10年限售又添一城！財經麻辣姐：逢低抄底的機會根本不存在

昨天有消息，保定出台的史上最嚴的10年禁售令有了續曲——珠海步其後塵。珠海5月共掛牌推出15宗地塊，有4宗地塊試水新的土拍新模式，備受業內關注。其中1宗地要求競得者10年內不得抵押、轉讓及銷售，還有3宗地規定僅銷售給限定區域內註冊的工業企業員工，且取得《不動產權證》10年後方可轉讓。詳情如下：

1、位於保稅區南灣大道南側、寶利路西側一宗2萬平方米的商業用地，要求競得者自項目竣工驗收之日起10年內不得抵押、轉讓及銷售。

2、位於高欄港經濟區平沙新城銘恩路西北側、平海路東北側一宗25999 .98平方米商住地，出讓條件規定項目所建住宅僅限銷售給珠海高欄港經濟區轄區範圍內註冊的工業企業員工，取得住宅自核發《不動產權證》之日起10年後方可轉讓。

3、位於高欄港經濟區平沙新城起步區啟航路東側、銘恩路西北側一宗住宅地，規定住宅僅能銷售給珠海高欄港經濟區轄區內員工，且10年內不得轉讓。

4、位於洪灣港片區環港東路西側、港平路北側一宗53718.64平方米的住宅地塊，規定住宅僅能銷售給香洲區洪灣港區域內員工，且10年內不得轉讓。

從限購、限貸、限價到如今的10年內限售，樓市調控一步步收緊。

有人說：投資客可以離場了，炒房客崩潰了。果真如此嗎？

來看財經麻辣姐的這篇文章——

中國樓市也有兩個時代：一，想做房奴而不得的時代；二，暫時做穩了房奴的時代。

是市場經濟就一定會符合市場規律，是成熟樓市就一定會經歷漲跌循環的樓市周期，「北上廣永遠漲」從邏輯上來說無論如何不能成立。

目前仍有天量遊資，被重重限購令封堵在一線樓市之外，因此才會一見到其他投資機會，就如同鯊魚見血。

當初為什麼就信了他們？

魯迅曾說，中國從來只有兩個時代，「一，想做奴隸而不得的時代；二，暫時做穩了奴隸的時代。」如果套用這句話，那麼，中國樓市也有兩個時代：一，想做房奴而不得的時代；二，暫時做穩了房奴的時代。很顯然，就帝都來說，在今年年初的史上最嚴限購令出來之後，無疑是一個「想做房奴而不得的時代」了。

在這個時代，很少有人再抱怨自己「成了房奴」，或是「給銀行打工」之類。買了房的人都強烈意識到，這可能是自己人生中一個最正確的投資決定，可謂實現了從無產者到有產者的「驚險的一躍」，和現在那些「想做房奴而不得」的人相比，自己簡直太幸運了！在這種背景下，還說自己是「房奴」就變成了一種身份炫耀；房價明明漲了一倍，而你卻只給銀行年化5%的利息，還說自己是在「給銀行打工」，不是矯情是什麼？

不僅如此，在這個時代，連「樓市唱空派」都消停了。「唱空派」最活躍的時期是北京房價剛破萬元的時代。如今到了10萬元時代，按說樓市風險肯定越來越高，然而這時「唱空派」的主力大將們卻要麼閉嘴要麼叛變，「萬馬齊喑究可哀」。原因無他，只因唱空論調已經不再受大眾歡迎。屁股決定腦袋，如今稍微有點家底、有點頭腦的人都湊錢買了房，自然而然從看空轉為看多，輿論風向也隨之悄悄改變。而那些十年前就持幣待購、等待樓市崩盤抄底的人呢？如今絕對是恨透了這幫「唱空派」，當初為什麼就信了他們？！

問題是，到底什麼時候崩盤？

那麼，「唱空派」真的錯了嗎？從長期來說，他們沒錯。是市場經濟就一定會符合市場規律，是成熟樓市就一定會經歷漲跌循環的樓市周期，「北上廣永遠漲」從邏輯上來說無論如何不能成立。如果問，一線樓市有泡沫嗎？有，而且還會更大。到底會不會崩盤？從長期看，一定會。然而，知道這些有屁用？就像凱恩斯說的，「從長期看，我們都死了」。大家真正想知道的是，什麼時候崩？樓市可能再漲10年嗎？

中國從1998年房改以來直接進入牛市周期，迄今將近20年。如果再漲10年，就是30年。歷史上有超過30年的牛市周期嗎？你別說還真有，而且竟然就是一直被拿來當反面教材的日本樓市。

眾所周知，日本樓市進入瘋狂泡沫期是在1985年廣場協議之後，從1985年至1990年，房價上漲了100%。樓市崩盤後房價逐年下跌，至2005年大概跌去一半，回到1985年的水平，因此叫做「失去的20年」。但是，如果把觀察時間拉長，隨著二戰後日本經濟騰飛，從1956年開始，日本樓市就進入牛市周期，在1956—1985年的近30年中一直上漲。如果算上1985—1990年的瘋狂泡沫期，那麼日本樓市經歷了一個長達35年的上行周期，其間日本六大城市地價上漲了56倍。

那麼現在誰能判斷，目前的中國樓市是在一個大牛市的中部，還是最後的瘋狂泡沫期？恐怕誰也不敢斷言。正如格林斯潘所說，「只有在泡沫破滅之後，才知道它是泡沫」。在我們已經經歷的近20年牛市中，至少在10年前，樓市泡沫論就已經大行其道。如今回過頭來看，10年前的樓市哪有什麼泡沫？當然這是事後諸葛亮，人人都會當。

不過，如果中國樓市的牛市周期真有30年，你錯過了前面20年，難道還想再錯過10年？你為了等樓市泡沫破滅，竟然白白浪費掉人生中唯一一次超長大牛市的機會，這是有多執著？！

潛在的進場接盤資金有多少？

說到底，樓市到底有沒有泡沫，根本不是一個值得考慮的問題。真正需要判斷的是，泡沫什麼時候會很危險。因此最直接的指標不是租售比，不是房價收入比，也不是房產總額與GDP之比，甚至和人口變化也沒多大關係。而是，潛在的能進場接盤的資金還有多少。

大家都知道股市裡有個著名的「擦鞋童理論」：當擦鞋童都在討論股票投資的時候，就離股市崩盤不遠了。據說在1929年大蕭條前的某一天，股票投資人老肯尼迪在華爾街上擦皮鞋，他的擦鞋童向其得意洋洋地透露了自己股票賺錢的秘訣。老肯尼迪猛然一驚，回到辦公室就把手裡的股票全部拋出，從而成功躲過1929年大股災。

這個故事告訴我們什麼呢？顯而易見的說法是，連擦鞋童都入市炒股，說明股市已經進入最後的瘋狂。但其實，瘋狂並不一定就意味著泡沫破滅，也有可能是泡沫才剛剛開始，正如1985年的日本樓市。老肯尼迪想到的是，連擦鞋童的錢都已經入市了，說明當時的股市已經吸納了全部可能吸納的社會資金，已經不可能有更多的資金來接盤了。這對於泡沫來說，才是最致命的。

再回過頭來看一線城市房價。單從雄安一役，從政府和遊資連連過招的驚險對決中，我們看出了什麼？目前仍有天量遊資，被重重限購令封堵在一線樓市之外，因此才會一見到其他投資機會，就如同鯊魚見血。設想一下，一旦稍有風吹草動，政府出於救市考慮決定破堤放水、解除限購，這些天量遊資瞬間湧入，會把一線房價炒高到什麼程度？只有那時，才說得上是真正的高危泡沫期。

樓市崩盤不是世界末日

現在我們不妨來設想一種最壞的情況：如果明天房價真的崩了，將會發生什麼？

日本樓市崩盤，跌幅為60%；亞洲金融危機，香港樓市跌幅55%；美國次貸危機，樓市跌幅40%；迪拜債務危機，樓市跌幅50%。按最壞的可能，假設中國樓市崩盤後，將跌去60%的市值。這聽起來很嚇人，但並不是世界末日。有房者的賬面財富的確會縮水，然而想像當中哀鴻遍野的情況並不會出現。

還拿帝都舉例，目前二手房均價為6萬，跌去60%，為2.4萬，這是帝都2012年的房價水平。也就是說，即使出現房價崩盤，對2012年之前購房的人來說，沒有實際損失。同理，對於2012年前已經購房、2012年後換房的人來說，實際損失也不算大。真正損失比較慘重的，是2012年以後的初次購房者。

這些初次購房者絕大多數都是從外地到北京打拚的年輕人。對他們來說，北京的一套房子並不僅僅是房子，還事關身份、戶口、子女教育，因而是家族的榮耀，是婚姻市場上最重的籌碼。他們會輕易斷供嗎？絕對不會。銀行面臨大面積違約的風險並不高。退一步說，即使大面積違約，政府能讓銀行倒閉嗎？肯定是第一時間開動印鈔機給銀行大輸血，新一輪通脹在所難免。那麼，什麼資產最能抗通脹？你又猜對了，還是房子。

至於想像中的抄底？別忘了，房價崩盤首先意味著金融危機，前面提到的無論日本樓市崩盤還是美國次貸危機，都是從股市暴跌開始的。除非你一直手握幾百萬現金，不介入任何金融理財，在長達數年的時間裡眼睜睜看著自己的存款貶值。（很難想像有這樣的人存在。）否則，逢低抄底的機會根本不存在，別再自己騙自己了！

昨日其它看點

1、北京市住建委針對網上對商辦類項目政策的誤解發文回應，已購買項目維持原狀。

2、萬達茂五期地塊規劃設計方案出爐，將建商業與辦公。

3、昨日南通出台調控政策，商品房認購後不得更名，嚴禁期房轉讓。

4、揚州一盤認籌金100萬，房管部門回應稱聞所未聞，已約談銷售負責人。

5、弘陽地產官網消息，高新G50地塊案名定為弘陽燕瀾七縉。

6、外秦淮河（七里街）河道目前已完成清淤，將建環河步道。

7、我市今年將新增360個站點和2.5萬輛自行車，站點已全面開工。

8、江寧公布兩處便民過街通道建設方案，將解決周邊居民過街不便的問題。

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北京市住建委回應商住房問題：已購買項目維持原狀

人民網北京5月23日電 針對近日網路上出現的對商辦類項目政策的誤解，北京市住建委今日發文回應稱，在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

住建委表示，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

住建委今日的回應是對3月26日出台的相關政策的補充。當日，住建委聯合多個部門共同出台《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確了商辦類項目的指導原則。

通知內容如下：

一、商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。

二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批准。

三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

四、開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。

七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

八、本公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。

4月18日，住建委發布了商辦項目監管實施細則，指出3月26日前未辦理施工許可項目需重新申辦規劃許可，開發企業擅自改變土地使用性質將被收回土地，並限制其在本市土地市場參與競拍其他土地。

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萬達茂五期地塊規劃設計方案出爐

昨日南京市規劃局出爐棲霞區仙林白象片區仙林湖南側地塊（NO.2014G89五期項目）規劃設計方案。

現五期規劃設計方案地上總建築面積約為167320平方米，本次規劃主要涉及商業，辦公，包括目前在售的兩棟還有未來可能規劃的其他商業用地。其中各功能用地，商業建築面積約為31460平方米，辦公建築面積約為135860平方米。

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南通調控升級：商品房認購後不得更名，嚴禁期房轉讓

昨日，南通市住房保障和房產管理局印發了《關於進一步規範房地產經營行為維護房地產市場秩序的通知》。《通知》中明確所售房源須實名登記、嚴禁期房轉讓等「八項舉措」。

所有商品住房項目，一律不得拒絕符合住房公積金貸款條件的購房人使用公積金貸款、公積金和商業組合貸款。

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揚州一盤認籌金100萬，房管部門回應：聞所未聞

當現場問到該樓盤為何要設置這麼高的門檻時，一位置業顧問回答的原因也和網帖基本相同，增加的理由是「出於我們實際工作的需要，其他樓盤也想這樣做，只不過我們做了，他們沒有」。

「你可以交，也可以不交，通過常規途徑辦理貸款。但房子少，想買的人多，即使交了100萬元認籌金，也不能保證就能買到房子。只不過，買到的概率要高很多。目前，已經有30多個客人交了認籌金。」該置業顧問說，他們這麼做，已經向房產管理部門報告過，並不違反相關規定，不信可以去房管部門諮詢。

揚州市住房保障和房產管理局下屬的揚州市房地產監察支隊吳兆嶺書記透露，22日上午，他們的電話被「打爆」了，很多市民投訴反映此事。支隊對此非常重視，當天下午就約談了開發企業銷售負責人。

這個樓盤為什麼這麼好賣？據他們了解，該樓盤周邊的二手房價格「倒掛」，而且這裡地處揚州城最西端，毗鄰汽車站、火車站，去南京特別方便，不完全統計，西區的樓盤中，有三分之一的房子是南京人買的。

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弘陽地產官網消息，高新G50地塊案名定為弘陽燕瀾七縉

高新G50地塊是去年9月由平安集團競得，樓麵價16065元/平，現由弘陽、平安聯合開發，弘陽操盤。

前天產品發布會上，弘陽透露G50地塊將打造弘陽的燕瀾系，這個產品系主要針對商務人士。作為燕瀾系首發產品，G50地塊規劃以高層、小高層、商業為主，由6棟高層及7棟洋房組成，全屋精裝修。

昨日弘陽地產的官網上正式公布項目案名已經定為弘陽燕瀾七縉，並且有了戶型面積段，據官網信息顯示，高層戶型為102㎡—112㎡，洋房戶型為108㎡-127㎡。項目預計於2017年8月份開盤，首批預計推出52㎡公寓產品。

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外秦淮河（七里街）將建環河步道

記者從秦淮區建設局得知，外秦淮河（七里街）河道目前已完成清淤，正在進行引水補水，下一步還將進行岸坡整治和兩側景觀提升。

外秦淮河（七里街）位於夫子廟附近，此次整治範圍為九孔閘至武定門泵站以及東水關船閘下首閘至古九龍橋兩段，總長近1.2公里。工程建設單位項目負責人朱志峰介紹，該河道淤泥堆積較多，護坡老化。整治中先實施控源截污，全線有12個排污口，其中5個有污水滲漏，已全部治理完畢，然後再清淤疏浚，總的設計清淤量為4.5萬立方米。

清淤後從外秦淮河副支（已完成生態治理）實施引水補水，並投放水草。水體治理完後，將實施生態岸坡改造工程，對破損的護坡進行修復，並清理雜樹，還將對兩側景觀進行提升，修復改造濱河步道、重新做護欄。待汛期後，將在控源截污、內源治理的基礎上，適當選擇水質凈化技術與措施，進一步改善水體。

目前，該段岸邊多是雜樹，長勢過密，遮住了河道景觀，遊人無法親水、近水。待兩側步道建成後，行人可沿河一直走到武定門。

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南京公共自行車新增360個站點開工

目前，南京已建成站點2030個，投放公共自行車7.05萬輛；今年將新增360個站點和2.5萬輛自行車，站點已全面開工。

南京主城區有1114個站點、4.15萬輛車。今年新增的360個站點覆蓋面比較廣，比如：復地新都國際南門、鍾阜路1號、上元門地鐵3號口、愛民橋、公交水關橋總站、象山小學、金陵新三村、幕府花園內廣場、洲泰路名俗街口、孟北地鐵1號口、樺墅地鐵1號口、仙林湖地鐵站內、八卦洲服務中心等。

有序停車的公共自行車廣受讚譽。不過，在用車高峰時段也容易出現難題。比如，「空樁無車租、滿樁無處還」還是經常出現的現象。南京公共自行車有限公司總經理王彤彥介紹，計劃建閘機式站點，目前正在選址和洽談，暫無明確時間表。

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江寧公布兩處便民過街通道建設方案

昨天上午，南京市規劃局江寧分局網站上又掛出了兩個過街通道的規劃，「地鐵一號線小龍灣站過街通道改造」和「地鐵三號線天元西路站過街通道」兩個方案批前公示。

根據規劃批前公示所示內容：「現狀過街通道位於小龍灣站1#出口西側，通道南北兩側各設置兩個出入口，出入口寬4米、埋深7.5米，採用台階連接至地面，原設計未考慮電動扶梯及垂直電梯。本次項目擬改造通道南北側的兩個東出入口，原台階拆除後各設置雙向電動扶梯，改造前後出入口寬度不變。」即將東側的兩個出口的走步樓梯全部改換成雙向電動扶梯，效果圖如下：

「本項目設計通道按原地鐵規劃預留口下穿天元西路（利源路西側），下穿通道在天元西路北側分別設置兩個出口。主通道長65米，通道內凈寬5米；兩個出入口共長100米，出入口凈寬6米，布置上下雙行電動扶梯。通道施工期間佔用部分綠化帶及人行道，不影響天元西路路面車輛交通。」

兩處位置一直以來都存在過街較困難的問題，建設地下過街通道也一直呼聲較高。這次過街通道的設計完全照顧到了周邊居民的出行需求，未來建設好後將切實解決周邊居民的這些出行不便的問題。

（本文部分來源於：人民網、南京晨報、南京日報、江寧規劃局、）

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