「拿地就能賺錢」的時代一去不復返了？

最新 06-16

房價在經過2016年一整年的飛速增長後，現階段的增長速度已經出現了大幅度下滑。限購、限價、限賣等一系列樓市措施對市場的影響逐步擴大，對於房企來說，「拿地就能賺錢」的黃金時代已經過去，許多房企紛紛謀求轉型，籍此從房地產開發商轉為城市配套服務商，新服務、新模式、新價值已然成為房企跨界謀變的大趨勢。

新型地產多樣湧現

自持與長租公寓

目前國內的房產市場已從單純的開發、銷售轉向了包含再次交易、管理運營、金融服務等各項更深層次服務的「後開發時代」。過去，開發商沒有動力將開發建設的新房用作租賃、自持和運營，但當風向轉變時，開發商也需要從「限房價、競地價、需自持面積」的限制中另闢蹊徑，尋找合作夥伴，實現合作共贏。

據不完全統計，萬科已在北京、廣州和佛山三地擁有5宗自持地塊，共計斥資約170億元。在大城市化和租賃模式崛起的現在，在自持地塊上創建長租公寓品牌、開拓租賃和服務新模式對於萬科而言很多有可能比非自持更有效益。

這種長租的新型業務吸引了越來越多的房企加入。繼招商蛇口、萬科、龍湖等房企布局後，6月13日，佳兆業正式宣布進軍長租公寓和聯合辦公領域。佳兆業集團負責人坦言，進軍長租行業的前提是基於其發展空間，其次是，房地產共享領域中無論是住宅類產品抑或是辦公類產品目前均無脫穎而出的產品。

實際上，長租公寓在國內已經有了一定的發展規模，大量人群湧入一二線城市，在巨大的租賃需求背景下，住房公租市場已經出現了一批知名品牌。如在集中式公寓領域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓領域的蘑菇公寓、青客公寓等。據統計，中國目前有2億以上的流動人口，住宅租賃具有很大的市場和潛力，而有品牌有規模的長租公寓，發展前途不可估量。

養老地產

養老地產實現了傳統品質地產和優良健管家服務的有機結合，主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營；開發商推出的養老地產項目，如萬科「幸福匯」、保利西塘安平老年健康生活社區等。

上個月，中璽文商旅集團有限公司與水印美國養老社區公司在北京平谷區的新奇世界·夏各庄展示中心簽訂合作協議，對該養老社區項目開展運營上的合作。據了解，本次合作有望建設京津冀最大養老社區。

目前中國人口偏老齡化，傳統的健康養老機構也存在很大的發展空間，國家也相繼出台為老年人服務的基礎設施、養老服務機構徒弟、稅收優惠的等一系列鼓勵發展養老服務的新政策。隨著科技的發展和人民群眾對健康的普遍關注，業內對於養老地產的前景，無疑是相當看好的。

旅遊地產

旅遊地產的選址多集中於生態環境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅遊資源或宗教養生文化的地區。主要服務包括療養旅遊、養生休閑、娛樂健身和觀光度假等，例如崇禮雲頂滑雪公寓、上海綠都·綉雲里、三亞恆大養生谷等。

相比普通的商業住宅，旅遊地產有更深一層的意義。它將自然與人文更好的結合在一起，在帶給人們居住便利的同時又很好的照顧了人們日常的休閑與娛樂，提高生活質量。

在近年來旅遊業大幅度發展的背景下，相比傳統的商業地產，旅遊地產更能抓住旅遊業發展後所帶來機遇，特別是一些一二線城市，現今的人們熱愛短途旅遊、自駕游，在很多大都市附近建設具有旅遊和休假作用的「衛星地產」，或者選擇一些待開發的山林建設生態地產都具有很大的可行性。如果能夠將這些城市的旅遊地產都發展起來，對於房地產開發商來說無疑是拓寬了一個新領域。

特色小鎮

2016年7月1日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部聯合出台文件，計劃在2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。隨後，各個地方政策密集出台。2016年10月31日，國家發改委發布《關於加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》，自此，全國範圍內特色小鎮的培育工作拉開序幕，包括江蘇的體育小鎮，浙江的科技小鎮，安徽的漁業小鎮，西藏的高原小鎮等等。

自三部門首發特色小鎮政策以來，國內第一梯隊房地產開發公司，各地方區域的龍頭企業，紛紛布局發展進軍特色小鎮建設。如碧桂園藉由科技小鎮進軍產業地產，綠城集團選擇的是農業小鎮，綠城集團選擇的是農業小鎮，華僑城則著重打造文旅小鎮，萬科已經建成的良渚文化村、萬達向旅遊小鎮轉型、恆大的特色足球小鎮，以及更多「無名」小鎮的布局。

宏觀層面的政策和資金支持，為特色小鎮建設提供了政策利好，國內外也具有很多經驗將可提供借鑒，特色小鎮的建設有路可依，再結合各地方具體國情的情況下，特色小鎮具有很好的發展空間。

對新型地產的質疑

新事物的出現總是伴著質疑，對於新型地產遍地開花的景象，最大的質疑聲就是會不會房地產化。

旅遊地產和特色小鎮受一些房企的追捧，主要是因為以開發旅遊地產和特色小鎮名義向政府拿地成本相對較低，但這和政府的初衷是相背離的，一旦這些建設以房地產開發為主，就會拉高土地成本，創新和特色也將難以為繼。

其次，雖然這些產品在國民經濟日漸發展的未來或有很大的發展空間，但就現今情況來看，還需要考慮一些不穩定因素，比如養老地產服務模式尚不成熟，旅遊地產的投資周期長於一般地產、開發商資金實力和運營能力等。

還有就是盈利模式，新型地產要比傳統地產更具有風險性，包括養老地產、旅遊地產等在住宅領域並非是完全意義上的剛需品，當消費者體驗過這種新模式帶來的新鮮感後，會不會出現消費退潮的無力感，而且對開發商來說，賣房所帶來的利潤簡單粗暴，其資金回收率要遠高於租賃和各種服務所帶來的利潤。所以，就目前情況來說，許多房企對於新型地產如何盈利還很模糊。

最後，則是社會影響，一旦某些房企在開發新型地產時，把其特色演變為賣房的噱頭，群眾對其不好的印象與口碑將會擴大至其他領域，影響整個新型地產的發展。

新型地產的本質是服務

在各種質疑聲中，新型地產的發展之路顯然並不會一帆風順。實際上，房子和建築只是新型地產的外殼和承載體，其最本質應該是服務。

長租公寓

長租公寓的良性發展更應注重品質和服務，很多公寓的住房者多為注重質量的年輕人，所以長租公寓的發展，要充分考慮租住的便捷性和宜居性，性價比和安全隱私，在保障租客能方便迅速租住的同時，形成自身的品牌文化，針對租客群體，提供具有特色的社區服務都是經營商需要考慮的內容。

養老地產

對於養老地產來說，符合老年人居住的地產、健康養生的小區環境這都是開發的基礎的內容，如果只是打著養老和養生的旗號去買房產，在服務領域淺嘗輒止，那養老地產將失去原本意義。對於開發商來說，在建設養老地產的同時，最好要建立對應的服務平台，吸引客戶成為平台會員，這樣的平台需要橋接不同的社區、醫院與會員、養生機構與會員等等。不單單提供簡單的住宿屬性，更多的注重住的屬性，在平台擴大的時候，甚至可以實現養老地產虛擬化：無論我住在哪裡，依然可以享受養老地產帶來的養生保健等服務。

對於政府來說，養老涉及到民生領域，政府不僅要出台相關政策鼓勵養老機構的發展，還應加大對養老地產建設的監督力度，力推「醫養結合」養老服務模式，保證項目在後續運營上不偏離既定軌道，讓真正有養老需求的人買到房子、住得舒心。

旅遊地產

旅遊本來就是一種服務業，對於旅遊地產，在發展服務的同時，首先要注重開發與生態平衡的關係。「土地與生態文明建設」，作為今年土地日的宣傳主題，房企應響應政府號召，在開發土地的同時要兼顧保護生態環境，實現可持續發展。新階段的旅遊地產，可以實現房地產與旅遊業同發展，自然景觀和人為景觀相結合，經濟發展與生態保護共平衡。

其次旅遊地產最根本的價值在於旅遊資源的吸引力。可以說，旅遊地產吸引力越大，其配套的地產價值也越大。以坐落於上海迪士尼旁的綠都·綉雲里為例，作為迪士尼周邊重要的配套生活區，巨大的流量經濟已讓該項目成為商家爭相入駐的熱門區域。如果附近並沒有成熟的旅遊資源，開發旅遊地產，不如稱之為開發旅遊資源和旅遊服務，這就要求房企要具有很長遠的眼光和運營能力。

特色小鎮

按照官方說法，「特色小鎮模式」是因地制宜地，發展特色鮮明、產城融合、充滿魅力的小城鎮。而碧桂園在「科技小鎮」計劃中這樣描述：擁有新興城市的面貌，產業上能滿足科技創新人才的產學研需求，而房價水平只有一線城市的1/3。

想要使特色小鎮可以良性發展，需要解決這幾個問題，一是選址和產業布局，二是人才的導流，三是房價。所以，特色小鎮發展的關鍵點在於吸引入駐產業和服務優秀人才。吸引產業入駐關鍵點在於選址，特色小鎮可呈衛星狀分布於大城市周邊，便捷的交通和位置可以提供更多的機會。吸引人才的關鍵點在於，足夠的就業發展機會和合理的房價，這就要求特色小鎮在建設發展的時候，要注重基礎建設，本著服務企業與人才的理念，才能吸引人才與產業。

存量時代地產多元化大勢所趨

中國房地產經過二十多年的發展，逐漸步入存量時代，一線城市率先進入租售並舉、市場保障雙軌運行的新階段。部分熱點城市的房地產行業也進入了住宅、商業旅遊、休閑養老、產業地產多形態、多元化協同發展的新階段。

在存量時代，有限的土地供應導致熱點城市的市場開發空間正在縮小，房地產行業的發展模式將由傳統的一次性銷售轉向長期持有運營，提供高效的服務與平台是未來盈利模式的重點。

當下，熱點城市租賃需求旺盛，未來長租公寓市場是一片新藍海；人口結構的問題和人們對高質量生活的追求，養老和旅遊地產方興未艾；重點城市的產業轉型和人口疏解，給三四線城市和特色小鎮的發展帶來巨大機遇。

從萬科入股鏈家，到多家房企多地塊自持的探索長租市場；從「地產+健康」跨界發展新模式概念的提出，到中弘集團201億洽購美國企業加倉養老地產；從碧桂園、恆大等各地文化旅遊城的興建，到西雙版納養生大盤走進公眾視野；從建設1000個特色小鎮的提出，到第二批國家級特色小鎮申報工作的啟動...新型地產正以前所未有的規模和速度崛起。

隨著金融行業進一步變革和完善，隨著新一代帶年輕人對於住房認知的變化，隨著一線城市高樓價負面作用的日益凸顯，隨著房企自身的革新與突破，房地產行業重要的發展方向將是金融化、租賃化、特色化、服務化。此前大包大攬，粗放型的跑馬圈地現象，將會越來越少，未來的地產市場將呈現一番新景象。