萬科結構成本控制點及限額數據！

來源：房地產經理人聯盟

第一部分：結構成本的平均數據

混凝土等級提高一級，單價提高5%～8%

地面以上含鋼量35～90kg/m2

地面以下含鋼量110～200kg/m2

基礎與樁基25～120元/m2，平均60元/m2

第二部分：設計中關鍵環節

結構體系的確定及主要平面布置圖

基礎的選型及設計圖

電算模型及計算係數的取值

標準單元的梁板截面及配筋圖

地下室的布置及梁板配筋圖

結構轉換層的布置及配筋圖

第三部分：結構成本控制關鍵點

1.控制地下室層高的意義

地下室層高（土方、豎向構件、水壓力、設備及運營成本等）

根據工程經驗，地下室每加深100mm，增加造價30元/m2 ，（如果30000 m2 x30元/m2 =90萬元。

降低層高的方法

寬扁梁（1/12~1/18)、變截面梁、無樑樓蓋

預應力梁

綜合管線圖

底板結構找坡，減少墊層（做法一般為半結構找坡，墊層厚度取200mm）

2.控制地面以上層高的意義

地面以上層高（風荷載、地震力、豎向構件、外牆、設備及運營成本等）

降低層高的方法

寬扁梁、變截面梁、無樑樓蓋

預應力梁

型鋼樑、鋼樑

結構梁布置與管線布置平行

3.結構超限的影響

超限審查導致設計周期延長

超限導致抗震等級提高

薄弱部位加強導致含鋼量提高

實例：某項目由於超限，含鋼量達145kg/m2，增加造價約400元/m2

4.高寬比超限的影響

高寬比超限不屬於超限審查的範圍

高寬比超限導致結構成本提高，提高的幅度隨地域的不同而不同

實例：

深圳某項目由於高寬比超限，增加造價約67元/m2。

無錫某項目由於高寬比超限，增加造價約17元/m2。

5.基礎選型介紹

沖孔樁、鑽孔樁

人工挖孔樁

高強預應力管樁

沉管灌注樁

強夯地基處理

水泥攪拌樁地基處理

筏板基礎

獨立基礎

6.如何判斷樁基礎的總量是否合理？

總承載力/總荷載=1.1～1.3

（一柱一樁的灌注樁取小值，多樁承台的管樁取大值）

荷載估算：

框架結構 12～15KN/m2

框剪結構 13～16KN/m2

剪力牆結構 15～18KN/m2

框筒結構 14～16KN/m2

地下室結構 20～25KN/m2

6.如何優化樁基礎的總量？

關注柱底內力的取值

關注樁承載力的利用率

關注樁基礎中地下室底板下土承載力的利用

關注水浮力的利用

關注基礎類型的歸併

7.少用墩基礎，盡量用樁基

墩基礎屬於天然基礎：L

8.梁的布置與成本的關係

問：8.5X8.5米柱網下，布置井字梁經濟還是十字梁經濟？

答：一般情況下，井字梁的造價比十字梁增加造價16～22%。

問：一些短隔牆下的小梁是否需要布置。

答：不需要，可以折算成等效面荷載加到板上。

9.梁配筋方式對成本的影響

問：框架梁跨中負筋是否要用支座處負筋通長？

答：按規範要求，抗震等級為一、二級時，可配成>2Ф14且>As/4；為三、四級時，可配成>2Ф12 。

問：住宅標準層梁寬為200或250時，梁支座負筋採用大直徑還是小直徑鋼筋？

答：小直徑，角筋兼做通長筋，減少搭接。

問：梁鋼筋直徑超過25時，對成本造成什麼影響？

答：錨固長度為1.1La。

問：主次梁相交處常布置吊筋，是否合理？

答：一般用加密箍筋就夠了。

10.剪力牆的布置與成本的關係

問：如何優化剪力牆布置的位置？

答：盡量布置在兩端或周邊，內部和中間位置減少布置 。

問：如何優化剪力牆的數量？

答：按50年風荷載計算位移。

問：如何優化剪力牆的長度？

答：剪力牆太長，結構本身成本增加，同時又使地震力增加；短肢剪力牆抗震性能不好，構造配筋成倍放大，成本也會增大。

問：程序對長度小於600的翼緣配筋是否合理？

答：手算複核或將翼緣尺寸加大到700以上。

11.如何控制剪力牆的厚度取值？

高規7.2.2條：底部加強層剪力牆厚度不小於層高或剪力牆無支長度的1/16（一、二級抗震等級）或1/20（三、四級抗震等級）。底部商業、底層假複式住宅或架空層層高較高，按此規定，牆厚必須增加較多，同時變成短肢剪力牆，配筋進一步大幅增加。

對策：按高規附錄D驗算牆體穩定性。

12.異形柱結構中應注意的事項？

異形柱結構會增加成本5～10%。

異形柱結構降低結構的安全度。

是否可以少用異形柱，多用方柱？

13.柱子縱向鋼筋的配置技巧

當柱子按計算配筋時，程序對X向及Y向均有配筋面積要求，如何在滿足計算配筋量要求的前提下盡量減少配筋量？

以500X500方柱配筋為例，每邊配筋面積12。

習慣配筋方式：12Ф20。

另一種配筋方式：4Ф25+4Ф18。

兩種配筋方式都正好滿足計算要求，但鋼筋用量相差17.5%！

14.樓板的厚度對成本的影響

標準層樓板厚度對荷載的影響程度？

標準層樓板厚度對板配筋的影響程度？

標準層樓板厚度對地震力的影響程度？

標準層樓板厚度對梁、柱、牆配筋的間接影響？

標準層樓板厚度對基礎的間接影響？

15.建築的地下室及屋頂找坡

找坡的成本有哪些？

材料、人工、結構、維護等

有哪些優化的辦法？

半結構找坡、雙坡、減少找坡長度，重視找坡、科學找坡。

16.設計荷載的取值（一）

地下室頂板的荷載（覆土、施工荷載、消防車荷載、使用荷載）

外牆荷載（窗洞）盡量說服甲方用輕質材料內牆材料

設計荷載的取值（二）

風荷載取值對成本的影響

1、地面粗糙度類別：A、B、C、D

A與B間最大相差24%

B與C間最大相差54%

C與D間最大相差45%

要用發展的眼光對待，但要考慮當地審圖要求。

2、規範規定：高度大於60M的高層建築，風荷載的取值可按100年一遇考慮。

位移……50年一遇

受力……100年一遇

17.電算係數的取值

梁的彎矩放大係數

梁的扭矩折減係數

樑柱重疊部分是否簡化為剛域

混凝土容重的取值

連梁剛度折減係數

牆、柱、基礎計算是否考慮活荷載折減

地下室牆是否按壓彎構件計算

荷載的取值是否有人為的放大

18.勘察報告的內容

關注基礎選型及地基處理建議

關注承載力的取值建議

關注抗浮設計水位的標高

可否提出最低設計水位的標高

19.鋼筋材料的選擇對成本的影響

市場價格：Ⅰ級鋼：3620元/噸；Ⅱ級螺紋鋼：Φ14及以下：3730， Φ14以上：3710 ；新Ⅲ級螺紋鋼：綜合3850；冷軋帶肋鋼筋：4300；冷軋帶肋鋼筋網片：4800。

Ⅱ級螺紋鋼 VS Ⅰ級圓鋼

貴4%，強度提高43%，構造配筋率低

新Ⅲ級螺紋鋼 VS Ⅱ級螺紋鋼

貴1.3%，強度提高20%，柱構造配筋率低0.1

冷軋帶肋鋼筋 VS Ⅱ級螺紋鋼

貴13.6%，強度提高20%

冷軋帶肋鋼筋 VS 冷軋帶肋鋼筋網片

便宜11%，要人工綁紮費用（約80元/噸）

20.實際工程中鋼筋的選擇建議

結構梁按新Ⅲ級螺紋鋼

牆柱按Ⅱ級螺紋鋼（一般由構造控制）

樓板鋼筋優先選冷軋帶肋鋼筋

21.混凝土強度等級對成本的影響

市場價格：C20：277元/m3；C25：296 ；C30：315；C35：332；C40：362；C50：400。

每增加一級，單價提高5～8%

對柱及剪力牆（軸壓比控制）的影響程度：高

對梁的影響程度：中

對板的影響程度：低

22.實際工程中混凝土的選擇建議

普通的結構梁板一般為C25、C20；

受力較大的梁板可採用C30，如地下室的底板、頂板、屋頂花園的樓板等；

結構轉換層梁板宜採用高等級，如當地施工質量有保證，可採用C50及以上；

剪力牆、柱按軸壓比控制，使其盡量接近規定上限，同時又使絕大部分豎向構件為構造配筋。

23.圖紙設計時歸併的把握

梁的歸併

牆柱的歸併

板的歸併

樁基的歸併

基礎的歸併

精細化設計是施工圖過程中控制成本的關鍵！

第四部分：結構關鍵點的總結

結構設計優化的關鍵點

結構荷載取值優化的關鍵點

結構電算結果優化的關鍵點

勘察報告結果優化的關鍵點

結構材料選擇優化的關鍵點

結構設計精細化管理的關鍵點

施工圖設計階段主要限額設計指標分析表

東莞萬科城市高爾夫花園預應力管樁招標

註：從上表可以得出以下結論，300的樁最不經濟，兩根400的樁比一根600的樁經濟，盡量選用400、500的樁……

附萬科物業考核標準

如大家所知，萬科的物業管理非常周到，給業主的體驗非常好。如此強大的物業服務體系背後，在於其管理精細化的方方面面，其中績效考核也起著不可或缺的作用。

一、如何考核物業公司總經理？

考核指標說明：

1.物業費用預算控制率

物業費用預算控制率＝部門實際費用支出/部門預算費用支出×100%

2.員工管理

員工管理指標通過考核期內員工績效考核得分進行評價。

二、如何考核物業公司員工？

1.績效考核的目的

為保證公司經營目標的實現，提高物業人員的工作績效，為物業人員的薪酬調整、學習培訓、晉陞獎勵和懲罰等提供準確、客觀的依據，特制定本方案。

2.績效考核的時間

物業人員的績效考核分為季度績效考核和年度績效考核兩種，其時間安排如下表所示：

3.季度績效考核的內容與實施

季度績效考核是對物業人員每季度的績效表現進行考核，考核標準是被考核者的崗位描述、工作目標和工作計劃等。不同級別員工績效考核的側重點和評分標準不同，按照評分標準的不同，物業人員績效考核分為管理人員績效考核和普通員工績效考核兩類。

（1）管理人員績效考核

管理人員季度績效考核的內容和標準如下表所示：

說明：A＝5分；B＝4分；C＝3分；D＝2分；E＝1分

（2）普通員工績效考核

普通員工績效考核的內容和評價標準，如下表所示：

說明：A＝10~9分；B＝8~7分；C＝6~5分；D＝4~3分；E＝2~1分

（3）季度績效考核等級劃分

依據物業人員季度績效考核的總得分，將員工分成A、B、C、D、E五個等級，具體等級劃分標準如下表所示。

說明：浮動工資上浮或下浮僅僅維持一個季度。新季度績效考核結束後，按照新的等級劃分結果確定浮動工資變化比例。

（4）季度績效考核實施

各部門經理與人力資源部共同進行本部門員工的績效考核，同一員工的績效考核評分由其直接上級負責。人力資源部負責整理統計「員工季度績效考核匯總表」，一式三份，一份給各部門負責人，一份轉財務部作為浮動工資變化的依據，一份留存，年終匯總後存檔。

4.年度績效考核的內容與實施

（1）年度績效考核記分標準

年度績效考核建立在季度績效考核的基礎上，其依據包括四個季度績效考核得分和人力資源部獎懲記錄兩部分。人力資源部獎懲記錄得分標準，如下表所示：

（2）年度績效考核總分計算方法

總分=本年度四個季度績效考核得分之和×80%+人力資源獎懲評分×20%

（3）年度績效考核等級劃分

公司年度績效考核等級共有五個，其劃分，如下表所示：

（4）年度績效考核的實施

公司年度績效考核由人力資源部組織進行。

5.績效考核結果的應用

（1）財務部依據季度績效考核結果確定員工浮動工資的數額，運用年度績效考核結果確定員工年終獎金數額。

（2）部門經理運用季度績效考核的結果制訂員工培訓計劃，並向公司推薦優秀人才。

（3）人力資源部運用績效考核的結果調整員工結構，優化人員配置。

6.績效考核結果申訴

本公司績效考核結果申訴一律採用員工向人力資源部遞交「績效考核結果申訴表」的形式進行。「績效考核結果申訴表」示例如下表所示。

人力資源部接到員工申訴後，及時與員工溝通，組織人員進行績效調查，然後根據事實和公司的相關規定進行申訴處理。

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