爭奪印度房地產蛋糕，中國開發商發現下一塊「肥肉」？

《Vista看天下政商智庫》高級觀察員胡劍龍認為：無論是對中國企業還是個人投資者，印度市場都是一個非常陌生的投資環境，其背後有著巨大的不確定性。加之它文牘主義盛行、官僚程序繁瑣，看似有著光明前景的印度市場，其實漩渦密布……

印度－班加羅爾。（圖源：網路）

在被譽為「亞洲矽谷」的印度班加羅爾城中，坐落著繁華的鑽石中央商務區；而在商務區的主樓之中穿梭的，是絡繹不絕的中國人。

早先，華為班加羅爾辦事處曾在此辦公。但不久前，它遷移到了自己獨立的研發中心去。辦公樓並未空置很久——華為前腳剛搬走，中國房地產開發商碧桂園後腳就敲門入駐了。

鑽石中央商務區的變化，投射出的是中國企業在印度投資的一個影子。

向印度「進軍」

中興、華為等科技企業，是印度市場的第一批開拓者。在過去兩年，印度經濟增長超越中國，亮眼數據吸引全世界投資者，「不缺錢」的中國投資者也躍躍欲試，試圖分享「印度紅利」。

2016年1月22日，萬達集團與印度哈里亞納邦簽訂合作備忘錄，計劃投資100億美元建設萬達產業新城。

萬達廣場設計圖。（圖源：網路）

如果萬達的計劃實現，中國企業將創造印度房地產投資的紀錄。2016年，國際資本流入印度地產市場合計57億美金。

碧桂園同樣野心勃勃。「六個城市，都有開發計劃。」碧桂園印度公司一位員工透露。

覬覦印度市場的，除了碧桂園，還包括復星等知名企業，也包括在中國未涉足過地產開發的企業，如特變電工、神州長城等。

2016年，印度地產行業吸收外資達57億美金，歷史第二高位，僅次於金融危機爆發前的2007年。

筆者的房東是班加羅爾的一家建築商，即便在周末，他也沒空休息。說起本地地產行業，「也就這兩年才好起來。」他說，「在莫迪上台後。」

莫迪改革吸引中資

莫迪大刀闊斧的改革，成效顯著，給外國投資者很大信心，這也吸引中國中國企業高調進入印度。

印度總理莫迪。（圖源：網路）

5月12日，莫迪當選三周年。印度時報最近發起的民調顯示，77%受訪者認為，莫迪政府表現「出色」或「非常出色」。廢鈔和服務與商品稅改革，被視為莫迪最突出的政績。而在另外一份民調里，66%的人認為，印度的基礎設施有提高。

莫迪自由主義傾向的經濟改革，鬆綁管制、吸引外資，也讓印度房地產熱起來。具體政策包括地房地產監管法案、批准設立房地產投資信託，還有「居者有其房」計劃、智慧城市、阿爾塔復興和城市轉型計劃。

而這其中，房地產監管法案和服務與商品稅改革對房地產市場影響深遠。

5月1日，房地產監管法案開始生效。在莫迪上台前，這部法案就已提交至議會，但被擱置達九年。直到去年年初才被通過。這給無序的印度房地產市場提供監管依據，創造公平、透明的交易環境。不僅將保護消費者利益，也會增強投資者的信心。這部法案還放鬆了對外資的限制。

7月1日，貨物和服務稅改革則可謂印度里程碑式的進步。根據世界銀行的調查，在納稅便利度上，印度在參加調查的190個經濟體中位居172位。目前，印度並沒有全國統一稅率，各州各自為政。貨物和服務稅改革將把印度分裂的市場第一次統一起來。對房地產企業而言，這極大改善了營商環境。

此外，印度城市目前的房屋缺口達2000萬，莫迪提出的「居者有其房」方案，給予經濟適用房建築商獲取獎勵、補貼、稅收優惠和機構融資的資格，印度政府計劃在2022年前解決城市居民的住房問題。

中企尚無開工項目

3月底，兩國政府因邊境問題打起嘴仗，但與此同時，莫迪也在總理官邸接見了小米創始人雷軍。

莫迪總理與雷軍的自拍。（圖源：網路）

雖然莫迪政府在外交中更加強勢，但印度從中國吸收的直接投資不降反升。

在印度直接投資來源國中，2011年，中國只排35位，2014年第28位，2016年升到第17位，而且，2016年的投資比2015年翻了五倍。

目前，中國投資者對印度房地產市場投資分為三種類型。

第一，財務投資，以復星為代表，包括神州長城等企業。據《印度經濟時報》去年9月報道，復星國際計劃通過房地產私募股權平台向印度房地產投資10億美元。

第二，商業地產或住宅地產，以碧桂園為代表。

第三，工業園區開發。以萬達和華夏幸福為代表，包括特變電工等。莫迪政府上台後，推出「印度製造」計劃。像華夏幸福，在工業園區建設上，在中國有非常成熟的經驗，他們想把自己的模式移植到印度。

去年，華夏幸福下屬子公司與印度哈里亞納邦政府及哈里亞納邦工業和基礎設施開發有限公司，在印度簽署《諒解備忘錄》。萬達集團也與哈里亞納簽署過類似合作備忘錄。

但截止目前為止，中國企業雖然聲勢浩大，但雷聲大雨點小，已開工項目幾乎沒有。3月底，中國駐孟買總領管經商處的一位官員向筆者透露，「華夏幸福去年來看了一趟，後來就沒有消息了。」碧桂園的項目也至今沒有落地——中國企業仍處在認知印度市場的階段。

潛藏的陰霾

無論中國企業還是個人投資者，對印度市場都非常陌生。美國、澳大利亞一向是中國人海外投資熱點地區，對印度這樣的新興市場了解非常有限.信息嚴重不對稱，而市場中介結構闕如。

印度土地、房產規格的法規很繁雜，中國企業同樣需要時間去了解。「只能自己去市場調研。」一位計劃在班加羅爾投資的中國投資人告訴筆者。

此外，「印度政府本來是文牘主義嚴重，官僚程序繁瑣的國家。」印度瀾亭律師事務所劉逸星律師說。

中國企業最難適應的，恐怕還是在土地環節。「由於國外資本投資地產，引發農民土地產權糾紛。」

根據印度的征地法，私人項目征地需獲得80%征地涉及對象的同意。莫迪試圖修改徵地方案，但至今修訂法案沒有任何突破。

萬達項目就曾引發激烈抗議。根據印度媒體報道，為減少項目阻力，王健林希望利用政府土地，以避開徵地糾紛。但是，意想之外的麻煩還是出現。

2017年初，哈里亞納邦的農民致信中國領導人，呼籲施壓萬達，停止項目。他們表示，反對過去5年里收購農民的3000英畝土地，不會再讓政府佔用他們更多的土地。

當地媒體曾披露，該邦農民已經對2800英畝的土地徵用過程產生質疑並向印度最高法院提起訴訟，目前問題仍懸而未決。

此外，股權共享協議也在給萬達「添堵」。印媒透露，在與萬達成立的合資公司里，哈里亞納邦政府希望獲得公司26%的股權，而萬達集團則表示最多出讓9%的股權，否則恐要撤資。

可以說，萬達已經是中國企業進軍印度市場的教科書了。但他們面臨的諸多問題也反映出，印度市場看似前景光明，實則漩渦密布，風險絕不可小視。

《Vista看天下政商智庫》高級觀察員胡劍龍_文

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