北京一套房換美國6套房？海外買房受騙「坑」太多

「國內賣房赴海外抄底」丶「北京一套房換美國6套房」「收益率高達40%」……類似的廣告讓很多投資者為之心動。但是曾經有過投資海外買房的諸多人士，均以親身經歷告知，投資海外房產遇到的「坑」數不勝數。一些中介公司往往利用投資者不了解國外政策丶語言不通丶海外信息溝通不暢丶維權困難等問題，設下種種陷阱使投資者蒙受損失。

陷阱1

未獲預售批准就賣房

有的國外開發商開發建設的海外房產，在尚未取得當地政府批准的情況下就出售給中國買家，一旦此類房產長時間無法通過當地政府批准，中國買家就難以獲得合法產權。

去年夏天，凌剛參加了某知名財經專家做的海外投資講座，得知北京一家經紀公司正在推出美國酒店投資項目。「當時我覺得有財經專家為項目『背書』，應該是值得信賴的。」但凌先生沒有想到，他為此付出了極大的代價。

幾天後，凌先生來到這家經紀公司，接待人員對他熱情推介。「只需交40%的首付款，剩餘的60%我們幫你辦理貸款。」凌先生被告知，該項目每年會有高達12%的年收益率。「五星級酒店有專人打理，對方包租20年，到期後還可以回購，相當於用40萬美元的首付款撬動了20倍的槓桿，實際收益率近25%。」

凌先生當即與其指定的美國某公司簽署了包括買房丶包租丶回購在內的3個合同，交納了10萬美元的定金。

事後凌先生心裡卻有點隱憂，便通過在美國的律師朋友幫忙查詢這個項目，結果發現很多問題：「有幾點是嚴重違反美國法律的，首先是在美國賣房需要政府出具的公開報告，但他們當時沒有；其次美國規定收到的款項應該打到第三方監管的賬戶上，而不能打到公司的賬戶上；而且美國規定收取意向金，只能是房價的3%，而不是首付40%。」

和凌剛遭遇類似的還有很多業主，劉華日前也將這家經紀公司告上了法庭。劉華稱，按照被告的要求，他與美國某公司簽訂了購房協議，在協議中約定竣工日期為2016年12月31日。隨後他支付了首付款17餘萬美元。但被告及美國某公司卻未在約定時間內竣工，至2017年3月，該項目土地尚未動工。而且簽訂購房協議時，該項目未取得土地公開報告，未獲得預售批准，被告對項目運營情況和投資款的去向均未向原告如實告知，已構成違約。

凌先生告訴記者，他先是通過美國的律師向美國某公司發出了律師函，然後開始了與經紀公司交涉的曲折過程。最初對方非常強硬，利用各種辦法拖延退款，但凌先生堅持不懈，在國內也請了律師，耗費了大量精力去交涉退款事由，終於拿回了10萬美元。

陷阱2

包租竟然變成無人租

除了政策風險，很多海外房產項目號稱通過包租返利等方式，使買房者的投資年回報率可達到15%至25%。涉足過海外房產交易的業內人士弗先生告訴記者，有的公司並不能保證資金安全，投資人的購房款沒有被用於投資項目土地建設，此外投資者購買的海外房產如果難以出租，代理機構會用後來的投資者的錢款支付之前投資者的包租返利，形成了脆弱的資金鏈，一旦發生斷裂，返利會化為泡影。

3年前，戴女士與北京一家國際投資諮詢公司簽訂了房產預訂協議，在該公司推介下，她與美國一家公司簽訂合同，以相當於30餘萬元人民幣的價格購買了位於美國中部地區某市的一間公寓。戴女士付給諮詢公司1萬元定金，而購房款則通過銀行轉賬打到了諮詢公司法人賬戶上。

「當時對方承諾包租，有固定收益，回報率很高，業主只需要承擔物業稅等即可。」但戴女士買了房子以後卻並沒有按期拿到租金回報。經了解她發現，這套房產位於郊區，位置偏僻丶周邊人口稀少，很難出租出去，房子只好空置。而當地房產的稅費很高，戴女士不僅沒有租金回報，反而拖欠了包括物業費等在內的大筆費用。物業公司警告她，如果拒不交納欠費，其房產有可能被沒收。

2015年，戴女士等多名購房者在美國當地法院對房屋開發商等提起了訴訟。後該案調解解決，戴女士只獲賠了6000美元。隨後，戴女士將北京的國際投資諮詢公司訴至法院，要求解除房產預訂單並退還購房款。

但法院駁回了戴女士的訴訟請求。法院認為，戴女士與某諮詢公司所簽訂的房產預訂單，實為諮詢公司為戴女士提供的居間合同。該合同明確約定正式購房合同由戴女士與第三方簽訂，因此房屋買賣合同相關權利義務不應向諮詢公司主張。諮詢公司提供了居間服務，戴女士也訂立合同購買了房屋，因此要求解除預訂單缺乏依據。

業內人士指出，過高的投資回報率意味著很大的投資風險，因此承諾超高的投資回報率，很有可能存在虛假宣傳。

陷阱3

中介低價購進加價賣出

讓李先生鬱悶的是，他為女兒移民在葡萄牙購買的房子，竟然是中介以低價搶先購買後，再加價兩倍賣給他的。

李先生是2013年8月與北京某諮詢公司簽訂的委託辦理葡萄牙投資移民服務協議，後又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委託書》。之後，李先生得知，其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬餘歐元當日購買後以55萬歐元的價格賣給他的。而這家公司與李先生委託的某諮詢公司關係緊密。

「購房過程是諮詢公司與當地律師及倒賣者合作完成的。」李先生氣憤地說，經評估最終確定該房屋的市場價值為35萬歐元，他實際損失20萬歐元。

李先生認為，他所持有的證據足夠證明正是由於某諮詢公司未能誠信協助購房，導致其損失。「搶先購買房屋再賣給我們，給我們造成了嚴重的經濟損失。」在此過程中，諮詢公司未向他及家人告知房源的真實情況，包括賣房者身份丶二手房丶真實價格等。

諮詢公司的答覆是，他們對客戶的義務只是協助移民，並沒有幫其購買房屋。雖然李先生將諮詢公司告上了法庭，但法院未能支持他要求諮詢公司賠償損失的訴求。法院認為李先生委託葡萄牙律師買房，故該律師簽署的合同可以視為是原告真實的意思表示。

而另一位購房者萬女士比李先生幸運，拿到了部分退款。2014年，萬女士與另一家諮詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委託合同。諮詢公司為萬女士設計的方案為購買葡萄牙當地的房產，作為不動產投資，從而符合辦理居留簽證的條件。

合同簽訂後，萬女士在諮詢公司的全程安排下，前往葡萄牙購買了一套房產，房價款為53萬歐元，其居留簽證也辦理完畢。

但次年2月，萬女士及其家人前往葡萄牙度假，與鄰居溝通中獲知，她購買的房屋的價格遠遠高於該房屋的實際價格，該房屋實際價值僅為35萬歐元。

萬女士遂將諮詢公司告上了法庭。後法院判決諮詢公司補償萬女士7萬歐元。

律師建議

要書面約定國內中介承擔連帶責任

北京京師律師事務所的封躍平律師分析指出，目前房屋中介亂象叢生，不少國內中介在購房國家申請以購房為主營業務的外殼公司。國內實際控制人安排國內客戶將購房款打入外殼公司，並和境外機構簽訂購房合同。一旦客戶資金一去不復返，客戶通過合同無法向國內中介追償。因為合同的簽訂主體在境外，客戶也很難通過域外訴訟來挽回損失。另外，在大多數國家，涉及不動產糾紛一般管轄權屬於不動產所在地法院。所以，國內購房者身處國內，很難通過國內法院尋求到及時丶有效的救濟。

封躍平律師建議，投資者應做好證據保全工作，對於開發商派發的宣傳冊丶廣告彩頁或者其他宣傳資料應妥善保存，簽訂購房合同時，對於開發商承諾的條件，也可以要求納入合同中。一定要在置業前進行實地考察，全方位了解所購房產的設置及周圍環境。並了解當地房產市場，預防中介層層加價丶隱瞞與欺詐等行為。海外房產市場服務分工相當細，建議聘請當地律師提供相應的法律服務，確保交易順利進行。

此外，購房者應將定金及後續房款放到公證公司或由銀行進行統一管理，建立交易資金第三方監管制度，不直接付款給業主，以保證資金的安全。

「海外購房也要看地段，如果房價比較便宜，一般是在郊區很偏僻的地方，建議不要購買。」北京盈科律師事務所胡文友律師建議，購房者通過國內中介機構進行海外購房，要特別書面約定國內的中介承擔連帶責任，並且在合同中約定好管轄法院，最好約定好原告的住所地法院有管轄權。

來源：北京晚報

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