都說美國養房成本高，房產稅真的高嗎？

天下 06-27

華人在美國購房，有一點是購房者自始至終關心的，那就是房產稅。房產稅的高低，不僅關係到投資者的投資成本，還反映出房屋周邊地區的生活設施、教育、治安等條件的好壞。所以，赴美購置房產，你多少應該懂點房產稅的知識。

地產君認為要評判房產稅的高低，首先要知道政府收了房產稅到底是幹什麼用的呢，錢花在哪兒了？

在美國，教育開支是一筆相當大的支出。美國政府從老百姓那裡征來的房產稅，絕大部分被地方政府用在教育上，也就是學區稅，這些稅收涵蓋了學生的午餐、校車的保養、教學設備的更新與維護、教師工資的發放還有福利保障等一系列費用。

除了用於教育，房產稅也是地方政府機構所需經費的主要來源，舉個例子來說，在華盛頓州一共就有1842個部門要依賴房產稅來維持運作。這些部門主要是為民眾提供服務或者是市政建設，某種意義上說也是取之於民用之於民。例如，公路、公用事業、學校、圖書館、供水供電、垃圾處理、交通運輸、疾病防治、港口機場等等。

美國很大部分房產稅收都用於教育支出，以及相應的公關設施建設，美國政府在使用稅收方面也接受大家嚴格的監督，稅收所有支出全部有非常清楚的記錄，可以上網隨時查詢。縣、市兩級政府對於房產稅的使用必須本著公開、透明的原則，納稅人可以對政府如何使用房產稅進行監督，立法機構也會行使監督權。

無論是房產稅稅率的改變，還是房產稅用途的變更，一般都要通過縣、市兩級政府討論後決定，同時必須充分尊重居民的意見。總體來說，美國在房產稅方面的法律較完善且信息公開透明。

聊完了意義，大家肯定好奇房產稅率究竟是如何計算的？

稅率各州大不同

全美國的每個州每年都徵收房產稅，房產稅主要由房貸利息丶保險費用和地稅組成。但是，每個州以及州內各縣市徵收房產稅的標準都不同，稅率分布在1%~3%不等，並且每年都會根據地方政府的預算需求而改變。同時，不同地區每年徵收房產稅的頻率也不一樣，例如費城每年只收一次，而新澤西州每年則會徵收四次。

據統計，2016年美國房地產稅率最高的州分別為新澤西、伊利諾伊州、德克薩斯州、新罕布希爾州和佛蒙特州。而稅率最低的州分別是夏威夷、阿拉巴馬、科羅拉多、田納西州和特拉華州。夏威夷的稅率僅為0.32%，而最高的新澤西則為2.31%，是夏威夷的7倍多。

2016年美國房產稅稅率排行

在華人最為集中的加州，房產稅率平均為0.81%，名列州排行榜第34位，按38.55萬美金房屋中位值計算，家庭年繳房產稅3122美金（排除房價較高的舊金山至矽谷的大灣區，這裡房價中位值達到80-100萬美金，房產稅率1.1-1.25%）。

置業單單看房產稅並不可靠，還要具體結合房屋價值等才能有效預估實際稅務

單憑房產稅率並不能比較出各州實際稅負差距。因為各地用以計算房產稅基的房屋價值不同，評估方式也不同。

「譬如夏威夷，雖然稅率較低，但是夏威夷生活成本很高，水、電、氣、食物等費率都很高，房屋價格更不低。」房產經紀Marilyn Griffin向媒體分析道，「所以，同樣房子在夏威夷要50萬美金，在新澤西州可能只要25萬美金，算下來還是夏威夷房產稅負更高。」

對於很多海外移民，投資的華人來說，一定十分關心，如何合法減輕稅務，享受相關政策優惠，這裡地產君也給出了幾個小建議：

（1）了解各地相關稅收政策，說不定會有驚喜產生

美國各地都有相關規定對於一些特殊群體，可以申請減免房產稅。以佛羅里達為例，年滿65歲以上的老人或殘障人士，如果僅擁有一棟自住的房屋，且年收入在5.2萬美元以下，則可以免繳全部的房產稅。收入在5.2萬美元到6.2萬美元之間的可免繳50%。（僅適用於擁有美國國籍的業主）

（2）移民之後，可以享受更多優惠待遇

美國房地產稅對於美國國籍的業主，會提供不少納稅上的優惠，並且能夠享受當地的教育、養老等各種社會福利。

(3) 不要單獨看房產稅，要有整體規劃意識

美國的稅務問題整體來看較為複雜，各類不同稅種之間互相有交叉，單獨割裂看某個稅種，可能會因為信息不明而造成重複納稅的浪費。

所以，地產君建議最好提前做好稅務規劃，只要規劃得當，就能夠大幅省稅。比如，在美國，房產稅是可以抵個人所得稅的，如果對此情況不甚了解，就可能被多次課稅，花了冤枉錢。

最後要闡釋清楚的問題是拖欠房產稅稅款可能會帶來什麼樣的後果。

一般來說，政府根據法律作出的具體做法主要有兩種：

而對於拖欠或不繳房地產稅的屋主，政府首先會將欠稅與房產地契（Title以及Deed）聯繫在一起。這樣，會大大降低屋主的信用記錄，也會持續影響房屋在市場後續的交易流通。

其次，如果屋主堅持不繳房地產稅或拖欠稅款，政府可以根據法律規定，採取強制措施將房子拍賣，這種做法被稱為「房地產稅賣屋」（tax sale home）

拍賣房地產稅欠稅（tax lien sale），由出價最高的買家買下屋主的欠稅，這樣，買家就成為屋主的債主，由買家負責向屋主追繳欠款以及利息、法律費用等。如果屋主不能滿足新債主的追款要求，新債主則可以根據法律，將屋主的房屋公開拍賣。這種拍賣方式在全美29個州以及首都華盛頓特區、維爾京群島和波多黎各是合法的。

直接拍賣房地產（tax deed sale），由出價最高的買家買入房地產以及所欠房地產稅。

通常政府在採用上述兩種方法之前，都會給房主一段時間去清繳所欠的房產稅，如果超過所給期限才會採用房地產稅賣屋的辦法處理，啟動拍賣程序。