流程的限制，被要求儘快完成交易。好的broker 願意勞心勞力幫你找到最佳產品。

4）他們有較廣的人脈和關係幫你解決你自己無法直接解決的問題和得到個人在市面上無法找到的內部信息。這是我們委託經紀人進行房貸申請的最主要原因之一。

5）最好他們自己也進行房產投資。因為只有自己親身經歷過各個環節，他們問出的問題才能夠更直擊你的需求，並幫助你排出最合理的優先次序。

如果你以後想要經常投資房產，最好一定有一個穩定靠譜的Broker 。 會非常有幫助！

各個房貸經紀人收取的費用可能各不相同，但一個靠譜的的房貸經紀人能夠幫你拿到最好的利率，在房貸上省下數以千鎊的費用(這對巨大的房產投資來說只是九牛一毛)；還能根據你的具體情況，在最短的時間內在各銀行和不同產品中進行比較專業化的篩選和分析，讓你省時省力；還能降低你貸款被拒的機率，貸款經紀則要根據銀行要求對貸款者的申請進行預評估，評估通過再按照銀行要求申請和遞交材料，否則會提出新的貸款申請建議。因此，可以有效避免貸款被拒的情況，大大提高貸款成功率。

我們是英國房產圈，一個靠譜，有料，不忽悠，一個真正教你怎麼在英國買房投資的公眾號。

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