在紐西蘭購買公寓之前 必問的8個問題

紐西蘭的公寓相比其他類型的房產來說，尚數較新的領域，所需要注意的地方其實有很多。那如果要買公寓的話，到底有哪些問題，是要事先必須先弄清楚的呢？

1

是租賃產權（leasehold）的嗎？

在奧克蘭市區有些公寓單元房，外觀看起來很好，工程質量也沒得說，而且幾乎都是濱海視野，但卻經常以10多萬、20多萬紐幣的價格掛出——心動了嗎？是不是覺得這簡直是撿大便宜？

然而事實上，這些公寓全都是leasehold，也就是租賃產權。也就是說，你買的僅僅是這個房，但每年還要向土地的業主支付土地租賃費！因為當初開發商並沒有在建房的時候，把地買下來。

這個租地費，每年差不多5000-10000紐，還經常是隔幾年一漲。而且，租地房是不能向銀行貸款的，除非你自己有別的房子抵押。

所以買之前一定搞清楚了，公寓到底是永久產權，還是租賃產權（Leasehold），再根據自己的情況決定。

2

物管費（body corporate fees）是多少？

買了房貸了款，也許公寓物業費就是你的住房開銷中最大頭的一項了。

因為紐西蘭這邊的「物管」還停留在比較初級的概念，其性價比相對於國內和其他發達國家，要更低一些——直白說，就是你會交不少錢，但得到的服務並不怎麼樣……

這個物管費一般只包括，房屋保險、水費（有些地方不包）以及大樓的日常維護維修。而根據物管公司的不同，價格也不一樣。「中位」水平，應該是100紐刀一周。當然樓盤越高級物管費越高，如果遇到樓房其他問題，也會突然漲價。

所以在物管費的費用、包含範圍以及相關的各種規定都要打聽清楚。

3

能看到詳細的Meeting minutes記錄嗎？

你和你的律師應該把物管公司過去三年（至少）的所有meeting minutes記錄全部過一次。這樣能夠幫助你知道這棟房子過去有沒有什麼問題，特別是關於天氣方面的——颳風下雨漏不漏水啊，窗戶密閉擋風性如何啦……如果有任何問題，要找到你要買的那棟單元的記錄詳細查。

4

公共區域（Communal areas）誰管？

一般來說，這個都是物管公司來管的，但你應該搞清楚，那些地方算作公共區域，他們多長時間打掃一次，如果申請要求維護的流程是什麼，或者相關還有沒有什麼規定的。最好也要問清楚大樓裡面有沒有常駐的管理員。

5

建築的長期維護維修計劃是什麼？這個費用怎麼算？

每個物管都應該是有一個對公寓的長期維護計劃的，但是不是他們來包付這個錢就不一定了。如果不包……萬一換個電梯什麼的，就有夠你們攤了。

6

建築接受過什麼維修嗎？建築是否需要加強抗震力的升級？

在惠靈頓，很多公寓業主們都在擔心，他們公寓的抗震升級的費用到底會怎麼算，而銀行方面已經拒絕了對此項問題的埋單。

所以你最好要搞清楚物管在這方面的態度是怎樣的，房屋是否滿足抗震標準？

7

是不是獨立水表？

有些不包水費的公寓，對每套公寓式沒有獨立水表的。所以假如你是個特別節水的人，要按照你公寓面積大小來跟你攤水費，你肯定會覺得不划算。

8

還有沒有其他規定？

在紐西蘭，大樓規則一般是由業主和物管一起商量制定的，這樣有些大樓的制度就比較奇葩，比如不準養寵物，陽台不能晾衣服，什麼時間內室內是不能裝修的……而如果你違反這些規定，輕則警告，重則罰你款……

為何買公寓在未來是不可避免的？

紐西蘭一直都不是一個流行住高樓的地方。但這幾年，奧克蘭興建公寓的呼聲可是越來越高。

據紐西蘭統計局發布數據預測，奧克蘭人口數量可能在2018年突破170萬大關，而在未來4年內，人口增漲也將達到20萬人。

按照3個人住一套房來看，這意味著未來需要多建66500座新房。

所以不接受公寓不行啊……人口增長這麼快，城市只能「向上發展」！

據稱，奧克蘭的統一規劃已經在計劃在未來30年內，要為超過100萬的人口修建40萬棟新房。而奧克蘭的公寓也將在這兩年史無前例地劇增。

2017年奧克蘭將完成2770套公寓的建設。而在2018，也就是明年，還將有破紀錄的3840套公寓亮相！

而且，公寓將從city逐步往各個住宅區蔓延。

根據Colliers國際的報告，發現在未來3年內，與City CBD的32個樓盤、及City周邊的41個樓盤相比，在城市其他住宅區中也會有48個新的住宅開發樓盤湧現。

公寓已經是奧克蘭樓市無法迴避的一個話題。

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