脫歐公投下的英國樓市：有人果斷出手 有人放棄交易

英國脫歐公投前，大量來自美國、中東以及亞太地區的機會型資本曾有意進入倫敦。目前，尚無相關數據證明脫歐對英國經濟的衝擊，但已有不少投資者擔憂脫歐後英國的市場開放度受影響。

事實上，脫歐對英國房地產市場各領域的影響將主要取決於宏觀經濟，而宏觀經濟又取決於英國消費者對脫歐的反應以及未來兩三年中脫歐事件的演變情況。

據第一太平戴維斯監測，倫敦寫字樓的收益率於投資者而言，擁有強吸引力，此外以倫敦為重心的主要房地產投資信託曾一直在等待價格回落，以趁機補充資產庫存。 但如今，投資者對脫歐結果已作出了不同的第一反應。因受價格回落預期抑或匯率浮動的利好影響，不少國際客戶認為倫敦目前適合買入，一些已處於出價階段的交易在價格重新協商後完成。但同時，考慮到近期許多物業基金遭凍結的情況，也有不少客戶日趨謹慎，甚至徹底退出交易。

受脫歐事件影響，英國寫字樓市場目前仍處於過渡狀態。第一太平戴維斯出具的報告指出，目前英國本土及跨國企業的投資力度將有所減弱，長期投資意願趨於低迷，至2017年底市場走勢方將顯明朗。

此外，對於計劃在倫敦收購資產或從事開發活動的投資者來說，其於倫敦的貸款難度及成本可能增加。第一太平戴維斯透露，倫敦投資者已開始轉變策略，從資本升值驅動轉向收益驅動。

2015年末，第一太平戴維斯曾以2016年-2020年為期作出預測，稱倫敦寫字樓投資額將跟隨投資回報的下滑而呈現縮減之勢。目前看來，公投結果會增加上述預測實現的概率。2016年、2017年倫敦核心區的寫字樓投資額無疑會低於原先預期。 第一太平戴維斯曾預測，2016年全年倫敦核心區寫字樓投資額約介於100億-120億英鎊之間(2015年約為180億英鎊)。

戴德梁行亦認為，與2014、2015年相比，英國投資額將保持明顯偏低的水平，這將抵消其他地方較高的投資額，從而導致泛歐洲地區貿易額出現小幅下降。戴德梁行預計英國投資額將下降25%，但是歐洲其他地區將增長10%左右。考慮到英國的重要性，這會導致整個歐洲經濟下降6%，但假設英國繼續留在歐盟，相關增幅可能會達到9%。

正因整體投資額將有所下降，因此投資者更青睞於投資優質資產。戴德梁行歐洲、中東和非洲投資策略主管大衛·哈欽斯(David Hutchings)認為，由於買方受到不確定性和量化寬鬆政策的驅動，英國脫歐決定將導致核心地段的優質資產需求量增大。優質資產的價值由有限的供應和較低的利率支持的，供應將成為決定市場活躍程度的關鍵。

第一太平戴維斯也認為，倫敦的投資市場走勢將取決於價格的調整情況。2017年倫敦核心區市場的寫字樓吸納量將低於預期，會有更多企業希望短期續租，以便在英國脫歐後的市場環境下衡量自身需求。由此，寫字樓市場供應面不會顯著增加，而開發商、投資者及貸款方的避險情緒升級，2018年及以後的寫字樓開發及翻新項目完工面積將有所減少。

第一太平戴維斯指出，核心及二級資產的收益率會面臨上行壓力，但具體上升空間還需取決於看空拋售的規模，以及關注拋售的機會型投資者的數量。「目前很難判斷看空拋售情緒從何而來，無需等到市場價位整體下調，投資者也會從匯率的浮動中發現機會。 」

代表戴德梁行觀點的大衛·哈欽斯則認為，在國內，零售、最後一英里等物流概念頗具吸引力，但是這只是對現代物業和黃金地段而言。縱觀整個歐洲，投資者應把投資目標鎖定法蘭克福、巴黎、都柏林、盧森堡、米蘭、阿姆斯特丹、柏林等富有吸引力的歐洲城市以及由新加坡、紐約領銜的全球市場。

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