肖良生：國際化超大城市更新的機遇與挑戰

6月23日的城市更新論壇中，哈爾濱工業大學城市規劃與管理學院博士後、高級研究員肖良生先生為我們透析——《深圳：國際化超大城市更新的機遇與挑戰》，以下為發言摘錄：

尊敬的各位來賓、先生們、女士們，今天非常高興有這個機會跟大家分享，接下來可能從這幾個方面土地、更新、人口、機遇四個方面談一談。

土地規劃、開發強度、可有的空間

首先看看土地，土地就談土地規劃、開發強度、可有的空間。整個深圳呈帶狀結構，跟北京、上海、廣州不太一樣，在最早進行規劃的時候，就根據地形做一個帶狀的結構，實行多中心、多組團的形式，這樣就可以避免交通擁堵。

深圳土地是非常有限，只有1996平方公里。土地規模比較一下，發現北京面積是最大，深圳只有八分之一的北京、三分之一的上海，不到三分之一的廣州，跟他們相比我們土地非常有限。

開發強度通俗來說就是，在有限土地裡面，對它進行工業布局、城市建設、管網以及產業規劃，在使用這些土地的時候，需要把它們用到什麼程度。

國際上最發達國家包括類似於這些城市，比如紐約、東京、巴黎等等這些地方，他們的平均強度大概就是30%左右，我們比他們還高14個百分點，所以我們的強度是非常非常高，用得非常透徹的。

我們再看看我們人口密度，我們人口密度，通過2016年的數據，每平方公里承載將近達到6000人。再看看其他城市，連上海的這樣的城市，人口承載度才3800多人，我們是將近約等於他們的兩倍，其他更不用說了。深圳人口密度非常大，比較包容。

在這樣人口密度下，我們對於住宅的需求就非常強烈了。

現在的問題是土地少、開發強度過大、人口密度大、住宅用地緊缺、而且可能還有斷供的危險，因為我們土地用於住宅用地已經很少了。

怎麼辦？儘可能盤活存量、進行城市更新。大家都知道羅湖是深圳最早發展起來的區域，有一些房子比較老，80年代蓋成的房子都有，一些房子使用時間超過30多年，一些房子在早期的時候，蓋的質量比較粗糙，時間一長就發現了弊端，甚至早期一些房子是用海沙作為建築材料，時間一長就很容易腐蝕，造成房屋強度下降。

總體規模、區域差異、交通引擎

接下來談談更新問題，從三個方面來談，介紹一下十三五規劃裡面，整個城市更新的總體規模，再談談這10個區裡邊的差異。

我們提到為什麼說深圳是超大城市？建築物給了這樣一個標準，50萬以下的人這是屬於小城市，50-100萬是中等城市，大城市就是100-500萬，特大城市就是500-1000萬，1000萬以上就是超大城市。

在十三五期間，計劃進行城市更新的面積，大概30平方公里，真正需要進行拆除重建大概只有12.5平方公里，總投資大約初步算了一下3500億左右。在硬體配套方面，新建幼兒園215所，新建小學100所、新建醫院8家。

再來比較一下關內差異，南山300公頃，福田200公頃，鹽田160公頃，羅湖480公頃。從這個數據可以看出來，為什麼這樣？因為羅湖是最早發展起來，規劃是比較落後，當時的規劃，將來深圳要住100萬人，就覺得這個規劃太超前了，整個深圳的規劃一開始就是100萬人，結果沒有幾年就突破了這個數字。

人口情況、居住情況、流入流出情況

人口問題，主要談談人口情況、居住情況、流入流出情況。福田人口只有367萬，常住人口1190.84萬，管理人口2120萬人，這是2016年年底的數據。

看看人口居住情況，這個數據稍微比較老了，2015年的數據。主要看紅色這一欄，這是住宅面積，大概住宅有2.47億左右的面積，平均到人的時候面積就很小，每個人只有11.7平方米。

大家就會覺得，根據自己的居住體驗並沒有住那麼小的房子，這個答案很簡單，我們有大量的農民房、小產權房的存在，他們消化、承接了城市的功能，這一部分功能可能將來在需要進行城市升級的時候，用來解決更龐大的人口壓力。

一個城市是否有吸引力，就看一個數據，主要看是凈流入還是凈流出，為什麼深圳房價漲那麼快？很簡單一個道理，其實短期主要看金融，金融政策怎麼給，長期就是看人口。

個人、公司、資本機遇

最後談談機遇問題，個人、公司、資本機遇。

2004年開始、2005、2006、2007年就是飛漲，因為確定房地產作為支柱產業，2008年是特殊年份，2008年金融危機，所以下挫；2009年又反彈起來2010年，整整這幾年還是非常不錯，一直往上走。

2012年的時候又下跌，2011、2012年都是宏觀調控，一直到2013年還在宏觀調控過程中，但房價已經開始有一點回暖，為什麼？因為需求量太大了。最關鍵變化在哪裡？2014年大家都清楚9·30新政，一出來房價就一直攀升，2015年降准、降息，然後房價就一發而不可收拾，2016年推出深八條，房價開始恆盤。

公司機遇，可以直接參与城市更新，比如開發商、金融集團、律師事務所，城市更新配套業務等評估公司、營銷公司、會計事務所、還有建築、建材、裝修公司，會帶來很多機遇。

最後講講資本機遇。中國一般首付達到30%，有貸款記錄就達到50%，深圳有二套首付達到70%，那麼高的首付比例。中國一套70%的首付都付了，金融公司剩下的30%有什麼風險？所以資本機遇是很多的。

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