商住房雖然沒了，但新版土地法給租房客一個大大的利好！

這幾天，有關《租房》的意見稿引起大家的關注，第十條的內容好像讓大家看到的都是房租會節節高。

但其實除了這個《租房》的意見稿，還有個更重要的，那就是《土地管理法（修正案）》。在這個修正案里，有個很關鍵的內容，出現在第63條：

「國家建立城鄉統一的建設用地市場。符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，集體土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，並簽訂書面合同。按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押。」

這一條的意義十分重大。按照觀察君的理解，這意味著給集體建設用地入市開了綠燈。一旦規劃獲得通過，這些土地就可以用來蓋房子。

按常理，集體建設用地是不能直接出讓的，必須經過徵收轉為國有用地，然後出讓。這次允許集體建設用地直接出讓，會對國有用地形成競爭嗎？由於出讓轉讓辦法尚未出爐，觀察君認為，未來集體用地和國有用地會形成差異化競爭。

那麼會出現何種差異化呢？

按照現在一線城市的住房思路，集體用地上未來出現的更可能是出租用房，而不會蓋成房子賣掉。這方面，北京已經走在前面了，今後5年在集體用地上蓋50萬套租賃用房。

如果按照這個套路走下去，也意味著未來大城市中會發掘出大量的租賃房源，這些房源會掌握在集體手裡。運營的方式也不會零散，而是以集體為單位，成立公寓運營企業，向社會提供租賃用房。

現在城市租賃用房主要是個人和二房東房源，佔比超過9成以上，企業運營的公寓房源不超過5%。市場競爭不充分，租房者也一直處於劣勢。未來這類由集體經營性建設用地轉化而來的規模化標準化的租賃用房，會成為一股平衡住房租賃市場的相當力量。

可以說這次的修改稿，意義非常重大，尤其是對十分缺房一線城市。比如深圳，這座城市的可售住宅十分有限，很大方面的原因就是這座城市裡有大量的集體用地無法盤活，如果能夠盤活，將會產生大量的租賃房源。租房市場是平衡購房市場的重要砝碼，它能夠吸納大量的住房需求，也能夠在一定程度上緩解當前房價的壓力。

而對於奮鬥在一線城市的年輕人來說，如果你沒有足夠的後盾，未來也許只能長期租房了，這次的消息也算是一個不小的利好，對於集體居民來說，也能夠獲得長期的收入。

需要注意的是，集體用地的開發與國有用地的開發畢竟不同，它的成本還是相對更低的。所以這部分房源的租金也應該更低，未來應該制定相應的規則來確保租金的合理性。

為什麼會有這次的修正案？

根本上仍然是為了讓大家有房子住。

大家都知道，商住公寓已經徹底被打入冷宮，但所有人都看到了商住房在吸納住房需求方面的巨大優勢，上面自然清楚。沒有商住公寓，這部分需求不會退回二三四線城市，怎麼辦呢？必須尋求新的出路來吸納住房需求。很顯然，這次集體用地上蓋租賃用房是關鍵一步。

為了走好這一步，頂層設計必須修改，於是我們看到了這次的《土地管理法（修正案）》。也算是「失之東隅，收之桑榆」吧，商住公寓一直遊走在邊緣地帶，這次就不同了，徹底在陽光下運行。

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