中國三大超級城市群的房價格局！環滬環深的價值窪地在哪？

米筐投資提醒：本音頻大小1M

前言：

5月22日，來自全國的750家房企，浩浩蕩蕩「殺」入能容納1500人的嘉興大劇院，共同競拍8宗宅地，場面火爆，註定將載入中國房產史。

嘉興為何能有如此大的吸引力？從2016年的三大城市群的房價格局看環京、環滬、環深，再從中尋找價值窪地，一切都會明了。

1

2016年，環京、環滬、環深房價漲了多少？

首先，環京有哪些城市？

環北京範圍內，主要有張家口、承德、保定、天津、唐山、廊坊等城市，甚至還可以加上遠點的石家莊。而一些縣城的漲幅甚至也不落下風，比如涿州、固安、香河等地。

那麼，在2016年，環京地區的房價漲了多少呢？

數據來源：中國房價行情網

其中：

1、廊坊房價翻番，漲幅最大。廊坊位於北京和天津之間，是京津冀規劃的核心區域，政策概念強。

2、北京和石家莊的漲幅都在40%以上，這是一線城市的龍頭帶動作用，北京漲了其他環京城市才有可能上漲。

3、8個城市平均漲幅為40%，即使區位優勢不太明顯的張家口和承德漲幅也達到了35%和14%。

4、只有唐山漲幅在個位數，老工業城市疲態盡顯。

5、環京周邊的縣或縣級市，漲幅也比較猛，如固安縣、永清縣等。

再來看環深地區。珠三角地區城市分布密集，主要有廣州、深圳、佛山、惠州、東莞、中山、珠海等城市。

那麼它們在2016的房價漲幅又是多少呢？

數據來源：中國房價行情網

可以看到：

1、深圳房價在全國率先啟動，開啟了2016房價暴漲之路。這一年，深圳房價漲了22%。

2、環深城市群中，中山漲的最猛，近37%。

3、除了江門這個裡珠三角城市群稍遠點的城市漲幅僅3%外，其餘城市的漲幅均在15%以上。

4、8個城市平均漲幅23%。

長三角城市群，城市緊密，數量上是三大城市群中最多的。據國務院批准的規劃，長三角城市群共包括26個城市，可謂「人多勢眾」。

而我們在統計房價時，僅考慮環滬一圈的城市，包括無錫、蘇州、太倉市、崑山市、南通市、嘉興市、湖州市、寧波等。

數據來源：中國房價行情網

其中：

1、崑山意外成為漲幅最高的，達到47%。

2、漲幅最低的是寧波、湖州和鎮江，都在5%左右。

3、環滬地區8個城市的平均漲幅為22%，明顯低於環京地區和環深片區。

4、如果加上南京（33%）、杭州（19%），10個城市的平均漲幅則為27%。

2

三大城市群的房價格局

作為中國最重要的城市發展集群，京津冀、長三角和珠三角的房價領漲全國，但三大城市群卻又呈現不同的漲幅格局，其背後又有哪些邏輯可循呢？

數據來源：中國房價行情網

可以看到，環京城市群房價漲幅明顯整體高於環滬和環深。雖然去年這一波房價上漲是從深圳開始的，但最終形成的態勢是，京滬後來居上，帶領身邊的小夥伴反超環深城市群。

城市分化明顯。在環滬城市群中，上海、南京、杭州漲幅明顯，而寧波、南通、鎮江、常州這些城市則跟不上節奏。

例如寧波，其房價自從2010年來便一直緩慢上漲，去年僅漲4%。背後則是政府供地的大幅增加。2016年，寧波供應住宅用地8668畝，同比增長了112%。而今年，寧波政府還將供應1.1萬畝住宅用地，寧波房價依然會相對平穩。

數據來源：中國指數研究院

南通、鎮江、常州，加上環京地區的唐山、環深的江門，這些城市從經濟和對人才的吸引力上，都明顯弱於其他城市，對房價難以支撐，自然漲幅不大。

另一個明顯的特徵是，北上深周邊的衛星城漲幅「拔得頭籌」。比如廊坊、崑山、嘉興最為明顯。

廊坊和崑山，均得益於其地緣優勢及一線城市的外溢效應。廊坊位於北京、天津之間，屬京津冀規劃核心區域，受到的政策傾斜明顯，自然利於經濟發展，房價也得益於此概念錄得瘋漲。而崑山和嘉興，一個位於上海和蘇州之間，一個位於上海和杭州之間，是連通上海和江浙之間的重要經濟紐帶，受大城市外溢效應影響較大。

因此，衛星城的房價漲勢有滯後性。例如嘉興，其在2016年上半年沒有表現，待9月全國限購潮來臨之際，其房價才開始異動。

更具經濟活力的城市贏得未來。

三大城市群部分城市GDP/人均GDP對比

三大城市群部分城市常住人口&新增人口對比

從經濟實力上，除北上廣深四大一線城市外，環滬城市群優於環深，環京墊後。

從人口流動上，深圳、廣州新增人口均超過50萬，顯示了無法比擬的經濟活力。

從經濟結構上，聚集於深圳片區的創新型企業，以及環滬地區的金融和輕工業，活力要明顯優於京津冀地區的重工業。

因此，在2016年一波漲幅過後，環京地區的房產價值已趨於平穩，而環滬和環深還有部分地區尚有潛力可挖。

3

哪些城市可多看一眼？

那麼，環滬和環深，還能看哪些城市？

環滬周邊，往北看有無錫。位於太湖邊的無錫，南臨蘇州，北接常州，形成與上海的一條城市線。2016年無錫GDP達9200億，人均GDP1.4萬元，在上文統計的三大城市群中，僅次於崑山、蘇州、廣州和深圳，經濟實力可見一斑。

反觀2016年的無錫房價，18%的漲幅雖已不低，但直到今年4月才破萬，房價區間多數還集中在7000-9000元之間。這與其經濟發展是不相匹配的。

數據來源：中國房價行情網

往南看，有嘉興。一場750家房企的搶地大戰，讓位於上海杭州之間的嘉興成為新焦點。雖然在去年房價已漲了27%，但相對周邊來講依然是上升空間。

尤其是浙江省全面接軌上海示範區的設立，被稱為「上海-浙江版雄安新區」，又給嘉興「添柴加油」，尤其是嘉善縣，是承接上海產業轉移的最直接獲利者。

對比環京、環深周邊縣市都在2-3萬左右了，而嘉善或者嘉興的房價剛1萬出頭，空間還足夠大。

數據來源：中國房價行情網

環深地區，看兩個新區：佛山千燈湖新區和中山翠亨新區。

千燈湖新區位於佛山市東北方向，是廣東省級新區。該區域成熟度高，城際距離近，交通便捷，醫療、教育和商業配套能夠滿足生活需求。

圖片來源：米宅米宅

目前區域均價2萬元/㎡左右，而其周邊的廣鋼新城均價已達到4-5萬元/㎡，區域價差較大。因此，千燈湖新區是目前廣州周邊相對的價值窪地。

中山翠亨新區位於中山市東側，是深中通道中山端的首站，深中通道落成後，從翠亨新區至深圳前海自貿區僅需不足30分鐘車程。

圖片來源：米宅米宅

目前，周邊的前海自貿區公寓均價6-7萬/㎡，珠海唐家灣均價3-4萬元/㎡，而中山翠亨新區均價尚不足2萬元/㎡，均價1.7萬/㎡左右。這使得中山翠亨新區成為珠三角價差關係最大的區域，也是升值潛力最大的區域。

但需要注意的一點是，深中通道開通尚需5年左右，是需要放長線的區域。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！