一個加油站要千萬拆遷補償？—吳少博律師：合理合法

為了達到京津冀交通一體化的目標，河北省交通運輸廳今年年初決定，要在2017年年底前將京津冀高速公路，包括京秦高速公路在河北省境內的三段「斷頭路」打通。工程範圍內的相關徵收拆遷工作面臨的情況很複雜。

其中，當地徵收方評估公司對燕郊鎮某一加油站地上附著物的評估價格為28萬元，到談判接洽時，加油站承租人提出的賠償金額高達1000萬元。這引起了徵收方的不解，中間差價這麼多，企業主到底是胡亂報價還是有理有據的合法報價？

【律師焦點】

資深中小企業拆遷律師吳少博根據自己多年的維權經驗，對這個問題發表了自己的看法：加油站要價千萬，是完全有可能合理合法的——如果只按照地上附著物來計算，可能只需要幾十萬，但是按照加油站的預期收益來說，可能就是上千萬的利益。

我們律所曾經承辦過和該加油站徵收拆遷較為相似的案例。當地徵收方給出的徵收補償價款是130多萬，加油站企業主表示這與自己的損失嚴重不符，我們按照經營年限、折現率和現有凈利潤的運算周期得出的評估價值應該在2000萬以上。最終，我所律師團隊為當事人爭取到了1700多萬的補償款和原址500米之外的土地安置。

加油站作為一種特殊行業，在審批營業經營許可的時候要取得特殊行業經營許可證，需要取得危險化學品經營許可證，比一般生產加工行業的手續更加複雜。

特殊行業在面臨徵收拆遷的時候，評估問題是一個非常大的問題，這種加油站進行土地和房屋評估、進行預期收益評估的時候應該適用什麼？按照2011年《國有土地徵收補償條例》及建設部的徵收辦法，應該按照收益法。現實中的徵收拆遷項目比較常用的評估方法有四種：成本法、市場法、假設開發法、收益法，再加上一種不經常使用的土地修正係數法。加油站的附屬物和附屬設施不是很多，經營的設施也比較簡單，但是它所蘊含的附加值和預期收益特別高，在選擇評估方法的時候，就應該選擇收益法。關於收益法在加油站拆遷評估中的思路，如何確定加油站剩餘經營年限，預測各方的凈利潤和折現率等問題有大量對加油站的土地評估、市場預期收益評估的方法的研究。不論是在理論上還是從實踐上，都應該按照經營年限、折現率和現有凈利潤的運算周期得出評估價值。

像上述的加油站，不能因為補償價值數額差距大就直接否認了它的合理性，徵收方可能會說，從未碰到過用收益法來計算價值評估的情況，但是收益法完全是合理合法的，特別在特殊行業的徵收拆遷工作中，收益法才能最大程度地保障企業主的應得利益。

反過來不妨問問相關部門，上述加油站之所以會成為「違法佔地」，這其中是不是有一些歷史淵源？確定違法佔地的法律依據是什麼？徵收拆遷行為是否按照法律法規來實施？如果徵收方認為以收益法來進行評估是前所未有的，那麼請按照評估知識、評估經驗和評估技術法律規範對收益法的評估挑錯，如果沒有發現錯誤，是不是就證明收益法完全可行？那麼要價千萬又有哪裡不合理？

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