天氣熱了 房子冷了

之前《在北京，人們都在找的房子什麼樣？》一文中從鏈家帶看量角度淺析了目前市場的熱點與北京購房者的偏好，但那畢竟是帶看，看又未必真花錢對吧。

這次我們再從成交的角度來說說。

有還在一線關注市場的粉絲大爺們會了解到，現在天氣雖熱，市場還是趨於冷靜的。以前不能談的也能談了，以前不能砍的也能砍了，中介電話也多了起來，行情正向買方市場轉化。

下圖是鏈家5月至今成交房源里的降價金額前五名，怎麼樣，看了是不是特想抄底西山壹號，降了整整一套近郊臨鐵次新房出來。

看一下，第一二四都是豪宅，可能跟正在看文章的你目前還沒有什麼太大關係。第三名那個是燕郊的，最近燕郊的新增房源也十分之多，你懂的。到了第五名，啊，終於有一個和大眾市場關係大一點的了，降了200萬。

（西山壹號院戶型圖 其實還有點像天通苑）

在鏈家五月網簽的房源中，1000-2000萬的房源成交價比掛牌價平均便宜了57萬；

500-1000萬的房源成交價比掛牌價平均便宜26萬；

300-500萬的房源成交價比掛牌價平均便宜15萬；

總價再低的就是燕郊和車位了。

平均來看，成交價比報價基本便宜了一個該小區車位出來。

在鏈家顯示的5月網簽的655套房子中，滿五的房源有360套，滿二的125套，不滿二的是170套。不滿二的裡面不少都是近郊次新，從這個數據里看不出有很多短炒急拋的。

註：我們知道鏈家成交的佔了北京市場大部分的比重，但現在鏈家的數據顯示的也不是那麼全了，這裡用鏈家的數據主要是因為它帶經緯度，能把房源位置顯示出來。

我們再來看下成交分布。

作圖軟體bdp比例尺太小截圖沒法一下截全，先看以二環為中心的部分。其實成交分布在二環以外還是比較均勻的，除望京、北苑、太陽宮這些傳統大熱點外，石佛營、勁松也因低總價成為不少人的實惠之選。要說交易最頻繁的小區，風口浪尖上的珠江帝景自然身列其中。

石景山那邊看似也有個別小熱點，但其實看了具體的成交房源之後，你會覺得石景山人民真是踏實過日子的人，與世無爭，房住不炒。

北邊回龍觀、西二旗、順義區中心成交較多。

南邊大家買房基本還是順著房山線、大興線、亦庄線。唯一一個紅點是亦庄的一個叫金色漫香林的小區，一周多賣了四套，我看了下，感覺小區沒什麼特別的特性，價格說不上誘人，近郊次新，連臨鐵都不是。

我歸結一下還是因為5月成交樣本少，導致賣了四套的就已經能在地圖上高亮了。

現在畢竟沒有5月全部的數據，但4月的全部數據有了，出自北京市住建委。不管是新發布的房源、還是已簽約、抑或已退房，數字的背後都是一個個真實的家庭。

4月份，北京總成交17862套（含車位），看到這個表格我還暗自神傷了一秒，宣武永存，崇文永存。

轉化成圖標是這樣的，朝陽區自然一路領先，這麼看買亦庄的其實真的不多。

按成交面積分布，像之前帶看量那篇文章分析的一樣，60平米以下（含車位）是大頭兒，60-100平米的也是主流之選，100-140平米的成交驟然減少，到140平以上非普再度爬升。

上面表格太小，轉化成圖表明顯一些。

按4月成交房源的數據來分析，西城成交的房子平均面積最小，畢竟西城是教育的高地也是房價的高地。令我沒想到的是平均面積最大的是亦庄。

來按平均面積排個順序，是不是明顯一點了。

如果算下北京4月成交房屋的平均面積，正好是89.97平米，非常巧，差一點到90 。

結合起來綜述一下，無論從關注還是真實成交，100-140平米的都相對偏少，畢竟北京市面上有不少戶型，怎麼說呢，咱們就說它是比較大氣吧，100-140平米能給你做成兩居，這種有很多人會覺得利用率不夠高。這個區間的面積不是說不能買，要看戶型，看實際情況。

100平以下和140平以上，是截然不同的兩個市場，兩種思路。

在目前北京貸款控制嚴格，大戶型的總價其實是被限制住了。在四環內供地嚴控的背景下，主城區的大戶型將愈發珍貴。試想一下，在人均購房面積只有七十多平的西城，有一套140+的大戶型，那是什麼感覺。而且現在的市場情況，千萬以上的房子很可能會碰到降價幅度不錯的，比如業主急用錢降個兩百萬，這並不少見。

您可能說了，這些道理其實都懂，但就是門檻太高了，我想買個幾百萬的房子就很吃力了，恨不能找個再便宜點的。現在啊，咱也不著急，咱就踏踏實實看房，等時機到了，才好有的放矢。

（當然這種心態就太誇張了）

在最後分享幾個查看您心儀房源漲跌的好用工具，這裡真不是廣告，只是希望能幫大家更好地找到筍盤：

首先是公眾號二手房大數據，每天都會有新爬的數據推送，比我勤快……這個的不足是它並不直接顯示房源，適合對行政區、片兒區、小區的追蹤，比如朝陽新北苑潤澤、東城東直門海晟，這種的。

然後是我之前也推薦過的剛需找房，有瀏覽器插件也有微信小程序。這個能具體到您關注的小區和房源的歷史價格波動。

最後是這個叫擼房價的微信小程序，也有公眾號，比起上面的剛需找房，還會有一些市場成交的走勢報告。

其它微觀宏觀的消息，我會繼續為大家搜集，么么噠～

我在二環等你

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