太古匯、萬象城等商業街區地庫設計要點揭秘

最新 06-26

來源：搜建築

地庫成本的控制往往是一個項目成本控制中的重點和難點，不同類型的項目在控制成本時也要考慮其設計特點，公建項目地庫就是這樣的典型項目，它從柱網、層高、流線等確定都異於住宅地庫。

解決辦法

商業街區柱網類型分析

針對商業街區的特點，在確定地庫輪廓之後，制定地下柱網基本尺寸是很關鍵一步，為此我們對國內一些對標商業街項目，相近的商業綜合體項目及高端SHOPPING MALL的地塊技術指標做一些分析。

上海大寧國際商業廣場

本項目總建築面積約25萬平方米，集商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設施等綜合性、多功能的商業房地產開發項目，裙樓以街區商業形式展現。

本項目商業街下方柱網取8.0mX8.0m

廣州太古匯

由一座大型購物中心、兩棟甲級寫字樓、一棟酒店組成的集休閑娛樂、商貿活動和文化欣賞於一體的國際性高端商業綜合體項目。地下三層小型機動車停車庫層高4米；地下四層貨車停車庫層高6米；貨車設置獨立車道直通室外。

柱網特點：主要以8.1mX8.1m為主，柱截面1000mmX600mm，柱網模塊如圖

對於非標模塊，塔樓、裙樓商業圓柱一般每模塊減少一個車位

廣州珠江新城中軸線地下商業街

本項目總建築面積達13萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、文化為一體的綜合商業體，與周邊40座標誌性的公共建築、商廈、五星級酒店相通，交通網路四通八達，APM線貫通整個商場。

本項目商業街下方柱網取8.4mX8.4m

萬象城（深圳、杭州、瀋陽、成都、南寧）

集五星級酒店、甲級寫字樓、高尚住宅酒店式服務公寓於一體的超大型綜合體項目。

深圳萬象城柱網取11mX8.5m，成都柱網取9.0mX9.0m，其它幾個都是11mX9m

上海合生國際廣場

本項目是一個集五星級酒店、大型高端購物中心和甲級寫字樓為一體的大規模、現代化、高品質的城市綜合體及一站式消費的複合型商業地產項目。

主要柱網取8.4mX8.4m（餐飲、零售區）及11mX9m（酒店、百貨區）

通過對上述商業類項目分析，對近年一線商業項目地下室技術參數作簡要匯總，列舉如下：

從上述表格可以看出，對於高端商業項目，地下室柱網橫向以停3~4輛車居多，從而橫向柱網一般取8m~9m（停三輛車）或11m（停四輛車），縱向柱網一般根據車道寬度取8.1~8.4m（適用）或9m（高端）。考慮到商業項目中高端小車較多，其車輛尺寸一般大於規範常見4.8m（長）x1.8m（寬）。具體舉例如下表：

根據上述車型控制尺寸，推導出適用型商業停車柱網如下圖：

說明：上圖為8.1mX8.1m柱網，背靠背停車位基本尺寸為5300mm（長）X2500mm（寬），靠實牆停車位基本尺寸為5550mm（長）X2500mm（寬），車道按5.5m設置，柱子建議做扁柱，如500mmX700mm，留出柱與車位間50mm的富餘量作為柱子面層及防撞標誌安裝的空間。

另外，我們也推導出舒適型商業停車柱網，如下圖：

說明：上圖為8.4mX8.4m柱網，較8.1mX8.1m柱網可多留出600mm寬人行區域，商業車庫較住宅地庫最大的差別在於日均車流人流較多，且顧客往往不熟悉車庫，留出人行區域，實現局部人車分流，大大提高車庫安全性及購物體驗。此類柱網適用於大型商業中心或地標性商業街區項目。

而對於高端型商業停車庫，柱網可如下圖：

說明：上圖為9mX11m柱網，較8.4mX8.4m柱網而言，背靠背車尾設置1m多寬人行區域，便於顧客購物後輕鬆把較大物品放置車尾箱，對於家庭聚會購物、餐飲也便於嬰兒車的推、放。另外，橫向4輛車成組設置，柱距增大，往往同時配合較大的層高，形成很好的空間感，在超大型商業購物中心SHOPPING MALL較多使用。同時由於此柱網縱橫方向尺寸較大差距，一般建議採用單向板受力體系：

考慮跨度較大，不建議採用住宅車庫常見的無梁體系。

根據項目實際情況，選取合理柱網體系

合理的柱網體系需要解決好地上和地下的柱網關係。

結合本項目地上商業街區形式為聯排商鋪，商鋪開間4050mm為宜；柱網尺寸定為8100mmx8100mm，恰好為兩間商鋪的開間尺寸。一方面商業地庫無需如住宅地庫「死扣」停車效率而採用7.8m柱跨；另一方面，根據本項目商業定位，成本核算，目標客戶敏感度等方面，選用適用型商業停車柱網能提高經濟性，無須一味追求「大氣」的高端型商業停車柱網。

上述實現了地上與地下單元柱網模數一致後，地上大部分結構柱可直落地下室；但部分塔樓柱位與地庫大柱網錯位（因建築造型、間距和街區寬度等因素）的情況，可通過地庫頂板梁局部托換掉地上結構柱，使地上柱子不直落地庫，但此情況要盡量避免，減少轉換成本。為使地庫效率不受影響，考慮到地上僅為2~3層的商業，經權衡採用局部轉換柱子的形式更有利。經方案對比得出轉換後的每層車位能多出23個，合計2(層)x23=46個，且由於此多出的46個車位而避免局部做三層地下室，節省的成本是巨大的。

通過地上地下柱網的協調設計，地庫街區商業範圍內（辦公塔樓投影因體型等原因不含在比較範疇）停車效率可達32㎡/個。

地下車庫具體設計策略及技巧

1. 做好地庫的人防選址

從分析本項目三個地塊的綜合指標得出，地塊一、二的開發比地塊三要稍早，且用地均比地塊三較緊張，更重要的是地塊一、二商業價值大於地塊三。綜合分析後決定通過人防異地建設的方式，把人防區統一設置在地塊三，既減少地塊一、二自身地庫的壓力，統一設置人防又能減少造價（減少人防區與非人防區之間昂貴的人防大門數量，取而代之是人防分區之間成本較低的人防封堵板）。

2. 優化支護方案

經分析，三個地塊之間的規劃路屬新建規劃路且由保利代建。結合開發情況，設計考慮把三個地塊整體開挖，減少地塊間支護等成本。

3. 利用塔樓投影的層高設置夾層，布置非機動車庫

地塊一的辦公樓方正且輪廓相對較大，對於放置機動車效率較低，投影範圍合適作為非機動車庫（且投影範圍的地下室層高較高，利用層高做了夾層設計，大大提高了地庫效率）。

具體做法：首層梁高控制600mm以內，夾層梁高控制在400mm以內；非機動車庫凈高要求2m，因此，非機動車庫內噴淋管需穿梁設置，且不能設置風管，進排風通過側邊進(排)的方式設計；如此造就出2050mm凈高的夾層非機動車庫（如下圖）：

地下一層非機動車庫局部平面

地下一層夾層非機動車庫局部平面

非機動車庫夾層剖面示意

4. 地下室充分利用退縮條件

地下室的退縮與地上退縮不同，不需考慮日照等情況，可不必跟著地上建築的控制線來退縮，否則地庫輪廓沒充分利用，迫使增加建造成本更高的下一層地庫面積，導致地庫無需成本增加。充分研讀廣州規劃細則「建築工程退讓規劃路邊線大於3m的地上、地下空間和消防間距範圍外，在符合以下條件的情況下，建築工程可外伸地下建（構）築物、步級（含台階）和外挑構件（含雨蓬）（如圖下圖所示）」