對2017年下半年上海樓市趨勢的5點看法

自去年10月份「滬六條」至今差不多已經有8個月左右時間，從調控效果來看，「滬六條」之後上海的樓市調控效果才真正顯現。如今2017年已經過半，土地市場「英雄無用武之地」，同時，商品住宅交易量已經進入低谷期，類住宅調控似乎比去年年底更嚴格。至此，2017年下半年上海土地市場怎麼走？上海商品住宅市場怎麼走？未來政策及市場趨勢怎麼看？下面老張逐一談談自己的看法。

一、有關土地政策及市場：大牌房企們「英雄無用武之地」，市場處於新一輪洗牌之中。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，今年上半年上海土地市場主要特徵表現在三方面：

一是，至今為止2017年上海土地出讓計劃沒有公布，起碼筆者沒有看到。同時，截止6月19日，2017年上海市土地市場累計成交規劃建築面積370萬平方米，儘管同比上揚21%，但是比2015年同期下滑39%。而從成交金額來看，至今為止，上海土地出讓金只有471.25億元，同比下降12%，比2015年同期下滑26%。整個土地市場並沒有成交多少地塊（相當部分地塊成交是2016年供應，並且大部分位於郊區甚至遠郊），住宅類用地（純宅地、包括宅地的綜合用地）至今更是無新供應量（除配套動遷房），導致布局上海的房企們，甚至大牌房企們「英雄無用武之地」。

2015-2017年上半年上海土地市場出讓情況

二是，在土地供應量有限的情況下，上海出台最有影響力的土地政策：「招掛複合」新政，導致大部分中小開發商更加拿不到地。我們姑且不說這個政策是否是長期政策，僅僅說這樣的政策延續2-3年，就會導致不少房企被動撤離上海。如此這樣，由於土地政策的變化及拿地門檻的提升，會導致上海房地產市場加速洗牌。

三是，大家都清楚，上海有地，當前也不是上海不想供地，而是因為當前樓市調控剛剛取得初步成效的階段，不能因為供地而導致「地王」頻出，從而削弱當前樓市調控的效果。同時，由於上海供地量有限，大部分房企在上海拿不到地，部分房企也出現了策略調整：

1、為了補充上海的貨源，品牌房企還是積極布局環上海區域，同時，加大對於長三角區域的核心城市的布局；

2、一部分中西部起家的中小房企在上海、環上海、甚至長三角區域也很難拿到地，開始轉戰中西部核心城市；

3、大家開始尋求更多的其他手段布局上海，比如收併購二手項目，甚至正在銷售的被限價的新盤，存量物業更新也成為房企布局上海積極考慮的對象；

4、有部分房企不得不開始嘗試「小鎮」等模式拓展長三角區域非核心城市的項目開發。

從今年下半年上海土地市場看來，是否有供應量，供應量多少成為今年下半年上海土地市場走勢的關鍵。筆者認為，下半年上海應該會有一定供地量，下半年土地市場將成為大牌房企角逐的市場。具體來說：

1、上半年上海土地出讓僅僅有471.25億元，按照2011-2016年過去6年平均土地出讓金1526億元計算，今年上海土地出讓金還有1055億元億元差距。按照每年上海都會出讓一定土地獲得1526億左右土地出讓金的假設，下半年勢必會推出一些地塊，達到1526億左右的成交金額。

2、下半年調控導致市場進入深度調整階段，屆時，房企拿地會比較謹慎，儘管大部分房企仍然看好上海土地市場，但是，不至於像去年9月份之前那樣積極製造「地王」，更何況，上海有「招掛複合」的土地新政，限制了參與競拍房企的對象，只有TOP10甚至TOP5的房企才具備競拍資格。對於TOP10中央企來講，約談後不能拿「地王」，對於TOP10中大型民企來講更不能拿「地王」，由此可見，下半年土地市場將處於平穩階段，不再受制於調控政策而因素，上海有可能會積極推地。屆時，上海將成為TOP10房企角逐的市場。

3、雖然上海下半年會推一部分地塊，但是，也不要指望上海會像二三線城市那樣大量供地。因為上海提出，「十三五」期末建設用地總規模不突破3185平方公里。這也就意味著，「十三五」期間，上海建設用地增量只有40平方公里。而在當前上海「控人口」等措施指導之下，上海也很難短期內釋放大量土地供商業開發。

二、有關商品住宅政策及趨勢：下半年市場表現特徵為「以價換量」沖業績。

雖然老張對這輪樓市向來都是看空的，並且這輪調控政策及市場也確實向「空」的方向發展，但是，老張還要再補充一下，無論是歷史上的哪一輪樓市調控，政府的整的都不希望市場大起大落，也就是說這次調控也不希望大跌，當然也包括未來也不希望大漲，平穩發展仍然是未來上海商品住宅市場對的基調。

不過，從政策面來看，調控政策仍然是從嚴執行的，當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候，政策面不可能出現鬆動。筆者預計，十九大之前，甚至2018年「兩會」之前，上海樓市的調控政策難以出現「風向標」意義鬆動。就上海而言，我們看到本次調控區級政府在樓市調控上發揮的主導作用越來越大，成為本次調控的主體，在市場監管與「大檢查」等方面直接面對市場，執行力度也相對較強，這也成為本次調控效果很快見效的原因之一。

從上海商品住宅存量面積來看，截止2017年6月18日，上海市商品住宅市場累計成交面積318萬平方米，同比下降51%，成交均價47273元/平方米，因中高端佔比增加房價同比上漲35%。截止6月18日，上海商品住宅存量面積雖然僅僅有602萬平方米，但是市場去化速度由去年1-9月的月均124萬平方米左右，降低到今年1-5月月均57萬平方米。從單周交易量來看，現在單周的平均交易量（5月至今）已經降低至15萬平方米/周，甚至個別周已經降低至10萬平方米左右，這個量是2014年年中當時上海樓市深度調整期的交易量。同時，上海商品住宅的市場去化周期也由去年9月份之前的5個月左右回升到目前的10.5個月左右（按照今年1-5月月均去化速度），筆者預計隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批，今年三季度上海商品住宅市場去化周期有可能回升至12個月甚至15個月以上，屆時，從指標意義上上海已經存在去庫存壓力，樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從市場量價發展節奏來看，由於各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投資客退場、開發企業推盤周期集中在5-6月甚至下半年等因素，註定上海商品住宅市場上半年的成交表現是「量跌」的，此時，房企資金面仍然沒有壓力，實質性大範圍降價難以出現，因此，上半年整體表現為「量跌價穩」；進入下半年，由於上半年「量跌」有了銷售業績的損失，下半年開發商必然會「保量」，因此，在「保量」及衝刺年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下，下半年市場表現特徵為「以價換量」沖業績。

從目前上海樓市反應情況來看，儘管還有部分房企堅守自己心理預期的房價，但是，已經有部分房企開始主動放棄「底線」，開始主動適應政府的指導價格措施積極跑量。筆者認為，到了下半年，處於回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，更多的房企會房企自己的價格「底線」，尋求「降價」，甚至有的企業因為資金兌付壓力而主動降價。

此外，外圍市場的調整壓力極有可能會進一步加速上海樓市調整，比如過去兩年房企上漲幅度較大的城市：深圳、蘇州、南京、廈門、杭州等等，一旦這些城市率先進行市場調整，也會影響到下半年上海市場的預期。從市場個案情況來看，目前已經出現深圳奧宸資金斷裂的問題，而這並非個案，據筆者了解，當前房地產市場併購談判暗潮洶湧，有的企業為了剝離不良資產，有的企業因為資金兌付壓力加大，有的企業是為了調整市場布局。同時，值得關注的是，在資本市場環境大幅收緊，銷售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年，市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大，這也就意味著下半年勢必成為樓市深度調整的階段。

三、有關商品住宅個人按揭信貸政策。

自2015年下半年以來，信貸政策相對寬鬆導致上海樓市量價齊升，去年10月份調控從嚴執行後，上海的個人按揭政策明顯從嚴。筆者通過部分商業銀行溝通，當前上海的按揭政策表現為「規模控制+窗口指導」，房貸規模短期內不會鬆動，因此，信貸政策目前不會過度刺激樓市出現量價齊升，未來樓市成交情況仍然會受制於目前的個人按揭政策的從嚴的影響，比如通過房貸政策從嚴執行杜絕「假離婚」、補交社保納稅證明等形式購房，抑制投資投機等等。

此外，伴隨著銀行放貸規模的減少，銀行勢必會通過提高利率保證個人按揭業務的利潤，因此，上海個人按揭貸款利率也會提升，當然，包括首套房和二手房。至於影響，自然不用多少，購房者還貸成本提升，購房需求會短期內下降。

四、有關二手房:二手房進入觀望狀態，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。

「滬六條」之後，上海二手房市場也進入觀望狀態，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。由於置換房屋的需要，二手房上家掛牌價格開始鬆動了，部分下家買房也進入觀望狀態，二手房由去年3月份的5.66萬套最高值急劇將至12月份的1萬套左右，明顯低於去年3萬套左右的月均去化量。

步入2017年，1-3月前兩個月仍然維持1萬套左右的量，儘管3月份達到2萬套左右的「小陽春」成交量，但是4月，上海二手住宅成交15400余套，環比下降19.6%，同比下降9.2%。3月2萬套的成交量並未企穩，4月伴隨成交量下跌房價窄幅震蕩，橫盤特徵顯現。2017年5月，上海二手房住宅市場總成交量為14882套，環比繼續下跌5.62%。

從下半年二手房趨勢來看，預計今後幾個月的成交套數由原來平均每個月3萬多套的成交量降至每個月1.5萬套左右，下半年二手房交易也出現迅速降溫，買賣雙方將進入新一輪的市場博弈，也即將步入「有價無市」的狀態。中介們2015年以來迅速擴張的局面就此而至，筆者可以預言，下半年上海二手中介將出現大面積關店潮（其實，現在二手中介們已經開始縮減人員編製，部分中介已經開始裁員關店）。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，由於上海新房市場已經成為一個置換型為主的市場，由於二手房市場今年以來步入調整期，下半年還會進入新一輪的市場博弈，甚至步入「有價無市」的狀態，也就意味著新房市場置換的動力大幅降低，二手房的市場變化進一步影響新房的市場，導致新房市場交易量陷入低谷期。

五、上海是否會「限售」？

限售」政策作為一個新的樓市調控政策，雖然只是普普通通的「限售」兩個字，但意義非凡，截止目前為止，廈門等至少32個城市樓市出台「限售」政策，那麼，上海會不會出台限售？

筆者認為，會，如果去年10月份集中出台調控的20個核心一二線城市當中今年市場仍然存在反彈情況，那麼，「限售」極有可能成為這些城市的「補丁」政策，發揮抑制投資投機的作用，為樓市降溫，上海作為一線核心城市也不例外。

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