消失的100天：當內房股開啟上漲的征程 後視鏡里卻沒有華潤置地的影子

最近各大券商紛紛開起了中期策略會，但凡講到房地產板塊，有一個標的一定會被推薦，那就是華潤置地（01109）。

在房地產行業龍頭規模效應加劇、行業集中度大增、資金面趨緊的現狀下，研究機構紛紛把目光投向低負債、高股息的公司。華潤置地上一財年凈有息負債率為23.8%，末期股息增長25.7%至每股61.2港幣，自然獲得青睞。

但它的股價走勢並不像大家預期的那樣噌噌往上走，在今年內房股一片大漲的形勢下，華潤置地只是象徵性地跟了個風——自年初至今，在近100個交易日的時間裡，華潤置地股價只漲了30.10%，遠低於47.49%的內房股平均增長水平。

與之龍頭中國恆大（0333）、碧桂園（02007）、融創中國（01918）等龍頭房企相比，華潤置地的漲幅更是望塵莫及，前三強漲幅高達200-400%。特別是中國恆大、融創中國均以突破了歷史高點，但華潤置地距離股價歷史高點仍有近5港元的征程。

年初至今內房股板塊走勢，圖自富途牛牛

業績是好的，股價卻是不漲的，這怎麼回事？

低負債率和高股息率

智通財經了解到，作為國企，華潤置地的負債率一直被華潤集團嚴格管理，因此華潤置地負債率一直保持行業較低水平，且近年來還呈下降趨勢。

根據公司2016年報，集團共實現綜合營業額港幣1093.3億元，同比增長5.2%；扣除投資物業評估增值後的核心股東應占溢利港幣162.7億元，同比增長13.9%；計入投資物業評估增值後的股東應占溢利港幣195.0億元，同比增長10.2%。

集團實現每股核心股東應占溢利港幣234.8仙，同比增長11.1%。截至報告期末，每股凈資產達港幣16.80元，同比增長0.7%。末期股息每股港幣61.2仙，同比增長25.7%。

從負債上看，華潤置地的財務政策也一向穩健，截至2016年12月31日，集團綜合借貸額摺合港幣798億元，現金及銀行結存摺合港幣467億元，凈有息負債股東權益（包括少數股東權益）比率為23.8%，維持在行業較低水平。

除此之外，華潤置地還加大了境內人民幣的融資力度，成為首家在中國債券市場公開發行中期票據的境外房地產企業，也是迄今為止境外企業單筆發行金額最大的境內中期票據，這進一步提升了集團人民幣有息負債佔比，降低匯率風險。

公司策略過於保守？

對於這樣一個性情穩健的公司，投資者最大的擔心在於，公司在增長和規模上是不是太沒追求了？

2016年，華潤置地合約銷售額1080億元，雖然躍過了千億門檻，但是同比僅增長27%，在同一量級房企屬於增長最低的，排名也從2015年的第八下降到2016年的第十。

2017 年，華潤置地的銷售額目標為 1,200 億元人民幣，對應同比增速為11%。相較於同體量的非國企背景公司，不得不說這個數字是相對保守的。

對投資者的類似擔心，華潤置地管理層曾聲明，公司將繼續做好增長和收益的平衡，不會為了實現規模快速擴張而犧牲利潤率和回報率。

貫徹公司策略的一點，就是要在選擇土地收購標的時嚴格參照內部收益率和利潤率標準（最低凈利率為 10%，內部收益率依據不同項目而定）。

就拿去年來說，在去年過熱的土地市場中，華潤置地參與了超過 300場一級土地競標，僅買下其中 28個地塊，另外通過併購的方式獲得了 11 個房地產項目，不少研究機構相信，相較在一級市場上收購土地，這些項目將會產生更高的毛利率。

拆分商業地產

最近，華潤置地還把商業地產業務拆分出來，讓商業地產事業部成為華潤置地的一級組織機構。

據界面報道，6月12日，華潤置地正式對商業地產組織架構和主要管理人員進行調整，調整最重要的內容是，商業地產事業部成為華潤置地的一級組織機構。這也意味著，華潤將商業地產事業部視為開發事業部的平級組織，此前各地的商業地產部門都位於各大區之下。

智通財經了解到，華潤置地的商業地產包括三條產品線，高端的萬象城、區域商業中心的萬象匯/五彩城以及社區商業。其中最著名的深圳萬象城，自2004年開業以來，每年可以為集團創造超過九億港幣的租金，營業額一度位於全國購物中心之首。截至2016年底，華潤置地已開業萬象城12個，五彩城/萬象匯8個，其他購物中心2個。

華潤置地旗下商業地產，圖自贏商網

而據界面裂解，華潤置地對商業地產業務的拆分僅僅是第一步，之後商業地產板塊將走向獨立，乃至獨立上市。拆分商業地產，對於華潤置地的開發業務來說應該是個利好因素——畢竟商業地產資金佔壓大，回收周期長，間接限制了開發拿地的預算。

由此，華泰證券認為公司業績向好，且在銷售合約、毛利潤率、負債規模三者之間取得良好平衡，給出了26.5港幣的目標價。

華潤置地月K線

自持商業地產

在資金面趨緊的形勢下，華潤置地在商業地產上的布局也為它的資產提供了某種保證。

克而瑞研究中心6月5日最新發布的數據顯示：5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。從融資結構來看，銀行貸款環比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%。5月房企海外發債額為零。得益於2016年良好的銷售態勢多數房企短期內不存在債務風險。

而在商業地產界，華潤置地一直用的是全面持有商業地產的玩法。到今天為止，華潤置地在全國開發的幾十個萬象城，沒有一個發售。顯然，不能使用reits的情況下，這會沉澱大量資金，並且會降低資金周轉率。同時也的確能夠讓企業跟隨城市一起成長，獲得越來越多的現金流。

電商帶來的最壞影響已經過去

從後續發展的角度上看，電商帶來的最壞影響也已經過去，華潤置地也繼續享有良好的租賃收入增長。

公司今年1-2月增長率達15%，而2016年公司租賃收入為70億元人民幣，公司目標是在2019年使總租賃收入超過100億元人民幣。

2017年第一季度，華潤置地購物商場的同店零售銷售增長率出人意料地達到30%。管理層指出這不僅僅是平均數，公司旗下大多數購物商場的零售銷售在第一季度都實現了20-30%的同比增長。

管理層稱，自2014年起，電商帶來的最壞影響已經過去，主要原因如下：

1、在線商場的搜索排名成本已經上升至與租賃成本基本相同的水平，占銷售額的15-16%。2、傳統百貨商店受電商的衝擊最大，華潤置地也逐漸關閉了這部分商店。同時公司在購物商場中提高了體驗消費的比例。

管理層也提到奢侈品零售額在2016年第四季度有所改善，並且該趨勢還在持續。總體來看，同店銷售額的強勁增長是市場回暖和公司進行資產優化和調整租戶結構的結果。

綜上分析，華潤置地的業績表現確實不錯，股價就是漲不上來，作為內房企中的「一股清流」，看著其他兄弟在資本市場的賽道上越跑越遠，可能它也很無奈吧。

截至6月19日收盤，華潤置地漲0.91%，報22.10港元，成交量614.40萬，涉資1.36億。

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