317新政實施，我們該何去何從？

年後北京房市的量價齊升，很多區域都處於搶房的狀態之中。瘋狂之後便是調控，3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。

一.317新政詳情

▲「認貸」指全國範圍內！全國！全國！

▲「認貸」指的是認記錄！記錄！記錄！

▲生效節點以網簽為準！網簽！網簽！

▲「認貸」只分有和無，無論貸過多少次，「有」就算二套，「無」就算首套；

▲新政生效時間：政策發布的次日（3月18日）開始計算；

註：幾年內的貸款記錄為節點、商住房貸款還完後是否計入「認貸」裡面等問題的細則需要在銀行具體實施時才能確定。

二.317新政解讀

317新政發布後，大家對於新政中的「認貸」是指北京還是全國大家爭議不斷。最後，我們還是要以官網的政策細則為準，所以新政解讀的視頻我分為18號、20號兩天來錄製的。

視頻可以移步到當天的微博觀看。

「930新政」時我說：沒有完全把房地產市場一刀切，還是留有一定的餘地。「317新政」乍一看挺嚴厲的，又是認房又認貸，又是提高首付比例。當我們仔細解讀這個政策時會發現，其實並沒有想像中那麼恐怖。

首先，我把在北京購房的人群進行劃分：首次購房人群，換房人群，購買二套房人群三類。

對於第一次購房的人群來講，和新政前相比是沒有太大的變化的——首付比例還是35％，利率也沒有變化。唯一變化就是最長貸款年限由最長30年變更為最長25年（不含25）。「處女貸」的重要性便凸顯出來了。

對於買二套房的人來講，影響就沒有那麼大了了。新政前普通住宅的首付比例是50％，非普通住宅是70％，新政後普通住宅提高到了60％，非普通住宅提高到了80％，10％的差對於已經做好準備買二套房的人群來說是沒有特別大的影響的。

新政中的「認房又認貸」無疑是對換房人群的影響最大的，特別是現在已經把自己的房子賣了還沒有來得及買新房的人。

三.新政對房價的影響

房價走勢我分兩部分來說，北京及環京。

對於北京來說，房價只有緩慢上漲和快速上漲的區分。此次收緊政策沒有很嚴，只是讓年後量價齊升的北京房市穩定下來，穩定上漲。當然，不排除某個別區域會小幅震蕩，但這樣的區域也不值得入手。

環京區域在新政後一天出現了搶房的現象、跳漲的小高潮，我認為這種跳漲是很不正常的。從國家層面來講，國家對房市的主基調是以房價穩定為主，防止房價的的快速上漲。有人說「由於317新政的限制大家不得不由北京轉向環京而造成了環京區域的跳漲」，這種說法我不認同。

317新政對於在京首次購房人群來說基本沒有影響，最大的影響是換房人群。換房人群由於新政的實施可能會放棄換房的打算，就算放棄在京換房的打算，也不可能賣了北京的房子轉戰環京的房市。

我認為，環京跳漲的小高潮更多的是原本在北京沒有購房名額的人群和以投資為目的的人群的消費力釋放，而不是因為北京新政的限制而造成的。

如果接下來的時間裡，環京的房價持續高漲，我相信環京肯定會出台更嚴厲的限制措施，防止房價的快速上漲。另外，環京是沒有產業支撐的，更多的是因為北京房市的帶動而上漲，如果未來北京的房價上漲速度放緩甚至停止上漲，環京區域的房價便會出現不上漲甚至輕微的下跌，這一點是環境區域的風險點。

四.建議入手時間

入手北京的時間，我現在的建議和930新政後預測2017最佳入手時間相同——6—8月。經過三個月左右的時間市場會進入平穩期，價格雖然上去了，但選擇空間會比現在大很多。當然，最終大家還是要結合自身情況做決定——資金，比如現在剛剛可以湊夠房款，過了三個月房市雖然穩定了、選擇空間變大了，但有可能由於房價的上漲造成承擔不起那時的房價。所以要慎重考慮。

對於環京區域的入手時間，如果是自住需求可以隨時入手；如果是投資需求，我建議等過了新政後的危險期以後再做定奪。

劉常青

「愛房者」創始人，房產諮詢和服務的提出與踐行者，專業房產分析師；

專攻領域：買房各種問題，包括但不限於「買房稅費問題，買房貸款問題 ，如何選房、看房、定房、砍價以及房產投資分析等」。

近期看點

3月28日開始，我將到多地考察房產市場：三亞、海口、廣州、深圳、佛山、杭州等地，每個城市逗留3—5天，屆時我會發布對這個城市房市的觀點。

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