要火！「大悅城」或將落戶北京南城！

南城君解讀：近日，中糧、中海、保利、天恆聯合體以41.5億元競得北京市丰台區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016等地塊B4綜合性商業金融服務業用地、F3其他類多功能用地、R2二類居住用地。該地塊以底價成交。南城君目前得到的最新消息是，該地塊很可能要建大悅城或者比大悅城還要高端的項目。大悅城，是集大型購物中心、甲級寫字樓、服務公寓、高檔住宅等為一體的城市綜合體，實現購物、娛樂、觀光、休閑、餐飲等功能，節約資源，高效運營城市生活，成為推動城市發展的重要力量。大悅城已成為中糧集團城市綜合體的核心品牌。年輕、時尚、潮流、品位的大悅城，已成為高品質城市生活新標誌。如果大悅城真的落戶丰台新宮，那麼這將是北京南城第一座大悅城，全北京第三座大悅城。目前在新宮的有已建成開業的槐房萬達，其剛開業時南城君曾一個人去槐房萬達逛過街，感覺這是北京最low的萬達，有一股鄉村重金屬的味道，不管槐房萬達是否屬於萬達的輕資產，但名號也是萬達啊，看裝修材質和裝修質量活都很糙。。。試問品控在那裡？！相比之下，在同屬南城同期開業同緯度的丰台科技園的丰台萬達就要比槐房萬達好不少。不知道王思聰如果親自去逛逛槐房萬達是何感想。。。南城君認為，這裡是北京，要麼就不建，要建就建好，畢竟不能砸自己牌子不是。南城君對未來新宮大悅城的預判，中糧等地產商應該還是靠譜的，為了保持品牌水準，肯定會有大手筆奉上誠意之作向北京南城獻禮！讓我們拭目以待吧！

北京土地市場格局正在生變……

隨著調控的深入，京城樓市瞬間被冰封，樓市向土地市場傳導，土地市場也快速降溫。

而最近一塊土地的出讓，卻成了業內關注的焦點。

丰台有土地拍出

北京土地市場逐漸降溫，上周出讓的丰台區域的麗澤商務區2宗商業地塊，一塊因無人報價流拍，另一塊則以溢價率僅0.46%的底價成交。此次出讓宗地由於在競買申請截止時間內僅收到一家房企報名，底價成交。

據報道，丰台區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016地塊，建設用地75405.59平方米，起拍價為41.5億元。在開拍前僅獲得1次報價，由中海-保利-中糧-天恆聯合體以41.5億元競得。

該宗地位於丰台區南苑鄉槐房村、新宮村，宗地四至為: 東至槐房西路，南至范家莊北路,西至新宮家園，北至槐房新村三號路。

宗地出讓土地由NY-016、NY-026、NY-027、NY-028四個地塊組成，容積率2-2.2，建築密度為30-40%，綠地率為30%，控高45米。其中R2二類居住用地佔地面積18674.02㎡，建築面積41083㎡，B4綜合性商業金融服務業用地佔地面積26510.71㎡，建築面積56399㎡，F3其他類多功能用地佔地面積30220.86㎡，建築面積66486㎡。

這塊地要做什麼

據公開信息顯示，該宗地一部分土地性質為綜合性商業金融服務業用地，佔地面積達26510.71㎡，建築面積56399㎡。

該地塊建設成什麼樣的產品，暫不能查出。

在此前，商改住打擦邊球銷售，是開發商快速迴流資金的一種方式。與此對應的是，這種商改住產品也在北京風靡。

3月26日晚間，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國範圍內開啟了對商住房限購的先河。

5月23日的「補充說明」仍然繼續執行3月26日政策，但進一步保障和明確了商住類物業人群權益。但從源頭上卡住了開發商繼續打「擦邊球」的可能。

中原地產研究中心統計數據顯示：自3月26日以來近2個月時間內，北京商辦市場徹底冰凍，實際市場成交跌幅99.9%，市場接近零成交。

值得注意的是，本次出讓的兩宗地塊的條件也非常嚴苛，競得人須對項目整體公建規模的50%（59442.5平方米）自行持有並長期經營20年，自持經營20年後續轉讓或銷售，須徵得丰台區政府同意方可處理。

中原地產首席分析師張大偉表示，商辦市場有可能繼續降溫，企業持有要求越來越嚴格，未來商辦類土地銷售可能性越來越小，持有經營成為房企拿地的主流趨勢，而這種情況下，房企拿地從過去的銷售思維轉變成為持有經營思維，必然會影響溢價率。

（克而瑞）

那麼該宗地塊中的商辦用地部分將怎麼處理？

張大偉認為，根據B4地塊信息，這宗土地可以開發成商場，也可以開發成辦公產品，控高45米的話，差不多15層的高度。最有可能的產品是底下幾層做成商場，上面的部分做成辦公樓。最終做什麼產品，看企業規劃，以及在規劃局的報批情況。

克而瑞北京機構高級分析師崔秀程表示，聯合體拿下這塊商辦用地一定會做寫字樓和商鋪，但是可能會在比例上有所調整。

值得注意的是，該宗地的競得者為四家企業組成的聯合體，其中最引人注意的是中糧地產，與大悅城地產同為中糧集團旗下兩大地產板塊，二者在地產板塊都有著步伐穩健的特點，而大悅城地產今年也有加速發展商業地產的計劃。

據了解，大悅城去年通過打包出售6個重資產項目49%的股權，將存量資產的資金重壓釋放出來。不僅是大悅城透過基金模式引入財務投資者的一次試水，更為大悅城帶來了充沛的現金流。同時也是大悅城加速發展邁出的重要一步。

今年3月16日，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政在上海長風大悅城招商發布會上透露，大悅城將「適度提速」，希望在2021-2022年，大悅城可以「有一個爆髮式的發展」。

崔秀程猜測，雖然大悅城是由大悅城地產建設，但是中糧地產和大悅城地產是同屬於中糧集團的兩大地產板塊，大悅城在全國的項目又做的都很出色，未來不排除中糧地產會把中糧集團的資源劃撥進來，在北京建設第三座大悅城。

那麼究竟這個預測是否成立，還需要中糧給出一個答案。

（贏商網 李萌）

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