11.2萬億元債務壓頂 中國房地產企業正在迎來第二個2008年

Winter is coming!

數據顯示，截至2016年底，全國房企的債務規模至少達11.2萬億元;如若加上隱形債務，而這個數據會更高。

僅僅以11.2萬億元計算，這意味著什麼呢?意味著13億的國人，每人需要拿出近9000元給房企，才能拯救房地產這個債務大窟窿;11.2萬億也意味著，中國需要拿出國家財政收入的80%，才能救房企——2016年中國財政收入為159552億元。

雖說房企可以通過新房銷售、物業租賃、再發債等手段來解決過10萬億的債務問題，但現在，最後一根稻草已經搖搖欲墜，在房企焦頭爛額處理調控後銷售量價齊跌的問題時，後院融資這塊卻已起火：平日通過銀行信貸、信託、定增、發債、基金等各大渠道融資的路，如今條條被堵;房企海外發債的路也被攔截。

融資渠道不暢，怎麼拿新債還舊債?如果還不起債，這利滾利，最後滾成一個永遠也還不清的雪球，那時有多少企業能抵擋雪崩?

如此的現象，是否有人會想起亞洲金融危機時的房地產企業寒冬?彼時，砸售樓處、斷供、房價腰斬、中小房企倒閉等新聞此起彼伏，甚至包括全國百強的房企光耀地產同樣一夜之間轟然倒下。

2017年發生在房地產的這一幕，和2008年時又何其相似。

債務到期壓力或集中在未來2-5年

這幾天嘉興宇宙級土拍市場上馬甲橫飛，425家房企動用多個馬甲圍獵8塊地，場面甚是壯觀，這其中也不知道有多少家房企打腫臉充胖子，跟著瘋搶這些地塊。

但未知這是否是最後的瘋狂。早在5月初，海通證券對此就做過一個統計。具體而言，根據央行公布的數據，截至 2016 年底，主要金融機構房地產開發貸款餘額 7.11 萬億。

這僅僅是冰山一角。過去兩年發行債券是地產企業融資的重要渠道，截至 2016 年末，國內存量地產債約有 2.1 萬億元;海外地產債存量近 700 億美元。如果將美元換算成人民幣，也就是說截至 2016 年底，地產行業的存量債券債務總規模為 2.57 萬億元。

除了傳統的銀行貸款、發債、定增等渠道，地產企業也會通過信託、資管計劃、基金等渠道籌集資金。

根據信託業協會公布的數據顯示，截至2016 年末，信託資金投向房地產業的規模為1.43 萬億元，較 2015 年末的 1.29 萬億元新增了1418億。

從基金子公司資管產品來看，根據用益信託網統計，2016 年投向房地產領域的產品數量共計 304 只，投資金額約 880 億元，相較 2015 年 130 只、286 億元的發行量增加接近 2 倍。

除了上述幾類地產企業融資渠道外，可能還會存在其他類型的有息債務，比如委託貸款、明股實債的權益類信託、民間借貸等，這些可能還是很多小型房企主要的融資渠道，但是規模難以統計而且總體上量不是很大。

海通證券根據以上幾類主要融資渠道對地產行業有息負債規模進行估計指出，截至2016 年底，地產行業有息負債總規模約 11.2 萬億。考慮到一些無法統計的融資渠道，地產行業實際的債務規模和凈融資額應當大於所估計的數據。

舉債不可怕，關鍵是有沒有能力還。據智通小編了解，國內地產存續債券中約有 75%是在2019-2021 年間到期。此外地產企業貸款的期限以 3 年為主，過去兩年產生的大量貸款也將在 2018-2019 年到期，也就是說未來 2-5 年地產行業債務到期壓力集中。

舉個例子來看，富力地產(02777)高負債是業界都知道的。從其2016年的年報數據來看，截至2016年底，該公司借款總額為1208.5億元。從債務組合來看，其中1年到期債有336.82億元，2至5年到期的為637.57億元，5年以上的為234.13億元。這樣看來，富力地產2至5年到期債佔到總量的53%，佔了大頭。

債務到期那就得還，融資環境寬鬆時，房企還能「以舊換新」替換債務結構，如今，融資趨緊，房企想要借錢就沒那麼容易了。一位多年從事金融行業的人士告訴智通小編，以他的經驗來看，這次國家主動去泡沫，他判斷這次融資趨緊的持續時間會比較長，甚至會超過5年時間。

超過5年，這意味著什麼?

舉個例子，2016年前三季度房企融資環境還是十分寬鬆的，房企趁機大規模發債。根據海通證券統計的數據顯示，單在國內發債券這一塊，2016年全年地產行業債券發行量約 1.15 萬億元，償還量僅有0.07 萬億元，凈融資量達到 1.08 萬億元。海外債方面，2016 年全年海外地產債發行量有 147 億美元，到期約 80 億美元，凈融資約 67 億美元。

將80億美元換算成人民幣大概在550億，加上0.07 萬億，一共是0.125萬億。截至 2016 年底，地產行業的存量債券債務總規模為 2.57 萬億元,，如果以每年還債0.125萬億來計算，那麼，房企至少要花長達20年的時間才能還清這筆債。

這還沒算利息的，如果把利息算進去，那年限更長，使得房企本身岌岌可危的資金鏈更雪上加霜。

融資環境到底有多惡劣?

一直在說房企融資環境收緊，那這個環境到底變得多惡劣?

先來看一個現象，近段時間全國各地都在曝出銀行上調房貸利率。從5月開始，針對樓市的「定向加息」拉開序幕。從5月2日起，北京首套房執行基準利率，也就是4.9%的年利率，二套房執行基準利率基礎上上浮20%。緊隨其後，深圳的商業銀行也普遍將首套房貸利率從原來的9折上調至9.5折。

統計數據顯示，4月全國首套房平均利率為4.52%，環比上月上升0.67%。房貸利率上調，這有效的影響了居民買房的積極性。國家統計局數據已經給出佐證：今年1—4月份，全國商品房銷售額33223億元，增長20.1%，增速卻回落5個百分點。

樓市降溫，樓盤滯銷，企業資金被套無法快速回籠，這又是房企的一個「雷」。

另外，近日坊間也盛傳央行縮表，雖然後來央行用專欄文章專門解釋，「縮表」並不一定意味著收緊銀根，同時表示，4月央行資產負債表已重新轉為「擴表」。但是國泰君安銀行團隊發現真正開始縮表的是銀行。

從財務角度看，銀行的業務分為表內和表外業務。通俗來講，銀行的表內業務就是自己放貸，而表外就是銀行會買各種理財產品，如信託、資管計劃，這些產品背後的放款主體就是銀行。而現在縮表最明顯的就是銀行的表外業務收縮。

一位業內人士向智通小編透露，最近上面發文要嚴管通道業務，主要的問題就是要掐斷銀行的理財資金到房地產企業的這個鏈條。

值得一提的是自2016年四季度房企融資收緊後，很多房企紛紛轉向信託融資，近期房地產信託業務悄然升溫。不過天有不測風雲，根據中國證券報記者獨家獲悉，近期銀監會發文重點檢查信託違規拿地業務。也就是說，房地產融資又一重要通道被收緊。

另外，在房地產信託業務升溫的同時，房企海外發債業務也在升溫的。然而，據財新引用外媒5月18日消息顯示，第二季度開始，國家發改委已基本停止給房地產商海外發債發放批文，也就是說房企海外發債這條路也被堵。

一樣的套路，哪裡升溫堵哪裡，總之就是不會輕易貸款給房企。

房企的自救運動

現在房企融資困難，沒想到連萬科(02202)這樣的大房企也開始採取自救行動，其共出資50.31億元成立兩支基金用於投資萬科或下屬控股子公司所持有的42項商業地產項目(含在建和已完工項目)。

有分析人士指出，萬科此番設立基金買自己的項目，其中「明股實債」融資的可能性很大。

像萬科這樣成立基金來融資是一種方式，另外就是最近房企為了減少成本也出現了退地的情況。

今年4月，由首都開發、保利(00119)、龍湖(00960)、中海外(00688)組成的聯合體拿下了北京舊宮兩宗總價為127.2億的地塊，然而近日卻有消息稱，由於舊宮地塊成本過高，保利(00119)、龍湖(00960)正討論退出聯合體。

辛辛苦苦搶下的一塊地，現在卻要退掉，如果房企現金流充裕，也不至於這麼折騰自己吧?房企種種自救動作，不得不讓人感嘆，在銷售市場和土地新政的雙重壓力下，樓市寒氣已經襲來了。

中小房企的末日要來?

早在2008年的樓市寒潮中，SOHO中國(00410)的董事長潘石屹就認為房地產市場要發生巨變，大量企業要進行整合的「百日巨變」言論，引發許多中小開發商的反擊。

而如今，在樓市調控高壓之下，許多業內人士也認為房企又要迎來兼并潮。

根據國家統計局數據顯示，全國房地產開發企業的數量從2000年的27303家，增長到2015年93426家房企。

智通小編曾經統計過24家內房企2017年前4月的銷售情況，其中碧桂園、萬科、中國恆大這三家房企前4月的銷售額一共高達5411.1億元，而24家房企的銷售額共為9211.74億元。也就是說，房企前三甲前4月銷售額佔到總額的58.74%，近乎六成。行業集中度可見一斑。

現在的房地產行業，已到了「大而不能倒」的悲劇，而中小企業將面臨融資利率上升、管道收窄的格局。兩相對應，冬天已經來臨，而且會格外漫長，現在的問題是：誰會第一個倒下呢?

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！