香餑餑不再香！中小房企的「苦日子」就要來臨！

樓市的「冬天」就這樣到來了嗎？

全面收緊房產的融資渠道，意味著中小房企的「苦日子」就要來臨了！

在央行頻頻收緊信貸資金，連續上調各種央行向銀行的借款利率之後，儘管直接的資金價格還沒有傳導到大陸銀行的公開存貸款鏈條上，但是已有北京、廣州、佛山等地的房貸政策開始收緊，多家銀行甚至約定首套房房貸利率不低於基準利率的90%。

與此同時，中國證券期貨業向房地產項目輸送資金的鏈條也正在被斬斷。近日，中國證券投資基金業協會（中基協）正式發布實施《備案管理規範第4號》，要求嚴控房地產融資和資金流向。嚴控私募資管投資房地產市場的行為，並且重點指向房地產價格上漲過快過熱的16大城市。

綜合來看，這一次的中國房地產「寒冬」，或許比預想的要長。各地方的限購限貸政策只是開始，而包括央行、銀行、證券、保險等方面對房地產資金鏈的全面收緊，才是釜底抽薪的最致命打擊。而在深圳的二手房市場，已經有部分投資客急於出手降價在10%—20%左右，作為中國房地產價格風向標的城市，「蝴蝶效應」或許才剛剛開始。

為了遏制房地產的投資品屬性，監管層正在不斷更新監管政策，封堵不符合政策導向的創新金融工具。目前，房地產融資渠道基本被堵死，數據最能表明調控結果：1月份大陸房企融資規模下滑92%。如果局面持續，下半年中小房企或將迎來流動性危機，加速降價推盤將成為必選項。

而由中國基金業協會重磅發布的這份明則指向私募資管實則指向過熱的房地產市場「4號文」顯然是有備而來，針對性非常強。文件所指的熱點城市，其實就是上次中國住建部點名的16個房價上漲過快的城市，包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南和成都等。

如果聯繫此前證監會的《關於CISP系統「資管月報」報表更新相關事項的通知》，以及銀監會《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》等，可以肯定，這一次限制房企融資，打擊地產行業資金鏈，調控房地產行業，是在金融監管部門的統一行動。

而中基協的這個文件，基本上禁止了現有私募資管所有違規進入房產項目的渠道，包括委託貸款，嵌套信託計劃及其他金融產品，受讓信託受益權及其他類資產收（受）益權，以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等明股實債方式受讓房地產開發企業股權，以及其他投資方式。

「香餑餑」不再香

很長時間以來，中國房地產企業和個人房貸，是銀行貸款的「香餑餑」。有些資金通過信託繞道進入房市，其實也是來源於銀行。央行公布的數據顯示，2016年新增人民幣貸款中，45%是個人住房按揭貸款，還有更多銀行的錢拐了個彎，流入房地產開發項目。

據人民日報》的調查，很多房地產企業通過正常的貸款拿不到資金，就轉道信託計劃，但資金實際上還是來自銀行。信託公司為房地產發行一筆信託計劃，同時銀行發行理財產品，將理財產品的資金通過券商、基金公司、保險公司等的資管計劃與信託計劃對接。一般房地產企業通過信託計劃獲得資金的年利率在15%左右。

如此高的利率，背後充斥著槓桿和債務，一旦資金只停留在金融機構和類金融領域的資產價格上轉來轉去，這個「接鼓傳花」的遊戲無法接下去，必須回到能創造財富的實體經濟中來，才能循環。

可以預期的是，大陸的資金價格還會不斷提升，資金鏈還會不斷收緊，這不僅僅是中國去槓桿、擠泡沫的需要，也是應對美聯儲加息和人民幣匯率穩定的需要。加息或者變相加息的節奏一旦啟動，信貸成本最終只能隨著提高。

而據深圳傳來的最新消息是，深圳二手房市場，部分急於出手的投資客已開始降價10%-20%，而新房市場也有開發商以特價房降價營銷，降幅約5%至10%。作為中國房地產價格的風向標城市，深圳這隻蝴蝶的效應或許只是剛剛開始。