一篇看懂沙井現在與未來

最新 06-24

南方都市報來源

陳博記者

薄弱的交通基礎曾是沙井片區發展之殤，在2016年以前，沙井的一二手房均價難以登上「3萬」台階。去年地鐵11號線的開通運營，讓沙井走入越來越多關內購房者的視野中，片區內多數二手房價突破4萬元/平方米。4月，《寶安沙井地區交通專項規劃》(徵求意見稿)被提上日程，過往掣肘沙井片區發展的交通難題將得到緩解，而隨著大空港新城打造海陸空一體化的交通網路，片區樓市將迎來新的歷史機遇。

交通擁堵、公交運力不足

沙井過往是深圳價格窪地

「每天上下班高峰時段，我都非常苦惱，不僅無時無刻要注意兩邊的人流車流，還要不時踩踩剎車，車速簡直可以用龜速來形容，但也實在沒有更好的辦法避開這些擁堵的路段。」一聊起沙井的交通，經常往返福田與沙井的林先生就無奈地搖了搖頭，「每次出行至少要花兩個小時。」

哪怕從107國道上新沙路駛往沙井人民醫院，也起碼要開40分鐘……而這些，都只是沙井堵車現象中的一個個小縮影。去年7月，滴滴出行曾經發布過一份《2016上半年中國城市交通出行報告》，裡面指出，深圳沙井的南環路堪稱全市最堵，甚至在全國道路擁堵榜上也位列前三。

道路多為早年規劃建設，大部分以兩車道四車道為主；高快速路建設滯後；片區內斷頭路和次幹道沒打通，路口設計不合理……由於交通基礎薄弱，歷史欠賬較多，交通擁堵、秩序混亂，過往一直是掣肘沙井居民出行的一大難題。

此外，「公交以幹線運行為主，線路過長、重複多，但微循環間直線巴士卻嚴重缺乏。同時，沙井公交分布極不均衡，公交站點覆蓋率不足，乘客換乘難。的士投放量也很少，普遍存在議價或拒載的情形。」寶安區政協委員陳潤林也一針見血地指出公共交通弊病。

距離深圳市區較遠，交通上又有很大的瓶頸，導致過往沙井一直是全市的價格窪地。根據深圳中原研究中心統計的數據，在2016年以前，沙井的一二手房均價都被「3萬」拋在身後。2015年，沙井二手房均價達26510元/平方米。

地鐵11號線開通

讓沙井去郊區化

去年6月28日，深圳地鐵11號線正式開通試運營。這條東起福田中心樞紐、西止深莞邊界碧頭站的地鐵線路，途經福田、南山、寶安三大熱門片區，在沙井設有馬鞍山、沙井、後亭三個站點。

「通過交通環境的改善，深圳去郊區化的概念逐步凸顯。」中原地產代理(深圳)二級市場董事總經理玉家雄在近期一場高峰論壇中指出，去年之前，很多人覺得沙井很遠。但地鐵11號線的運行，讓沙井與市區的距離縮短許多，這裡已經慢慢被納入城市核心組團。

誠然，11號線對於機場以北的福永、橋頭、沙井等地的影響，最先顯現在樓市中。「地鐵11號線沿線所有物業都是非常有價值的，越偏離地鐵價值就越低。」地產觀察人士華仲占給出自己的觀點。

根據深圳中原研究中心的監測，11號線沿線新盤在地鐵開通前幾個月已經開始漲價，幅度介於5%-10%之間。而沿線的二手房價早在規劃確定落實後就有比較明顯的增長。Q房網的一份調查報告顯示，2016年6月，沙井站有二手樓盤最高價格已經突破「5」字頭，馬鞍山站的二手房均價約4 .2萬元/平方米。

「四、五年前沙井樓盤80%-90%的購房者都是原本生活在沙井或附近松崗、福永的客戶。但自從11號線接近完成以及後來通車之後，這種情況有了比較大的改變，不少關內客戶都被吸引過來。」玉家雄的一組觀察，直截了當地顯示出11號線開通對於購房者的吸引力。

交通即將升級

業內對沙井樓市未來看好

沙井交通的「老大難」問題，早在幾年前就引發寶安區政協委員們的關注。今年4月，一份《寶安沙井地區交通專項規劃》(徵求意見稿)(下稱「徵求意見稿」)新鮮出爐，對片區的公共交通、道路設施、慢行系統、需求管控等方面都做了詳細的規劃。在公共交通規劃方面，沙井規劃利用穗莞深城際線、11號線與18號線相交節點海上田園站與沙井中心站，分別打造對外、對內軌道樞紐雙中心。並以新和大道、新沙路、寶安大道為骨架走廊，建立「骨架走廊兩側滲透」的軌道接駁體系，同時將以TOD模式對樞紐周邊用地進行開發，打造片區中心。

為了加強覆蓋空港新城對外放射交通需求走廊，同時加強深圳與東莞之間的交通聯繫，沙井擬將6、12號線延至空港新城，20號線延至東莞長安新城，與東莞軌道線路對接。為保障公交快速通行路權，利用大於雙向6車道的主次幹道設置公交專用道，總里程為93公里。

在道路設施規劃方面，沙井也將建立起內外暢達、級配合理的道路網路系統，破解區域交通瓶頸，改善內部道路循環。

「交通是發展的基礎，交通越好的地方，就是城市發展越快的地方。」深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺表示。

距離深圳國際機場僅8公里的沙井，在大空港新城規劃橫空出世之後，無論是交通還是產業，都迎來新的升級機遇。

在鄧志旺看來，大空港地區的交通最值得期待。「這個地方海陸空俱備，交通條件別的地方不可比擬。比如，正在建設的穗莞深城際鐵路是深圳第一條城際鐵路，據說明年將投入使用。這條軌道可以將廣州、東莞、深圳、香港緊密聯繫在一起，黃金軸的價值將進一步得到重視。深圳國際機場將對標上海虹橋機場，建設成為交通樞紐，通達國際城市、國內城市。」

「從沙井這一帶高鐵樞紐區、T4航站樓、新會展中心等三個超級項目來判斷，就更能知道未來房價和市場發展趨勢。」華仲占對沙井樓市的未來表示看好。

縮短與主要商務區的距離

沙井房價將會很快趕上

中原地產代理(深圳)二級市場董事總經理玉家雄：

大家買房其實都是在看未來。從現在的交通環境來看，地鐵11號線貫穿於沙井整個片區，未來區域內還有其他交通網路的改善，使得沙井與市區的距離大大縮短。現在從市區到沙井的購房者，更看重的是片區的發展前景。

當然，地鐵11號線的開通對於沙井的改變也非常巨大，畢竟11號線是沙井目前唯一的軌道交通工具，本身運行速度也很快。由於早年沙井的商品房供應量不是很大，新房價格難以明顯看到上漲的趨勢，但如果從二手房情況來看，過去一兩年房價明顯是在上漲的。

對於經常需要運用城際交通往來的客戶來講，位於大空港新城區域的沙井優勢比較明顯，海陸空等多重交通網路都已規劃並陸續落地。

個人預計，未來沙井樓市的發展與深圳一些核心區域過往的發展相類似，當交通逐漸改善，縮短與主要商務區的距離之後，片區的房價也會很快趕上。不過，生活不單單只是交通問題，對於房價的影響，還要疊加上醫療、教育等其他配套的聯合作用。

原標題：

交通大提速，沙井樓市打通「任督二脈」

小野編輯

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