在英國投資房產，要是不會用Re-mortgaging再貸款，那就虧大了！

天下 08-19

如果你對英國房產投資感興趣並做過一定的研究，那麼你可能已經聽說過Re-mortgaging這個名詞。這個詞中文不好翻譯，因為中國這樣的情況不多。（抵押貸款可以算是其中的一個部分，單不完整）

不管之前有沒有聽說，我們今天要來說一下，房產投資中Re-mortgaging這個重要技巧。

究竟改在哪幾種情況下正確使用Re-mortgaging？

在英國投資房產，要是不會用Re-mortgaging再貸款，那就虧大了！

在房產投資和管理過程中，有以下四種最常見的情況會用到re-mortgaging:

自住房產轉出租房：你想把原先自己居住的房產對外出租，那麼在實際進行前，需要考慮用re-mortgaging 將自住型貸款轉為出租型（buy-to-let）貸款。

現金或短期貸款買家轉長期貸款：原先使用現金全款買房的投資者使用Re-mortgaging把資金解放出來。即使這是現金買家第一次申請貸款，也被算作remortgaging。

（這種就類似通常所說的抵押貸款）

或者，原先使用短期貸款買房的投資者用re-mortgaging 方式轉為長期貸款，因為短期貸款利率通常比長期的要高，通過re-mortgaging的方式可以節省成本。

（比如一些舊房改造里，太破的房子銀行不會給貸款。那就先用一些短期高利率的貸款先把房子買下，再自己出錢裝修，裝修到銀行接受的程度之後，再Re-mortgaging申請銀行長期的低利息的貸款。）

現有貸款產品固定利率到期後的重新選擇：比如現有市場上一些2年，3年或者5年的固定利率貸款產品。他們只在固定利率的期限內享受低利息，固定期結束後，利息會恢復到4.99% 甚至5%以上。

這時，就可以去Re-mortgaging申請新的2年或者3年的固定利率的貸款產品。用新貸款還掉舊貸款，再繼續用利率還新的貸款。

房產升值釋放更高貸款額度：不論是因為你購入房產後額外的改造讓房產增值，還是因為市場利好讓房產升值，此時因為房產本身價值的增加，可以通過re-mortgaging 貸到比原先更多的金額，進行其他投資。

比如如果你的房子原來值10萬鎊，首付最低要求25%。那麼你首付2.5萬，貸款7.5萬把房子買下。

之後要麼過幾年房價升值，要麼你把房子重新裝修，當你的房子值15萬鎊之後，你可以申請Re-mortgaging，繼續貸出房屋價值的75%。（要求你的房子租金或者個人收入達到要求）

那麼，因為房子這時估值15萬鎊，那麼75%能貸出11.25萬鎊。還掉之前的7.5萬鎊之後，手頭還能多出3.75萬鎊的資金，可以用來做其他的投資。

而且因為這3.75萬鎊屬於借貸而不是盈利，因此這3.75萬鎊是免稅的。

那我們就來具體講講Re-mortgaging 的運作方式：

前提：

你已經擁有了一套房產（不管是自住型還是買房出租型），當遇到以上提到的任意一種情況產生remortgaging 需要時：

步驟一：需要找到新的銀行或者信貸機構就新貸款達成協議。

步驟二：需要委任一位律師來代表你處理相關法律和轉賬手續。

步驟三：就像首次申請貸款一樣，新的借款方會對你re-mortgaging 的房產進行一個評估：檢查租房協議（如果有的話），檢查房產內情況是否符合相關法規條例等等。

步驟四：貸款申請獲得批准後，新的借款方會把所批准的金額轉賬到你指定的代表律師賬戶，律師在收到錢後會先付清老的借款方處的欠款，剩餘部分會打入你的賬戶。

知道了re-mortgaging 運作的方式後，我們可以更詳細的來討論re-mortgaging 在以上四種情況的詳細使用方法及注意事項。

Re-mortgaging之自住房產轉出租

這裡存在一個誤區：很多人認為我買了房子自己住，現在我不住了，理所當然可以租出去，因為房子產權已經是我的了。借款方只要確保每個月按時收到按揭還款就行，才不會管我的房子是自己住還是給別人住呢。這樣的想法普遍存在但卻是不正確的！在未通知借款方擅自將自住房產出租的情況可能會觸犯按揭貸款協議的條款。

因為自住的貸款利息低，buy to let出租房的貸款利息高。如果你貸自住的貸款用來做出租用，那就違反了貸款協議。

看到這裡你可能會想，就算我租出去，銀行也發現不了，他們又不會來查。但是真實情況是，雖然一時三刻可能發現不了，但是借款方可能通過各種信用和銀行記錄來進行檢查。借款方一旦發現了情況，可能導致的後果是要求你立即將剩餘貸款全額付清。這樣因小失大的情況是我們想要避免的。

那要怎麼辦呢？

一旦有自住房產轉出租的情況即將發生，你首先需要聯繫你的借款方，商議re-mortgaging 事宜。一般借款方得知住房用途發生改變後，會要求你將居住貸款轉為buy to let貸款（後者利率更高一些）。就像審查首次申請的buy to let貸款一樣，借款方會需要進行價值評估和租金收入評估，確保出租後的租金收益是還貸金額的125%。

唯一一種例外的情況是，部分銀行或信貸機構願意在保留現有貸款條款的情況下同意你改變房產用途，出租給他人居住。這完全取決於借款方的意願：有些借款方允許你在一定時間內將房產出租，有些會稍微提高利率其他條款保持不變。但通常就算借款方同意保持現有貸款條款不變，也會向你收取一定的手續費用。

需要注意的問題：

居住貸款最多能貸到房產的90%而buy to let 貸款最最理想的情況也只能達到80% （通常是60%-75%），所以如果你的居住貸款額度很高的話，進行re-mortgage時可能無法貸到同樣多的錢。

如果你自住的房產比較大或者比較貴，那麼意味著你的貸款金額相對較高，而re-mortgage以後需要還款的金額也會比較高。這樣一來，租金收入想要達到月供金額的125%就會相對比較困難。

Re-mortgaging之現金或短期貸款買家轉長期貸款

現金購買但又希望能轉長期貸款的情況通常出現在：

你從拍賣行拍下房產，沒有時間進行貸款申請

在你購買時，該房產自身情況較差，有大量整修工作需要完成，無法通過貸款時的價值評估。現在整修工作已經完成

你為鎖定好價格答應快速完成交易，沒有時間進行貸款申請

總之，如果你之前是現金買房，現在想把現金解放出來重新用來做其他投資的話，就可以用Re-mortgaging的方式。

這種方式我們之前寫過，大家可以看下面這篇

【資金不足也能投資！你有想過把自住房貸款套現，再去投資其他的房子么？】

需要注意的問題：

在以上這些情況下，你當然希望能儘快轉為正常的長期貸款來盤活自己的流動資金。但現實中，銀行規定，房主擁有房產6個月以上才能被允許申請re-mortgaging，而re-mortgaging的申請過程可能又要花上1-2個月。因此，如果你採用現金或者短期貸款來投資房產，要確保預留6-8個月的時間和期間充足的流動資金，在6個月持有期滿以後才能考慮申請re-mortgaging 長期貸款。

Re-mortgaging之現有貸款產品固定利率到期後的重新選擇

通常，一個貸款產品的利率會固定幾年(一般是2年或5年)。在固定利率期滿以後，利率會自動按照借款方的常規浮動利率進行計算。舉個例子，你的貸款頭兩年固定利率為3.49%，兩年期滿以後，利率變為銀行的常規浮動利率4.99%.。

這時候驅動你進行re-mortgaging的原因是很好理解的：通過re-mortgaging 轉到另一家借貸方，通過談判可以享受更低的利率，重新獲得貸款產品頭幾年的固定利率優惠。而常規浮動利率由於是浮動的，隨時都有可能發生變化，不確定性比較高。

需要注意的問題：

貸款的轉移通常伴隨著其他費用的發生：律師費，銀行評估費，電匯費，貸款產品的自帶手續費，broker費用等等。通過轉移貸款，你在利率上可能省下1%，每個月少交￡50, 聽上去也是不少的，但以上提到的零零總總的其他費用可能高達￡2000。因此在做貸款借貸方轉換的決定前，還是需要仔細核算一下成本的。

舉個例子，假設你有一套30萬鎊的房子，首付10萬，貸款20萬。現在2年fixed期即將到，你要選新的貸款產品時，你看到了下面兩個選擇：

產品1 2 year fixed, 利息2.5%，貸款手續費2000鎊。

產品2 2 year fixed，利息2.75%，貸款手續費500鎊。

假設是interest only的產品

產品1 接下來2年的每年還款額：5000鎊

產品2 接下來2年的每年還款額：5500鎊

可見，2年fixed期內，產品2之比產品1多還1000鎊，但是貸款手續費卻少了1500。所以如果其他條件類似的話，雖然產品2的利息更高，但是因為貸款手續費低，所以產品2 更划算。

但是如果貸款額30萬鎊的話：

產品1 接下來2年的每年還款額：7000鎊

產品2 接下來2年的每年還款額：8250鎊

產品2兩年下來要多還2500鎊，算上申請費。那還是產品1更划算。

Re-mortgaging房產升值釋放更高貸款額度

你的房產價值會因為各種原因增值：

比如你進行了成功的改造，或者得益於總體市場的趨勢，房價上漲。

在保持借貸比例一致的情況下，這意味著你能向銀行借更多的錢，使你能獲得更多的流動資金來做下一步投資。

近年來許多成功的投資案例都基於這個原理。假設我們用25%的首付比例購買了10萬英鎊的房產，首付2.5萬英鎊，借貸7.5萬英鎊，按揭比例為75%。之後房產價格上升到15萬英鎊，如果貸款比例維持之前的75%不變進行一次remorgage, 你將可以獲得11.25萬英鎊貸款，這些意味著你可以償還之前的貸款餘額7.5萬英鎊，並且獲得至少1.25萬的流動資金來做下一步投資。

再舉一個例子：

【曼城stockport， 15%折扣，一室8.3 ~ 9萬鎊】

假設這個樓盤裡的一套房，以flat 57為例。開發商對外賣的價格10萬鎊，我們拿到的價格8.3萬鎊。

現在貸款的時候，按8.3萬鎊的75%貸款，首付2萬鎊，貸款6.3萬鎊。

2年後，當我們remortgage的時候。這時候這套房的市場價，我們可以按照折扣前的價格（也是現在其他一些本地買房客的成交價）來計算。

那麼按10萬鎊市場價的話，我們可以貸出7.5萬鎊，還掉之前的6.3萬鎊，相當於又套現了1.2萬鎊的資金。相當於這套房我們只用了8000鎊的首付（首付的2萬減去現在套現回來的1.2萬鎊）。

再過10年，當這套房隨著房價的增長，房價漲到15萬鎊的時候。我們那會remortgage可以貸出11.25萬鎊的時候。你沒有賣房，但是已經靠remortgage貸出的錢，不但拿回了成本，反而多賺了幾萬鎊。而且這幾萬鎊還是免稅的。

（上面這一切之所以能實現，有2個前提： 1 買的時候就低於市場價 2 租金回報足夠高，至少在6.5%以上，不然 buy to let貸不出75%）

其他需要注意的問題：

這樣的計劃聽起來完美無缺，但仍然有它的風險。雖然借貸比例維持不變，

但是你找銀行借了更多的錢。

這就相應的每年要還更多的利息。