地圖看「新一線」大鄭州！那個區才是潛力股呢？

今天

第一財經新一線城市研究所

公布了最新城市排名

按照商業資源集聚度、城市樞紐性、

城市人活躍度、生活方式多樣性

和未來可塑性重新評估了

中國338個地級以上城市的商業魅力

鄭州憑藉交通樞紐等優勢

正式躋身「新一線」城市

僅僅一年

從二線到一線

這對鄭州這寸土寸金的時代

毫無疑義，鄭州立刻晉陞成香餑餑了

鄭州可謂飛躍發展

GIF/1397K

躋身「新一線」城市！環顧大鄭州，那個區才是潛力股，那個區是投資者必爭的價值窪地呢.?

人生就像一場賭博，投注正確，就能事半功倍，投注錯誤，可能功敗垂成。而聰明者，就是通過對大概率事件的不斷押注，而一步步走向成功。

一個城市向哪個方向發展，哪個方向就有更大的投資價值。如果誰能提前預判該城市的發展方向，提前下注，就能獲得難以想像的回報。比如當年金茂等開發商在浦東新區，前段時間華夏幸福在雄安新區。

那麼，對城市發展影響最大的是什麼？毫無疑問，是地形。

看我國所有古代重鎮，基本都是背靠高山，面向大河，這就是所謂的虎踞龍盤。比較典型的有西安、洛陽、南京、北京等古都。道理很簡單，背靠高山，不容易背部受敵，面向大河，有天塹之險，易守難攻。

這種格局，一直保留到了今天。縱觀一二線城市城市版圖，未來的擴張路徑，就要容易的多。

城市版圖發展總的趨勢是：向平坦開闊的方向擴張。畢竟在平地上修路、蓋樓的成本要比在丘陵高山上低的多。道理很多人都知道，但沒多少人用於分析。

我們先看北京：

北京地形圖

北京位於華北平原與太行山脈、燕山山脈的交接部位。東距渤海150公里。她的東南部為平原，屬於華北平原的西北邊緣區；她的西部山地，為太行山脈的東北余脈；她的北部、東北部山地，為燕山山脈的西段支脈。

說人話就是：西北皆為高山，東南皆為平原。處於東部平原向西部高原的過度之地。

所以，北京城市發展的方向必然是向東向南。以前叫京津唐。向東和唐山相連，向東南和天津相接。但把污染嚴重的重工業都轉移到唐山後，卻立馬調頭向南，搞了個雄安新區。

此刻的唐山有點像糟糠之妻，陪北京把苦日子過完了，北京不要的高污染重工業照單全收。本以為委屈求全，從此能和北京快樂的過上幸福的日子。但北京卻又愛上了另一片處女地——雄安。

這也不能怪北京，誰讓唐山那麼遠，還處於地震帶上。異地戀本來就熬人，你還老發火，搞不好什麼時候震一下，誰也受不了。所以，北京也不得不另覓新歡。

如此，長期投資北京的房產，哪個方向相對來說較好，應該就是東方和南方，未來的北京肯定向著這個方向發展。北京今年5月份的房價走勢也是如此，南邊的價格高於北邊，東邊暫時低於西邊，但通州作為北京市政府所在地，發展勢頭正猛。

看看鄭州邊上的西安也不例外

西安地形圖

西安南部東部都是高山，北部和西部全為平原。所以，它的發展方向就是向西和向北。

向西，西咸一體化已提出多年。向北，西安市政府北遷、高鐵北站、城北經濟技術開發區都決定了西安向北發展的趨勢。西安飛機場都建到咸陽了。

回頭看看鄭州發展有莫名的相似之處

來看鄭州地圖前，我們先看一張圖，清晰了解鄭州50年人居生活變遷。

通過上圖標示，我們可以發現鄭州城市發展的主基調：向東、向東、再向東。

鄭州大北區再向北，便是黃河天塹，不可逾越的發展鴻溝，阻斷交通，阻斷人流，所以平原新區的房價和市場一直很難起來;大西邊，常西湖也是未來的一個明星區域，但是市級推動，發展強度不行，再往西是滎陽，為丘陵邊緣地帶，難以支撐大城市的發展;南邊，政府規劃為貨運批發集中市場，華南城、華商匯、百榮市場、曲梁服裝城、多個大型商貿集散地，並非城市主流方向的發展。

所以，只有向東，從二七塔到大玉米的遷徙，是見證城市發展軌跡的重要標誌，省政府沿著金水一路往東，更是城市東遷的標誌。

2004-2008

從2004年開始，鄭東新區的發展開始提速，該區域無疑集萬千寵愛於一身。無論是政府規劃、資金支持，還是人才儲備、商務發展，乃至交通、綠地、公園都明顯優於其他區域，建設速度也是其他區域所無法比擬的。

一時間，鄭東新區成為眾多武林高手大戰江湖之地：本土建業，上海綠地、天津順馳、武漢漢飛等多個集團雲集東區，後來的成果我們就看到了：沿著東風東路，綠城百合、綠地老街、建業聯盟新城、溫哥華山莊、中油運河上郡、順馳第一大街、永威翰林居等一批品質住宅，已經成為目前鄭州單價最貴的二手房區域。

2012-2020

當東區如意湖CBD已經發展成為趨於成熟的中央商務區之時，北龍湖作為正在開發的副CBD，是鄭州當前的地王窩。

高規格的規劃、生活配套的高級不用多說，更關鍵的是這裡已成為本土大鱷與外來房企共同競技的舞台，從普羅旺世龍之夢於2012年進駐北龍湖，自此成為這個片區第一個吃螃蟹的樓盤以後，建業海馬九如府、永威上和院、正弘瓴、國投玖棟、亞新茉莉公館、魯能公館、正商善水上鏡、恆大悅龍台、北龍湖金茂府、融創項目、榮盛華府。

2017-2027-未來

從2017年計算起，大概10年以後的2027年，伴隨著省委省政府東遷、國際文化創意產業園的落地，綠博白沙組團將會成為下一個高品質、低密度的居住地。

隨著城市化進程的不斷加深，鄭州三環內土地供應量正在減少，一級土地市場正在發生變化，房企拿地的重心也在從三環內轉移到綠博白沙組團，購房群體也將會被引導至綠博白沙組團。

在鄭汴一體化、鄭州一路向東的發展進程中，在名企聚集效應中，綠博白沙組團熱度驟增。

這時候再看鄭州地形圖，想必鄭州發展趨勢盡收眼底

鄭州地形圖

正如鄭州50年發展路線一樣，鄭州北臨黃河，西依嵩山，東南面向黃淮平原。北邊和西邊都沒有和鄭州相當的城市，所以，鄭州的發展方向必然是向東、向南。向東和開封接壤，向南和港區聯通。

有人會提出異議，鄭州也有可能像武漢、南京跨長江一樣，跨黃河發展。也就是說，鄭州會向北發展。這是不了解黃河和長江的區別。

整個長江流域有很多城市是跨江而立，可以享受通航、灌溉、發電等等好處。但整個黃河流域，只有蘭州橫跨黃河。

主要原因就是，黃河中下游泥沙太大，全部為地上懸河，容易泛濫。今天你還在黃河邊，明天指不定就到了黃河裡。另外黃河中下游經常斷流，基本沒有通航能力。黃河水除了當城市自來水，真沒多少其它功能，所以，沒哪個城市願意跨黃河而建。

鄭州向東向南發展，肯定是大的趨勢。向東自不必說，省政府都要搬到東邊了。但向南，很多人卻不理解，因為南三環到南四環之間，現狀基本是一片荒涼，港區雖然工業發達，有機場和高鐵南站（正在修建）但也看不出來有什麼發展潛力。那麼，現狀為何如此？

大家不妨倒推一下，如果鄭州一直炒南邊區域，大家都知道鄭州要向東向南發展了，北邊和西邊的土地還能賣出高價嗎？

炒一個區域是一件很有意思的事情，一般都是先炒最不好的地方。就像賣地一樣，一般先賣遠的地塊。比如南三環和南四環中間有大量地塊，為何不先賣緊鄰南三環的地塊，而要賣南四環地塊？西三環和西四環也是如此。

過去幾年，政府出個規劃，媒體隨後跟風。把高新區、惠濟區、常西湖新區、白沙組團、和綠博組團炒了一個遍。鄭州的西部、北部、東部都炒完了，這些區域的房價都已被填平，唯獨缺乏南部。這就導致了南邊被大家嚴重低估。

以至於現在中牟綠博園的房價，都要和南三環和南四環附近的房價一樣高了。這到底是綠博瘋了？還是南邊傻了？還是買房人糊塗了？

一個毋庸置疑的事實是，區域正一點點完善，一點點變靚,價值也在一點一點提升

白沙綠博片區現在已經被公認是適合終極置業的地方了——容積率最高不超過2.5，是僅次於北龍湖的低密度住宅區域。

2016年之前，整個區域還只有名門紫園，現在，已經有11個項目陸續浮現。目前綠博組團的項目集中在兩個區域，一個是挨著綠博園的人文路沿線，聚集了永威上和郡、鄭東碧桂園、鄭東龍湖一號、金科天籟城等項目，一個是挨著鄭汴中央公園的廣惠街沿線，聚集了康橋香溪郡、萬科蘭喬聖菲和千畝濕地象湖畔恆通國際廣場。

康橋香溪郡

康橋香溪郡在鄭開大道以北，廣惠街以西，佔地約528畝。一期佔地近100畝，分兩個地塊，容積率也是2.5，產品依然是洋房+高層。香溪郡於去年12月23日開盤，洋房當天全部售罄。 標準層價格1萬4，一層2萬5，頂層14300元。

2017年2月25日下午2點，康橋香溪郡在喜來登酒店選房，推出1號院7#、10#、11#樓共計208套和2號院9#、10#、11#樓共計364套，總計推出572套;截至當天下午總體去化率98%。

康橋香溪郡臨近鄭開大道，北靠平安大道，有地鐵規劃路線，再說康橋品質口碑還不錯，土地儲備雄厚，在鄭州康橋的物業和戶型的精細化，客戶的認可度比較高。

配套方面，康橋香溪郡很好地享受了綠博的大配套，項目內部及附近規劃有幼兒園及中小學用地，教育資源豐富，距離比較近的還有1.5公里範圍的海寧皮革城，以及正對面的省婦幼保健院新院址，新院址已於10月21號舉行奠基儀式，佔地約167畝。

目前康橋香溪郡正在升級景觀示範區和建造6-8號地塊的樣板間階段，正常接待客戶。

鄭東碧桂園

鄭東碧桂園佔地70餘畝，產品包含5棟高層、8棟洋房，北面1號樓、2號樓、3號樓、5號樓全是260平的精裝大平層，容積率為2.43，小區綠化率37.52%。

2.43的容積率，規劃5棟25-26層的高層，8棟8-11層的洋房，戶型偏改善，最小的也是三房，高層面積117、137的大三房和260的大平層五房，洋房面積132㎡的三房，除了6#、9#、15#是2T4,其他樓棟均為2T2;內部配套有商業和幼兒園，但商業和住宅分開了，幼兒園是國際雙語幼兒園;

最特色的莫過於260平米的大平層，真的突破市場了，康橋、萬科的高層最大不過170平米，來看來碧桂園也是想擴大客群，切一切終極置業這塊蛋糕。

恆通國際廣場

恆通國際廣場項目位於鄭開大道與大有路交匯處，項目西側緊靠省地礦廳，東側臨近省建設廳及省審計局；項目臨近3000畝象湖生態濕地公園，周邊布局鄭信公園、奧林匹克公園及綠博園；省委黨校、河南師範大學新聯學院、河南財專等高等院校布局項目周邊。

恆通國際廣場目前在售建面約143-900平寫字樓房源，整層約3000平米。

均價約8XXX元/平米，房買賣優惠5萬抵十萬折優惠。

恆通國際廣場項目位於鄭開大道與大有路交匯處，項目西側緊靠省地礦廳，東側臨近省建設廳及省審計局。

恆通國際廣場100米處即為輕軌站點，3車程即達京港澳高速入口，區域內有金水東路、鄭開輕軌、高鐵、高速等，形成多維立體交通網。

鄭東·龍湖一號

鄭東·龍湖一號作為鄭州金水區唯一一個千畝大盤，位於省重點項目金水高科區，同時，又是該區域第一個拿到土地證、第一個拿到預售證、拿到面積最多的項目，涵蓋了高端住宅、精英公寓、地鐵廣場、城市公園、複合商業、酒店商務、優質學校等綜合業態。

綠化率35.02% ；容積率2.79

一期共14棟高層住宅和1棟4層的幼兒園。 6號地塊規劃有11棟1梯1戶的大平層住宅，樓層均為16層。

毗鄰龍湖商圈，優先共享CBD金融中心豐富資源，四通八達的交通，齊全的生活配套，一座高端城市綜合體，正在薈萃崛起！

房哥提醒：

隨著調控的不斷升級，從5月起新購房屋，自取得不動產證三年內不得銷售。這一條讓所有的房產投資都變成了長線投資。而長線投資就需要特別注重升值潛力。是否受外界因素影響收益問題，如住宅限購限售，想必接下來投資從住宅轉移到公寓寫字樓是鐵定的事實了。

機會都有，看人如何把握。看與不看，他都存在於那裡。買與不買，看個人的格局與判斷。機遇與風險並存。高大上PK窮搓丑項目，新房PK二手房，每個人有自己的答案。

看完本文後，請再思考。思考，思考。然後，行動，穩准狠！

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！