上海租界房地產泡沫：10萬難民湧入，連賣鴉片的都改投資樓市

文｜李開周

1862年，太平天國的軍隊接連三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一樣逃進租界，粗略統計在10萬人以上。國曆君之前講過清政府和天地會的小刀會交火，難民湧入租界，洋人搭建小木屋以高價租給難民大發戰爭財，引發了上海租界史上第一次房產牛市。

而太平天國這一次，不但小木屋被洋房東用以更高的價格租了出去，賣鴉片的洋行也干起房地產，租界土地嚴重緊張，地價房價聯袂飛漲。當時法國駐上海領事描述了法租界的情形：「法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價百倍，所有出賣的地皮都被爭相購買。」

上海公共租界和法租界擴張圖

在這種大好形勢下，更多的洋行從事了房地產開發，租界之內開發商林立。早先開發商只租不賣，後來他們既租又賣，有錢的華人可以把一所甚至多所樓房一次性買下來，然後再分租給沒錢的華人。

太平天國一亡，樓市就崩盤

暴利當頭，江南富人源源不斷地搬進租界，而此時的太平天國已經危如累卵，戰爭即將結束的跡象已經顯現，可是開發商們認為租界里的虛假繁榮還將一直持續下去，房價還將一直上漲，所以他們的開發規模也一直在擴張。

誰知在1864年，太平天國滅亡了，江南戰事平息，租界里的難民再次返回家園，新建房屋再次空置，在建的房屋也紛紛停工，許多開發商破了產，從事土地投機的中國買辦也血本無歸，開始有人跳黃浦江了。租界里的銀行、租界外的錢莊，因為在牛市時期把資金放進樓市，這時也出現危機，11家銀行有6家瀕臨關門。緊接著是1866年的世界金融危機，一些資金雄厚、經營多年的大洋行也不得不倒閉。

表面上看，成也房產，敗也房產；實質上，成也戰爭，敗也戰爭。