二手房市場不靈了，還怎麼置換？

最近我分答上回答最多的問題就是，某某二手房小區價格降了，我現在賣掉手裡的房子置換合適嗎？

講真，二手房市場確實沒有了之前的傲氣。從「3.17新政」之後，北京的二手房市場成交量和成交價均開始出現大面積鬆動，交易活躍度大幅下降，炎熱的夏季已經到來，但是市場卻逐漸冰封。

據數據統計顯示，2017年5月全月，北京市二手住宅共網簽10801套，環比下降35.69%，創下近27個月來的最低值；成交面積101.62萬㎡，環比下降33.95%；新增掛牌房源70103套，環比增長32.04%；掛牌均價69493元/㎡，環比下降0.72%。

根據交易方式統計，其中通過中介公司進行房產交易8215套，佔總交易套數的76.06%，較4月下降7.65個百分點。截止5月31日，北京市備案中介機構數量達到3234家，其中僅有375家中介機構在5月份有二手住宅交易記錄，佔比僅為11.59%。也就是說，北京很多掛牌中介機構在5月的成交量為「0」。

二手房真的不好賣了嗎？出於職業敏感性，每次我路過我家樓下都要觀察一下附近的中介門店。之前的時候，門口站著幾波人分別在談業務很常見，而最近店裡基本看不到來諮詢的人，中介的人員也沒幾個，不是在門口抽煙就是在玩手機。市場不好，去年那些賺到錢的中介不少轉行的。

1. 成交量價齊跌的二手房市場，就像是個落榜的才子，無人問津。究其原因，其實是「3.17新政」和貸款利率上調的雙重打擊作用。

去年北京「930新政」，二套房的認定由「認貸不認房」改為「認房又認貸」；而今年「3.17新政」又把二套房首付比例提高到最低60%，非普不低於80%。幾近於全款的首付，讓很多打算置換的購房者只能望房興嘆。

其實北京二手房市場基本是置換需求在支撐。我身邊有個同事，「3.17新政」之前剛剛賣掉自己家三環的老破小換個大一點的房子，按照新政之前，他計劃置換的房子首付大概700多萬，賣掉現有房子剛好。而新政後，該套房子首付需要1000萬左右，並且他已經賣掉了自己的現有住房，二孩也剛剛出生，眼看9月就要給買家騰房子了，急的直上火，滿嘴起泡。

他這種情況真的挺讓人同情的，而且我相信這種情況的購房者也不少見。即便是他首付夠了，但是多出來貸款的部分按照現在部分銀行執行的商貸首套利率上浮10%，二套上浮20%來計算，每個月的壓力也不會太小。

2. 5月份北京二手住宅成交的10大熱點區域依次是房山城關（274）、黃村（253套）、天通苑（200套）、昌平縣城（194套）、潘家園（156套）、長陽（156套）、岳各庄（153套）、順義城（149套）、賓陽（148套）、回龍觀（145套）、北苑（145套）。

二手房市場不好做了，不只是統計數據層面，大家的盆友圈也可見一斑。不少急售的業主，不得不主動降價來吸引購房者看房。

其實現在二手房價格有所回落，只要您多看看，對比之前的房價，參考一下您手頭的預算和心理預期價位，覺得合適還是可以出手的。尤其是對於名下只有一套房產的家庭，房價漲，雖然您的房子賣在高點，但是換房也需要多補錢；房價跌，雖然您看中二手房價格降了，但是您自己名下的房子交易的價格也會降一些。

賣在高點買在低點的情況並不多見，而且現在銀行批貸款的時間較長，幾乎需要半年時間才能拿到房子的全款，所以對於賣一買一的您心理還得有這麼個預期。

3. 房價是呈運動狀態的，而北京各區域二手房房價已普遍回落。從漲幅上看，5月份北京16個行政區二手住宅價格環比上漲的有4個，價格出現下降的區域有12個。其中，環比跌幅在1%以上的行政區有8個，降幅位列全市前5的區域依次為門頭溝（-2.54%）、平谷（-2.33%）、房山（-1.97%）、昌平（-1.92%）、海淀（-1.68%）。

雖然各區域二手房跌落幅度並不大，不過從區域來看，主城區似乎受到的影響並不大。畢竟房子不可或缺的因素之一就是地段，所以這個也很容易理解。

不少在近郊前些年置業的剛需近幾年都有置換到主城區的打算，而主城區新房少且價格高。即便有新房，也沒有好的學區配套，所以主城區帶學區的二手房也變得格外搶手，這也是之前北京二手房市場交易火爆的原因之一。

即便今年北京各區域也陸續出台了一些劃片入學的政策，但是目前來看對那些老牌學區周邊房價的影響並不大。

每天我都在分答和微博問答上回答各類購房問題，雖然大家的需求不同，但是都是在選擇A和選擇B之間猶豫不決。我身邊就有這麼個案例，今天拿來給大家討論一下：

朋友小M在近郊區有一套90多平小三居房，一直想置換到城區，但是錯過了賣房的高點（現在二手房市場尤其郊區價格都有所回落）。自己戶口在西城區，老二剛出生，老大還有2年就要上小學了，覺得老大上學後每天往返學校和家太累。如果在城裡租個房子呢，一家老小也得6000以上，成本不低。所以有兩個考慮方案：

A.在城區買個一居老破小，300多萬的，工作日一家湊合擠在城裡，休息日回近郊的家住；

B.賣掉現在的近郊小三居，再換個更大的新房（也得是近郊了，否則首付不夠），為孩子提供一個寬鬆的居住環境，但是還需要每天往返奔波。

如果是您，會選擇方案A還是方案B呢？歡迎您點擊右下角留言說出您的觀點，看看各位大俠是不是能幫我這位朋友解決這個難題，我也會在微博給出我的建議。

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