買房致富的時代結束了？看看董潘教授怎麼說

今天的文章相對簡單，或者可以說不是由我來寫的。今天的文章，我們請董潘教授來為我們談談未來房價的一個發展趨勢，筆者僅在旁邊做做筆記、加一些註解而已。

上周六，董潘教授去了深圳，做了一場商業性質的演講，主辦方為當今房企的龍頭——萬科。此處，作為理性的投資者就要注意，出於這場演講的商業性質，董潘教授必須唱多，這一點相信大家都能心領神會。除去這場演講的商業性質之外，我們一般投資者都清楚一點，董潘教授也是一位堅定的唱多者。這兩點，大家也要有一個了解。

下面來看看董潘教授的幾個觀點，均發表在董潘教授的公眾號里，大家都可以去查。

1）我認為如果中國未來的發展思路不出現大的變化，不過分限制市場運行，房地產業還有很多投資機會。中國房地產業的發展期遠未結束，甚至在取消管制的背景下，一線城市會迎來相對持續的高增長，增速會讓政府受不了。

董潘教授的大部分觀點，我都比較贊同。我們看上面這段話，就說了三個比較重要的點：一個是「未來中國的發展思路不出現大的變化」，也就是我前兩天在付費文章中說的「大政治環境」；一個是「一線城市會迎來相對持續的高增長」，這個也是筆者認同的，但要注意董潘教授的言外之意，一線城市會持續高增長，那二三線呢？那目前火熱的「去庫存」四五線城市呢？別急，下面我們會具體說到；第三個要點，就是「如果在取消管制的背景下，增速會讓政府受不了」，這也就是我在前兩天付費文章中提到的「報復性瘋漲」的階段，未來環京，其實存在這種可能，關鍵要看調控的鬆綁程度以及兩個重點事件。

2）今後我們會看到很多市場在衰退，而有些市場則更強勁。

這也就是上文中提到的「一線城市之外的房價還會持續高增長嗎」的問題。董潘教授說「今後，很多市場會衰退，但有些市場會更強勁」，衰退的是哪些城市、哪些區域？強勁的又是哪些城市、哪些區域呢？筆者之前文章中的觀點，房地產市場會分化，有些地方值得投資，有些地方不值得投資，並且，現在熱門的三四線城市正是不值得投資的。哪裡值得投資呢？一線、強二線及一線周邊區域。

3）中國的房地產市場其實沒有泡沫，很多所謂「專家」的說法不夠專業，他們沒有深究泡沫的含義與衡量方法，簡單地使用「房價收入比」、「租金售價比」、「空置率」這些荒唐的指標，得出了荒唐的結論。

「泡沫」的問題，筆者之前也拿北京來舉例，說北京樓市不存在「泡沫」，或存在很少的泡沫，今天來看，筆者找到了知音，董潘教授也是持這種觀點。筆者之前的文章說，房價上漲分「理性上漲」和「非理性上漲」，非理性上漲的才是泡沫，並且還說，北京等房價的上漲是理性的，環京是非理性的，最大的泡沫其實在環京的大部分區域。房價如果跌了，泡沫區也會跌的更大。

4）房價其實是不能進行國際比較和地區比較的。美國有美國的國情，中國有中國的背景，制度差別、市場條件差別、統計指標含義差別、統計方法差別等等，無處不在。房價其實是不能進行國際比較和地區比較的。所有進行大肆比較的學者，都是缺乏房地產專業修養的，算不上「房地產專家」。

這也是筆者之前一貫主張的，筆者從不拿國外或中國香港的樓市做橫向的比較，董潘教授說的好，國情不同。事實上，這也是筆者之前反覆說的，如果要深入地了解房地產市場，首先要另闢蹊徑，先要了解中國的國情及政情，這點清楚了，也就不用拿國外的市場來為自己撐腰了。環京區域，燕郊的某公號大V，最愛拿國外做比較，用董潘教授的說法，「所有進行大肆比較的學者，都是缺乏房地產專業修養的，算不上房地產專家」。

5）買房可以縮小貧富差距，促進社會穩定。我對粉絲做培訓，並不斷公開演講，就是希望影響到一些普通人，希望他們抓住這些投資機會，實現財富人生的逆襲，像我很多學生那樣，可以倒追十年。讓普通人富起來，意義極大，可以縮小貧富差距，促使中產階級的形成，這對促進社會穩定很有意義。

這一點，我並不認同。「促使中產階級的形成」還可以理解，但如果說能「縮小貧富差距」、「促進社會穩定」等，就太不能理解了。說一些題外話，請潘粉們不要介意。如果要劃董潘教授的政治成分，他應該是一個比較堅定的「改開派」，這就又要涉及時下的意識形態等諸多問題了。對不對？讓歷史來斷。

6）不確定因素。如果中國社會能夠保持長期穩定，政府不嚴格限制市場，深圳的平均房價有一天超越紐約、超越香港，也不奇怪。如果今後的發展思路或房地產制度有明顯改變，就不好預測了，我的說法也不成立了。

「中國社會長期穩定」、「發展思路不出現大的變動」，這是董潘教授一再強調的，也是他老人家所有推論的一個根本立腳點，如果「大政治背景」發生改變的話，用董教授的說法就是「我的說法也不成立了」。這又與時下的諸多意識形態等問題有關，這些話題比較敏感，也不是普通群眾能夠輕易弄明白的，但董潘教授有個較清晰的認知。前兩天的付費文章中，我也在說「大政治環境」，希望部分讀者能夠會意。

綜合來看發表在董潘教授公眾號的幾條觀點，筆者發現，還是少了點什麼。少了什麼呢？這次的調控及短期房價的走勢。這是董教授文章中所沒有觸及到的。或許也是我們大家最關心的。

筆者也在深圳的某公號處，找到了一篇董潘教授在上周六的演講稿，其中有這樣一段：「今後這個市場的波動會增加，波動增加不等於房地產沒有價值，因為只是波動，沒有改變長期趨勢，只改變了短期趨勢。未來樓市規律是在顛簸中前行，這是非常明顯的規律，我們怕的不是顛簸，而是大勢改變。這次打壓能持續多久？房價上漲牽涉到社會穩定，領導們很擔心，所以這次打壓又很強，這也很正常，但是不可能一直這麼嚴厲地打壓，究竟哪天放開我們推斷不了，停兩年還是停三年？」

「波動會增加」、「顛簸中前行」、「停兩年還是停三年」，這些信息能透露給我們點什麼呢？還是我在付費文章中談到的，短期房價不可避免地會跌一些，並且從周期上來看，與董潘教授所說的時間絲毫不差。當然了，一切預判都存在變數，我也反覆提醒投資者，要重點關注今年的兩大事件，一個是「長效機制」，一個是「雄安新區」，先看看它們的進展吧。

最後我想問問大家，「樓市這盤棋，究竟有誰弄懂了？」，歡迎在下面留言，共同研究。

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