2019年房貸利率將重回7％時代！槓桿斷裂風暴即將來襲！

開宗明義

從去年9月，筆者對房地產未來一至兩年的演變做過兩個預測，即房價分化預測與房產成交寒冬預測。隨著時間流失，兩大趨勢愈演愈烈。

現在，筆者對房地產行業未來做進一步延伸分析預測：

第一，筆者繼續嚴重看空未來一至兩年的房地產行業，起因由於信貸收縮周期來臨，房貸規模被大幅打擊。未來房屋成交量將繼續銳減，新房二手房未來一至兩年成交套數將繼續大幅萎靡。

第二，關於房價，一二線城市與三四五六線城市未來分化將越演愈烈。一二線城市將呈現螺旋上升的態勢，而三四線城市在2017年由於一二線核心城市的限購限貸將出現資金溢出效應而上漲，但難以為繼！

補漲之後由於未來沒有剛需和改善需求的購買接力，房價在補漲後將進入漫長的無量陰跌周期，要異常警惕！！！

第三，隨著全球加息周期來臨，在房貸規模收縮，利率上行周期中，一二線城市房價將進入盤整或部分城市進入回調階段，即螺旋上升周期中的螺旋迴調階段。

對此，本文將著重討論第三個問題中關於房貸利率的問題：

到2019年底，伴隨美聯儲加息周期臨近高潮，中國央行基準利率將達到3.5%-4.25%區間帶，對應房貸利率應到7%以上。那麼在去年十月後高位買房的一大批購房者們，你們自己算算還能得起房貸么？

1、美聯儲到底要加息到多少

如果分析中國央行未來的加息目標，不得不分析美聯儲未來的利率政策目標。

美元是全球貨幣的錨，是全球資本的定海神針。美元的利率周期基本決定了全球的利率周期，中國也不能例外。

不管是美聯儲的掌門耶倫大媽還是美聯儲副主席費希爾，過去兩年曾在多次場合公開表示過美聯儲未來加息政策的目標。

而關於美聯儲副主席費希爾，筆者在這裡多說幾句。如果你經常看經濟新聞卻不知道費希爾的話，那麼你算白在經濟圈混了。

在上個世紀 80年代，費希爾就擔任世界銀行首席經濟學家，是美聯儲前任主席伯南克的論文導師。

1994—2001年，新興市場金融危機動蕩期間，費希爾擔任國際貨幣基金組織第一副總裁。

進入21世紀後，費希爾又擔任國際資本大鱷花旗集團的副董事長。

2005年費希爾又擔任以色列央行行長，7年後於2012年 6月卸任。

2014年1月10日美國總統奧巴馬提名費希爾為美聯儲副主席。自此，70歲的費希爾又成為了全球最有權勢央行的二把手。

美聯儲副主席費希爾

所以從人生軌跡來看，費希爾的聲望遠高於耶倫，他的言論就是全球資本市場的金科玉律。

費希爾曾多次表示，市場過度關注了美聯儲什麼時候加息，每次會議是否加息，而忽略了最重要的一點——就是利率最終會達到何處。根據費希爾對於美聯儲經濟學家預計，未來三至四年，美聯儲將「逐漸和相對緩慢」地提高短期利率，以便借貸成本能夠回歸「正常」水平。而美聯儲利率將可能達到3.25%-4%區間。

這給我們了一個美聯儲最終利率目標的指引！3.25%-4%！

2、中美利率不可能倒掛

在今年3月份，美聯儲已經將利率目標區間上調25個基點到0.75%至1.00%水平，而中國目前的一年期基準利率為1.5%。

也就是說，如果美聯儲每次加息幅度為25個基點的話，再加兩次息，中美基準利率就打平了。而聯邦公開市場委員會曾聲明，2017、2018美聯儲預計加息6次以上，2019年將加息2次以上。

也就是說，美聯儲未來三年要加息8次以上。而留給中國利率政策反應的時間，已經迫在眉急。

更另一個更重要的問題是：中美利率可以倒掛么？

答案是：完全不可能！

一旦中美利率倒掛，大量資本將洶湧逃出境外，這種結果我們根本不能承擔也無力承受。

我們能做的只能是——跟隨美聯儲為主的全球央行一塊兒被動加息。而根據時間推斷，我國加息啟動點極有可能在美聯儲9月或者12月會議之後，而這個時間區域也是在十九大之後進行。

3、三年後，中國房貸利率將進入「7」時代

不得不說，近幾年由於國內寬鬆的貨幣環境和房貸利率打折的優惠。很多投資者已經麻木了，認為未來相當長一段時間都是大放水和低利率的貨幣環境。

對此，筆者也曾多次發文和在論壇告誡：未來一段周期貨幣是緊縮，不是寬鬆！利率是加息，不是降息！

那麼未來，我們央行的基準利率會到哪裡？

筆者告訴你：會在3.5%-4.25%的這個區間里，也就是比美聯儲目標利率再高一點。

我們看看過去二十餘年，中國央行的基準利率和中長期貸款利率，也就是房貸的利率走勢：

再看看利率的折線走勢圖：

如圖所示，在過去的二十多年裡，我們國家的中長期貸款利率絕大多數時間是在7%左右徘徊波動，而最近兩年中長期貸款4.9%的低利率未來即將要消失了。

三年後，如果我們的存款基準利率在3.5%-4.25%的這個區間里，再按照央行近幾年一直以來執行的3.4%-3.6%的利差來計算，未來五年以上中長期貸款利率，也就是我們的房貸，應該在6.9%-7.85%這個區間帶內。

4、算算你的房貸吧

那接下來，算算三年後你的房貸變化吧。

以二線城市購房需貸款100萬，享受到了銀行9折利率優惠的等額本息案例分析。

2017年初還款情況：

2019年底還款情況，我們取7.3%這個區間中位值，9折利率是6.57%計算一下：

以貸款100萬分30年等額本息還款方式：

現在月均還款5013元，三年後月均還款6366元，每月多支出1353元，即月供還款漲幅高達27%！

對於房價啟動之後買房的剛需來講，這個壓力的確有些大，一千多元基本是一個二線城市工薪族一個月的伙食費支出，特別是首付款已經把家底都掏空的家庭來講，多一分支出都是對家庭生活質量的削減。面對未來的加息壓力，筆者給的建議就是好好工作，提高工作技能努力多賺錢。

而對於炒房客來講，未來面臨的困境是，由於目前一二線城市不斷推進的限賣政策，手裡的房屋幾年內無法出售，而不斷上漲的還款壓力極有可能導致一批炒房子資金鏈斷裂而引發炒房客群體崩盤事件。對此未來必定會發生的事件，筆者只能說一聲，No zuo no die！

三年後，大家一起來迎接房貸「7%」時代吧！

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