反「輕資產」之道而行的半島酒店

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在酒店業發展的過去五年里，全球奢華旅行市場增長了近50%，高端酒店的成長空間愈發廣闊。2016年，全球兩大酒店集團雅高和萬豪都通過一系列的併購，進一步拓展了旗下的奢華酒店品牌組合。在打造智能酒店體驗、擴大社交網路影響力、拓展中檔酒店業務之外，讓「奢華」更奢華－是各大酒店集團最新戰略的重中之重。

《華麗志》特別推出「解碼奢華酒店」系列報道，看看究竟是怎樣的基因和元素成就了這些奢華酒店品牌。

在福布斯的世界億萬富翁榜上，嘉道理（Kadoorie）家族排名第 230位，資產凈值估為61億美元，其大部分財富來自於覆蓋80%香港人口電力供應的中電控股有限公司（CCLP Holdings Ltd ）。此外，從 1890年起，這個家族就創辦了香港上海大酒店有限公司（The Hong Kong and Shanghai Hotels, Limited），旗下最重要的酒店品牌就是大名鼎鼎的半島酒店（The Peninsula Hotels）。

時至今日，Michael Kadoorie 爵士依然是香港上海大酒店有限公司的重要股東，並擔任董事會主席；他的妹夫，另一位香港億萬富翁 Ronald McAulay 也是董事會成員。

上圖：香港半島酒店

在快速成長的豪華酒店生態圈裡，半島酒店始終牢牢佔據著一席之地，目前在全球僅擁有10家酒店，其中位於比弗利山、芝加哥、紐約和上海的半島酒店都多次進入福布斯旅遊指南五星級酒店榜單。

緣起—蘇伊士運河以東最豪華的酒店

香港半島酒店位於九龍尖沙咀梳士巴利道22號，面對維多利亞港，中高層享有海景，為香港上海大酒店有限公司的旗艦酒店，也是集團首間命名為「半島」的酒店，是香港現存歷史最悠久的酒店，也是奢華酒店的典型代表。基於其極為珍貴的歷史及建築價值，現時酒店已被古物古迹辦事處（香港特別行政區康樂及文化事務署下轄的部門）評為一級歷史建築。

19世紀晚期，艾利斯·嘉道理及艾利·嘉道理（Ellis and Elly Kadoorie）兄弟和父親來到中國上海投奔當時的「上海大班」之一，猶太商人沙遜（Sassoon）。1923年，Elly Kadoorie在香港創立香港上海酒店有限公司。5年後，距九龍碼頭僅舉步之遙的半島酒店隆重開業。落成於1928年的香港半島酒店擁有「遠東貴婦」的盛名，也有簡短親切的昵稱「鋼筆（The Pen）」，當時的設計師亦有雄心——要建成蘇伊士運河以東最豪華的酒店。

上圖：1930年代的半島酒店

半島酒店樓高七層，為當時香港最高的建築，也是1950年代前九龍最高的建築。酒店建築以巴洛克複興風格設計及建造。建築物立面有大量古典特徵作裝飾，如石雕刻、拱窗、拱心石等。首位入住的英國王室人員是溫莎公爵的三弟——格洛斯特公爵亨利親王殿下（H.R.H. Prince Henry, Duke of Gloucester）。

1950年代起，半島酒店有「影人茶座」之稱，因不少電影明星都愛在半島酒店喝下午茶。「see and be seen（看，並被看著）」是香港半島下午茶的理念，賓客們會坐在大堂最醒目的位置，面對著落地玻璃窗享受美食和美景，也同時成為旅人眼中的風景。

以下這組數據也許能更好地認識這座擁有厚重歷史的酒店：

酒店共有4.8萬件純銀餐具，每天需啟動8部打磨機擦拭，令餐具亮麗如新。

門僮每天為客人拉開玻璃大門約4000次，他們身上的全白制服和白帽，自開業以來未換過款式。

員工流失率為全港最低。在香港半島，50%的工作人員服務了5到19年，10%的人服務了19到55年。

蜚聲亞洲的三大高端酒店品牌都源自英殖民時代的香港，與競爭對手、知名華僑郭鶴年旗下的香格里拉（亞洲）有限公司（79處）和英國綜合性企業怡和集團旗下的文華東方酒店集團（29處）相比，香港上海大酒店的規模最小。

香港上海大酒店有限公司不以數量取勝，而是更加重視每間酒店運營質量和品牌總體價值的提升。

據日經旗下的調查分析網站 QUICK Fact Set 的2015年數據顯示，從入住率和客房單價相乘後得出的每間客房的銷售額來看，半島酒店為3962港元，是香格里拉的4倍以上。

反「輕資產」戰略，精耕細作

全球酒店業目前盛行「輕資產」商業模式，萬豪、希爾頓等歐美大型連鎖酒店的主流經營方式是接受房地產持有人的委託，僅參與酒店運營。與之相反，香港上海大酒店則重視建築物的所有權。通過定期翻新建築物，維持資產價值，同時建立購物商場和高檔公寓，擴大盈利機會。 在香港上海大酒店的10個物業中，芝加哥，紐約，東京和香港的半島酒店物業皆為100％擁有；而北京、曼谷和馬尼拉等地物業的所有權比例至少為70％。香港上海大酒店的行政總裁郭敬文表示，在取得建築物所有權後，持續性的投資能夠維持質量和品牌。

香港上海酒店有限公司在半島酒店的經營戰略上有許多開創性的方式： 沒有基於積分的會員計劃或聯名信用卡，沒有長期合作的名星廚師等等。

奢華酒店品牌的成功經營之道中，便是擁有數量客觀的長期服務的員工；而半島酒店的員工是有傳承的。他們往往是在已身為半島酒店員工的親友的影響下，加入半島酒店。即使在2003年因非典（SARS）流行導致訪港遊客銳減時，香港半島酒店沒有解僱任何1名員工。因為員工才是保證服務質量的核心。

翻新及維護是半島酒店長期、主要的成本投入之一。2013年春季完成的香港半島酒店翻新改造共耗資4億5000萬港幣。2014年3月經過徹底翻新的芝加哥半島酒店的花費——3700萬美元；在2016年6月結束的北京王府半島酒店翻新工程總額達到了9億元人民幣。

只選擇最佳地段和最佳建築物

「地段決定一切」——半島酒店遵循這一商業地產的基本邏輯。在找到最佳地段、最佳建築物之前，選擇耐心等待。因而，半島的擴張計劃進行得緩慢而慎重。1976年，首家酒店開張50多年之後，第二間半島酒店於馬尼拉落成。步伐逐漸加快，1998年，紐約半島酒店落成於紐約第5大道，一年之後，北京店開張。

在日本，半島酒店選擇了靠近東京皇居和日比谷公園的黃金地段，2016年1～6月每間客房的銷售額同比增長了9％。

今年2月16日，在相當於北京王府井地段的緬甸仰光中央車站附近地區，保留了英國統治時代風貌的原緬甸鐵路總部大樓改建工程動工，這裡將成為最新一間半島酒店。

在英國倫敦，預定2017年夏季開工建設的倫敦半島酒店僅在選址上就花了20多年時間。新酒店與海德公園（Hyde Park）相鄰，靠近白金漢宮和購物街。從英國決定退出歐盟之前開始，香港上海大酒店就與持有大樓和土地的英國房地產企業格羅夫納展開了談判，從最初的共同開發改為了單獨開發。倫敦這間半島酒店預計將於2021年開業。

上圖：坐擁Hyde Park景緻的倫敦半島酒店項目

在土耳其伊斯坦堡，香港上海大酒店計劃在面對博斯普魯斯海峽的港口再開發地區建設酒店。香港輝立證券分析師黃恩賜在報告中指出，在緬甸、倫敦和伊斯坦布爾的3個新計劃將提高香港上海大酒店在歐洲和東南亞的存在感。

同奢侈品零售商密切合作

在大中華區，半島酒店也是為數不多的擁有自己配套購物廊或購物中心的奢華酒店，香港半島酒店有三層購物中心，品牌精品店有 80 個，在北京王府半島和上海半島他們分別有 50 和 28 個奢侈品品牌入駐。因為半島較早的時候就作為奢華生活方式的代表者進入了香港和內地市場北京。當奢侈品品牌進入當地市場時，對當地居民的消費力拿不準時，進駐半島酒店這種富裕差旅者出入的場所是個比較保守的選擇。

曼谷半島酒店的精品廊

近年奢侈品在中國的專賣店無疑增加了許多，半島酒店的購物廊需要保持自身的競爭力，推出定製款是他們的措施之一（詳見《華麗志》報道：半島酒店母公司 CEO 郭敬文專訪實錄：注重定製體驗，通過社交網路發掘新客戶群）。

半島酒店一直比較重視非客房類的服務，比如說餐廳、Spa 以及下午茶等等。例如，香港半島酒店的非客房收入大概在 50% 左右及以上。因為香港半島酒店的娛樂休閑設施比較齊全：它有 8 個餐廳和 Bars，還有一個水療中心，80 個奢侈品精品店。

穩定的股東結構，注重長期回報

嘉道理家族持有香港上海大酒店有限公司 50%以上股票，這一穩定的股東結構也成為重視長期增長的投資戰略的背景。

香港上海大酒店有限公司在1980年代兩度成為股壇狙擊手劉鑾雄和羅旭瑞的收購目標。最後以嘉道理接手劉鑾雄持有的大酒店股份為終結，此舉使劉氏旗下中華娛樂行獲利達9200萬港元，愛美高獲利 4200萬港元。

收購風波後，嘉道理家族在1994年對香港半島酒店進行了大幅翻修擴建，除了興建30層樓高的半島新翼以外，還投資修建酒店直升機坪，使半島成為香港唯一一間擁有直升機服務的酒店。

香港上海大酒店有限公司及半島酒店執行總監及首席運營官、擁有 35年餐飲行業工作經驗的 Peter Borer 表示： 「這是我們的方式，擁有在世界各國首都的酒店，就掌握了未來幾十年可見的增長價值。」

酒店行業權威雜誌《Gostelow Report》和《Girlahead》的編輯總監 Mary Gostelow 曾評論道：「半島酒店沒有像它的同行們那樣短視，並追求高回報的退出方案。但遺憾的是，即便在美國奢華酒店中，這種只看短期效益的酒店集團也比比皆是。」

但拘泥於建築物所有權的戰略也會招致資本效率下滑。香港上海大酒店的凈資產收益率（ROE）在2011～2015的五年間平均為4.7％。低於文華東方酒店的8.7％，與在華業務出現虧損的香格里拉幾乎相同。如何在保持品牌號召力和提高盈利能力之間取得平衡也是奢華酒店普遍面對的重大課題。

| 圖片來源：Peninsula Hotel、Peninsula.com、Wikipedia

|責任編輯：LeZhi

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