三四線城市的房價就活該不漲？那是你們都錯了！

作者 | 葫蘆娃

已獲授權轉載。文章觀點不代表米筐投資立場。

在從業地產這幾年，我聽過最多的一句話就是，珍愛生命，遠離三四線！

尤其是在我從業前期，作為一個剛剛入行的小菜鳥，分給我的項目大都是一些三四線城市的拿地可行性研究。

在2013-2014這兩年，我作為公司最知名的三四線城市報告狗，做了大概20多個三四線城市項目的可行性研究報告，最終這些項目都以房企撤出，項目流產而告終。在我們的報告中，提到最多的一句話就是——三四線城市供應大、消化慢、周期長，價格別說上漲空間了，只要不跌就是萬幸！

甚至在很長的時間裡，我的固有印象就是——

對於房地產來說，三四線城市就是泥潭沼澤，千萬不要碰，凡是不聽勸告的，全都沉入泥潭中，無法脫身，無一例外！

1

因為個三四線城市的破房子，我慘遭土豪朋友打臉侮辱！

得益於去年一整年的房價瘋漲，再加上各大自媒體公眾號的普及，現在全國人民都在「炒房賺錢」的貌似光明大道上，矢志不渝的走下去。而我身邊的朋友，每周都在問我，死胖子，哪裡有個好樓盤，你看能不能搞一套？能不能讓我登上人生巔峰？

我有一個土豪朋友，久居魔都。在去年10月份，他問我，在上海的西南有個嘉興，距離上海有100公里左右，房價現在才8000多，能不能買，能不能投資一把？

我說為啥要買這個？他說，因為便宜啊，上海現在房價基本都要奔7萬而去，現在嘉興的房價才8000，這顯然是窪地啊！

當時的我直接根據自己的固有印象，也沒去考證查詢，直接來了句，不能買，100公里的距離，上海根本輻射不到嘉興，你那點錢來我面前顯擺顯擺還可以，去填坑？跳進去影子都找不到！

這位土豪朋友最終聽從了我的建議，放棄了這個想法。

4個月過去後，春節前，丫給我發了個微信，一張圖，就是他看中的那個樓盤的價格變化圖，其中3個月漲幅30%被丫加粗標紅，異常的刺眼。

緊接著，又是一句話——

臭不要臉的死胖子，天天裝什麼專業人士，坑了老子沒上車，老子竟然還信了你的邪，損失了幾十萬！

這顯然不能忍啊，我必須用我的專業知識去擊敗他，一個擁有多年市場經驗的專業人士怎麼能忍受如此侮辱。

我經過1周的考證查詢，又整理了滬三角城市連續12個月的市場月報，經過數據統計和分析，最終我不得不給這土豪孫子發了個微信——

哥，我錯了，我翻了經驗主義的錯誤！

2

三四線城市房價的確漲了，而且是出乎意料的跳漲！

以下就是我通過1周的數據整理分析，得出的三四線城市房價指數變動圖——

這個所謂的房價指數就是能夠直接反應房價漲跌趨勢的重要數據，數據越大，說明漲幅越大，數據越小漲幅越小。

通過數據對比我發現，通過史上最嚴厲的「限購、限貸、限價、限售」等一系列調控政策，一二線城市的房價的確是急剎車了，當下的房價漲幅在逐步回落。

但與此同時，三線城市正在不安分的跳出來，房價在呈指數級的上升！

同時，我還發現先在中國房價變動歷史中，每一次一線城市漲的時候，三線城市房價很平穩甚至是下跌，但一線城市在房價最高峰準備回落的時候，三線城市反而開始不安分的漲了！

尤其是在今年，在一二線城市房價漲幅回落的當下，三四線城市房價正在發生激漲！在某些城市甚至是跳漲！

這個結論很是讓我無法理解啊！為什麼？難道數據出錯誤了？還是我的專業性出問題了？這不科學啊，這是對我多年從業經驗的赤裸裸侮辱啊！

作為一個能7*24小時連續加班的地產專業分析狗，顯然是無法死心的，我必須要把問題的原因找到！

最終，在我不死心的分析整理下，我大概得到了四個原因——

3

城市群效應、比價效應、供給真空、庫存消化完成！

1、城市群效應正在以你看不見摸不著的方式改變著我們的城市、我們的生活。

以前有人給我講城市群，給我講都市圈，我會毫不猶豫的說，這又是一個被洗腦的貨，講什麼大格局，城市格局的變化豈是我們這群貨能搞明白的！

直到我看到了這張圖——

中國城市燈光圖

這是一張中國夜晚的城市燈光圖，從圖上我們能明顯看到，在燈光的背後是中國正在形成若干個龐然大物般的城市群，這些城市群由點及線，由線及面，正在瘋狂的向外擴張！

圍繞著上海、北京、深圳等若干個強一線城市，數十個甚至是幾十個三四線城市群星拱衛，強一線城市正在通過高鐵、高速、城市快速等交通體系，瘋狂的向外擴張，去吞併周邊的三四線城市，將其納入自己的城市配套輻射範圍內，而三四線城市絲毫不抗拒，樂在其中！

我在去了珠三角之後，這種感受更為深刻。

我發現我們發現整個-珠三角最繁忙的就是高速公路，珠三角的高速公路上跑的最多是密密麻麻的集裝箱貨櫃車，就跟一隻只勤勞的小蜜蜂一樣在城市間來回穿梭……這些小蜜蜂的背後是一家家這樣的企業——他的總部在深圳，研發在東莞，工廠在惠州，在惠州港裝船，出口直接出口東南亞，當地的朋友告訴我，珠三角類似這樣的企業有上千家，甚至是上萬家！

以後類似這樣的企業會越來越多，這種現象的背後同樣也是城市群的效應！

城市群的形成是帶動三四線城市房價上漲的基礎！因為三四線城市會伴隨城市群的形成，被納入一線城市的輻射範圍內，原有的城市邊界被打破，原有的交通距離被縮短，原有的城市配套隔閡被擊碎！

一線城市中工作上班生活的人，開始不再抗拒向外遷移。

2、真正吸引他們遷移的還是價格，三四線城市擁有強大的比價效應優勢！

這是當前珠三角粵港澳大灣區各個城市的房價分布圖——

粵港澳大灣區4月房價分布圖

我從這張圖上發現，伴隨去年一整年的房價上漲，一線城市和三四線城市的價差被拉得越來越大，深圳和惠州的房價居然能差5萬，和東莞的差價也能差不多達到3萬！

周邊三四線城市的價格優勢被進一步放大，而且伴隨一線城市的房價上漲，總有買不起房的剛需客戶開始外溢，開始逃離一線城市，去周邊價格優勢更大的三四線城市買房。

我們在東莞考察的過程中，經常能碰見從深圳逃離出來的的剛需客戶，剛開始我們很不理解，為什麼你要跑這麼遠來買房子，每天上班起碼要多1個小時的通勤時間。他告訴我，我用這1小時的通勤時間，一輛寶馬就出來了！因為中心區房價5/6萬，這裡兩三萬，首付相差幾十萬，足夠買輛寶馬了！

看見了吧，這就是市場的威力，這就是價格的力量！

對於剛需客來說，無非就是每天多1個小時通勤時間嘛，在高達3萬的差價面前，一切的問題都不再是問題。

3、三四線城市多年縮減供地之後，終於迎來了需求的爆發，供需關係逐步平衡！

上文我已經說過，我曾做過20個地市的可行性研究報告，普遍反映的問題就是庫存量大，在長達5年的時間裡，開發商其實是在逐步撤出三四線城市。

另一方面政府也看到了去庫存的泥潭，也在自己主動的去降低土地的供應，將工作重心放在了剩餘庫存的去化上面。

這個是我統計的三四線城市供需關係圖

一邊是多年控制供地，甚至是保持0供應，另一邊是積極去庫存，三四線城市的供需終於在這個需求爆發的季節里，迎來了相對平衡的供需關係。

三四線城市，尤其是經濟實力強、一線城市周邊的三四線城市迎來了多年來首次的供應真空！也就是去年年底，這些城市的諸多項目突然發現看房的人多了，房子反而不夠賣了！而且是第一次出現房子不夠賣的情況！

於是，庫存去化完成的城市率先啟動領漲模式，房價開始漲了！

結合上面三點，我們發現一邊是城市群效應和比價效應帶來的一線城市客戶外溢，三四線城市的購房客戶突然增加了，需求多了。

另一邊呢，是三四線城市多年縮減供應甚至是0供應；

兩相一結合，很多三四線城市，尤其是一線城市周邊的三四線城市庫存去化竟然完成了！房價也就自然開始漲了！

這是一線城市周邊的三四線城市庫存周期和房價的對比圖

通過這張圖，我們發現凡是庫存去化率先完成的城市，在本輪房價變化中，率先領漲，比如蕪湖和徐州。

終於，我不負多年的專業積累，整理出來了一條三四線城市的房價上漲軌跡：

城市集群形成，一線城市拉動周邊三四線城市共同發展，城市邊界被打破，城市距離被擊碎，越來越多的在一線城市工作的人不再抗拒三四線城市，吸引力和拉動力出現了；

一線城市暴漲，剛需客戶在市區買不起房，只好到更遠的郊區甚至是三四線城市買房，還有被限購打擊的投資客也在向周邊城市轉移，逼迫力和驅逐力產生了；

三四線城市多年的供應真空和去化增速，諸多經濟實力比較強或者距離一線城市比較近的三四線城市率先完成庫存去化，抬升力和溢價力來了；

於是房價就漲了！

4

我把我將近兩周的研究成果放在了土豪朋友面前，土豪朋友閃爍著迷茫的大眼睛問我——那你說，我現在是不是該趕緊到三四線城市掃貨搶房！

我搖搖頭，告訴他——

不是所有三四線城市都環繞在一線城市周邊，也不是所有的三四線城市都完成了庫存去化，冒然進場還是會變成炮灰；

一線城市的輻射力也不是萬能的，也不是毫無邊界的，總會出現一個主力的發展方向，把握在這個方向上出手，才不至於掉坑裡；

數據才是檢驗真理的唯一標準，不要道聽途說，聽別人一忽悠就跑到開封、許昌、滎陽這類城市裡去，這些城市裡的大片空地，最後都是坑，填的都是炮灰！

你現在問我哪裡靠譜？哪裡能進場？我還沒研究到這一步，等下一篇吧，我會把機會城市整理出來。

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