甘犁：房地產佔比中國家庭資產68％，是經濟的風險點

圖/文 劉敏

較高的金融產品投資門檻與相對缺乏的國民金融知識，導致資金流向房地產行業，房地產佔比中國家庭資產68%，北京、上海則高達85%。不合理的家庭資產配置是中國經濟的一個風險點。

觀察家智庫專家,西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁

觀察家智庫專家,西南財經大學經濟與管理研究院院長，中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁與其團隊，對中國家庭金融研究進行了超過8年的研究，70多人的團隊採集分析了全國多個家庭的資產配比情況，「在中國家庭的資產配置里，房產的比例越來越高，資產配置越來越不合理。」甘犁對觀察家說。

縱觀全球家庭資產配置情況，中國家庭有其自身的特殊性。「家庭資產配置本身在發展中國家的數據並不多，比如印度的資產配置情況國內數據也較少。同美國相比，中國70%的資產是房產，美國是36%的房產比例，差距很大，房地產佔比中國家庭資產68%。北京、上海則高達85%。」

投資房地產實際上也暴露了中國資產配置可供選擇的產品單一，尤其缺乏較好性價比收益和風險的投資組合，而將老百姓的投資渠道引向了房地產行業。

甘犁分析到，「一些理財產品，信託產品和固定收益類產品本身風險和收益，可以說是匹配比較好的，收益在7%—8%，當然也有相應的風險，這類投資產品在中國是有的，但我們的監管部門認為這類產品的風險過高，設了很多門檻，比如5萬—10萬的門檻，對資金儲備實力有限的群體是一個門檻。而信託要100萬的門檻，其他投資類產品門檻也更高，這些門檻把中等收益，中等風險的產品移除了老百姓的視線。」同時國民金融知識的缺少也是導致家庭資產配置單一的因素。

他進一步對觀察家分析到，老百姓的錢沒地方投，不敢去投股市，這個講法背後的邏輯在於我們監管出了問題。什麼叫金融資產沒地方投呢？金融資產有的資產是高風險，有的金融資產可以說是沒有風險的，但是收益也很低，比如存款，收益非常低，真正要保護中小投資者應該把股市的門檻也設立起來。」

金融市場對於門檻低的產品需求是一直存在的，餘額寶就是很好的一個關於金融產品投資的例子。其風險不高又靈活，市場的認可度就比較高。

從中國家庭資產配置數據背後也反應出一些差異，在甘犁的這項調查中發現，中低收入的家庭房產在家庭資產的比例越高，而資產比較高的家庭房產的比例越低。房產比例和美國的金融資產配比是類似的。而高收入階層的資產配置情況和種類要優於低收入家庭，這些家庭有自己的企業，有自己的工商業，有它的商業資產，投資理念與投資渠道也更好。

事實上，形成上述中低收入家庭投資房產比重較高的原因有2個。低資產家庭房子的來源的多元化。通過房改、拆遷拿到房子，尤其是中老年家庭，房產是主要的資產組成部分。另外一個因素就是看重房子的增值，把錢投到房產。

來自中國家庭金融調查與研究中心的數據顯示，中國空置房數量超4000萬套，「這麼大存量的住宅，實事求是的說，對中國房地產潛在的衝擊力很大。就像一個堰塞湖，不崩潰的時候它沒事，一旦決堤洪水就會衝下來了，對行業產生巨大的衝擊力，誰都擋不住，所以政府一直防止房價繼續上漲。」

近年來農民工進城的增長率大幅下滑，這幾年已在負增長，城鎮化的紅利速度和總量只會越來越少，不會越來越多。

「城鎮化量本身的估算這些年來有一些錯誤，超過一半的所謂城鎮化新增人口是因為城鎮區域的擴大，城市的擴張，農村人自動變成了城鎮居民，這些人暫時沒有住房需求，所以他們也不能算在城鎮化的人口紅利里，過去我們過高的估算了城鎮化的總量增長。」

現階段，「金融業產品的需求出現了隔離，首先是監管設立的高門檻，把投資者和產品隔離了，其實應該把門檻降下來之後，還需要金融行業對金融知識的培訓和金融教育。」大量的中國家庭資產配置到房地產行業上來並不是一個健康可持續的方式。

就成都而言，房價是否具有長線的可供投資的空間？甘犁分析認為，過去一年成都房價漲的太快了，這是在積累風險，成都住宅空置率並不低，房價不高，房子多是事實，成都住房總量相對於成都的居民來說比較大。成都和深圳的市場情況是不一樣，成都地多，住宅量大，不建議在成都買房投資。

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