房價暴跌時如何安放錢袋子

「317」新政執行2個多月後，北京等一線城市效果明顯，房價開始鬆動。北京的二手房價格也開始出現大面積鬆動，多個區域的千萬級二手房，降價幅度均超過200萬元，而在首套房房貸利率繼續收緊的背景下，北京二手房市場進一步萎縮。

社科院剛剛發布了5月住房市場發展分析報告，預計隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，多數城市短期內房價的漲勢將得到抑制，且前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等地短期內將會持續下跌，不過，上漲的壓力仍然存在。報告建議，為了穩定房價，短期熱點城市應該緊持限購限貸的需求調控政策，長期來看，應該通過城市群的發展逐步緩解中心城市的住房供求矛盾。

銀行貸款成為房價市場的調節劑

從投資的角度看，一線城市的房價近期回調10-20%，主要是由於增長過快的房價與銀行貸款調整引起。根據北京銀行發布的《關於調整北京分行個人住房按揭貸款利率的通知》，其中明確提出，北京分行個人住房按揭貸款最低指導價為：首套住房按揭貸款最低為基準利率的1.1倍，其中補按揭和接力貸最低為基準利率的1.15倍；二套住房按揭貸款最低為基準利率的1.2倍。

新的住房按揭貸款利率政策於2017年6月5日正式執行，但考慮到業務的連續性，支行在2017年6月5日前已受理的按揭業務，如果在2017年6月5日（不含）前錄入個人信貸系統或者客戶提供的網簽合同顯示的網簽日期在2017年6月5日（不含）前，該類業務可按原按揭貸款利率政策執行。

就是說按照100萬元貸款計算，首套房房貸執行基準利率時，25年期月供為5787.8元，如果首套房貸執行最低1.1倍基準利率時，25年期月供為6075.4元。新政策後首套房的購房者每個月要多還287.6元。而相比2016年市場寬鬆時的信貸政策（8.5折，30年期），本次調整後，首套房購房者每貸款100萬元的月供（25年期），將增加1202.7元。

雖然銀行貸款的調整，促使房價向下調整並開始降溫，但根據一線城市發展的現狀，房價將會在短時間下找尋下降支撐點，並開始進入平穩調整期。

高位調整投資變現困難

一線城市的高房價主要是由於持續人口導入和經濟發展水平高，資源聚集優勢明顯，加上庫存低、土地供應少，房地產強勁需求仍然會長期存在，2017年成交量受調控影響會萎縮，但房價與地價只會高位盤整，不太可能大跌。

其次，二線城市整體成交面積不會大幅收縮，但政策收緊市場情緒走弱，一旦遇上地方政府恢復土地供應力度，房價會大幾率出現報復性反彈。最後是受益於一二線城市外溢的三四線城市，將依靠產業和人口導入的優勢，獲得一次去庫存的機遇。

但是由於貸款政策調整等問題，制約投資性住房或改善型住房的購買，所以房產將面臨長時間的出售困難等問題。隨著房產稅的徵收，投資型住房還將面臨新的稅負壓力，從短期投資向中長期投資進行轉換，並且將在急需資金的情況下陷入困境。

在未來三年內，購房成本將持續上升，遠遠大於出租房屋帶來的收益，並且面臨變現問題，使越來越多的投資人開始找尋下一個更有潛力的投資市場。

資本迴流 股市、證券、P2P將回暖

房地產調控政策仍然不斷調整，尤其是保定市，更是拋出了史上最嚴的房地產調控政策，給整個房地產行業帶來巨大的衝擊。河北保定對一宗地進行拍賣，限制了最高競拍地價，也限制了最高房屋銷售價格，但是最震撼的是，購房者在取得房產證之日起，10年內不得買賣。

10年內不能賣出，那麼投機炒房的基本絕跡了，因為持有十年，投機是不可能的，必須變成長期投資。10年內不能賣出，那麼槓桿的壓力就會很大，因為槓桿的時間成本會很高，一旦資金壓力大，不能隨時賣出房產，那麼買房前就要認真衡量。另外，房地產市場變化多元化，10年後的不確定性較高，整體風險再度攀升。

僅僅一年時間，樓市的變化可謂是冰火兩重天。不僅首付房貸再次提高，讓不少炒房者扎心。之前湧入房地產的資金開始逐漸流出，尋找下一個高效的投資渠道。對於股市、證券、P2P等金融行業來說，資本迴流將迎來春天。用戶投資將從單一化，向多元化轉變，複合式多元化投資講給更多人的收益帶來保障。

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