李嘉誠放話香港樓價仍不會跌？七張圖幫你看清來龍去脈

撰文：彭博社

受到低廉的資金成本，和來自中資地產商近期頻頻在港高價拿地的刺激，香港樓市這頭「狂牛」或許還能繼續奔跑一段時間

「香港地區流動性非常充裕，雖然有息差存在，但還沒達到值得套利的地步，外來資金仍願意留在香港」

香港首富李嘉誠在不久前召開的年度業績發布會上稱，因為購買力太強，預計樓價在一兩年內不會下跌。

儘管美聯儲3月加息，香港特區政府近來也採取多番「辣招」給房地產降溫，但香港這個全球最貴的樓市仍高燒不退，近期更是創下了2017年初以來最火熱的一手樓單周銷售。根據野村國際匯總的數據，一周內，香港共有520宗一手住宅售出，比過去平均水平高出逾5倍。中原地產在網站3月17日公告，在3月6-12日的一周，香港二手房價格指數較前一周上漲0.48%至149.38，續創紀錄新高。

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「現在樓市可以說是非常亢奮，市場已完全反映了美聯儲加息，因此加息後買家照常入市購。」

美聯物業住宅部行政總裁布少明在電話採訪時表示，他預計2017年全年香港樓價將上升10%，而且升幅主要出現在上半年。

受到低廉的資金成本，和來自中資地產商近期頻頻在港高價拿地的刺激，香港樓市這頭「狂牛」或許還能繼續奔跑一段時間。以下七張圖展示香港樓市的最新情況、背後原因以及面臨的風險。

1

儘管美聯儲宣布了升息，香港一手樓銷售量反而創出新高

據發展商網站公開資料，香港近期推出的新盤包括新鴻基地產的匯璽、長實集團的星漣海及會德豐的Monterey，分別位於南昌站、馬鞍山以及將軍澳。有分析師表示，發展商紛紛對一手房推出按揭優惠，再加上香港特區政府最近推出的樓市「辣招」導致二手房供給幾乎陷入停滯，進而刺激對新建住宅的需求。

2

充裕的資金、較低按揭成本繼續刺激香港樓市上揚

根據香港金管局最新數據，截至2017年1月，香港市場93.5%的按揭貸款以同業拆息(Hibor)作為定價參考。交銀國際地產分析師劉雅瀚在3月20日發表的報告中寫道，Hibor明顯低於Libor，表明香港地區流動性仍然充裕，相信美聯儲加息對房價影響有限，短期市場情緒有望保持強勁。

「香港地區流動性非常充裕，即使息差存在，但還沒達到值得套利的地步，外來資金仍願意留在香港。」

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另外，儘管美聯儲3月升息，香港的銀行在按揭業務上仍頗為進取，推出比以往更優惠的按揭利率。根據彭博行業分析師Patrick Wong以及Francis Chan在發表的報告，中銀香港以及滙豐銀行均在美聯儲加息後進一步提供優惠至Hibor+1.28%的按揭利率。

3

港元最優惠利率未受美聯儲升息影響

美聯儲2015年末至今已加息三次，然而港元最優惠利率(Prime Rate)自2008年末至今紋絲不動。廖群預計，港元最優惠利率最快到2017年底或2018年初才會跟隨上調。

4

中資地產公司在香港大肆拿地，推升地價

受高房價吸引，近期包括海航集團在內的中資公司在香港地大量高價拿地，刷新香港土地競標價格紀錄。彭博根據官方數字彙編的數據顯示，香港特區政府自2016年初以來的賣地收入超過122億美元，其中約一半來自內地買家。從銷售面積上看，2017年香港拍賣出去的土地當中，有57.2%給了內地開發商，而該比例在2014年僅有9.5%。

海航集團旗下的公司近期積極在啟德地區搶地，至今已奪得四塊地皮耗資超過272億港元。保利地產也在香港積極擴張，其在年報中稱，未來將更加關注香港市場並進一步尋找優質土地資源。

談到中資地產高價來港拿地對樓價的影響，華僑銀行駐新加坡經濟學家謝棟銘在電話採訪時笑稱，「麵粉漲價，麵包一定會漲的。」

5

香港房地產價格青雲直上

根據香港中原城市領先指數，整體樓價較2008年的低位已累計高出160%，較1997年的高峰也顯著高出近五成。高房價已經引發了香港市民的不滿。

6

香港樓價超越大眾承受能力

香港地區已連續七年高居年度《國際住房負擔能力調查》全球房價排名榜首位置，房價負擔能力得分在參與調查的400多個市場中排在第一。

對於香港樓市屢創新高，財政司司長陳茂波近期寫道，香港加息只是一個「幾時」的問題，而不是一個「會否」的問題。現時一般樓宇按揭息率只有約2厘水平，加息會大大增加供樓人士的壓力。而一旦國際資金流出現逆轉，資金加快流出本港，本港的利息更可能會急速上升。

「現在樓價可以說是非常昂貴，但市場普遍預計樓價仍會上升，紛紛心急入市。」

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7

香港住宅資金回報率下降

彭博行業研究在不久前的一份報告中指出，香港160平方米或以上私人屋苑租金回報率在2017年1月已跌至2%的紀錄低位。報告提醒，如果美聯儲在最近兩年繼續升息，資金或將加速流出香港，從而推高銀行間拆借利率，然後導致樓宇按揭成本上揚，對租金回報形成壓力。

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