在清朝「北漂」是怎樣體驗：部級高官也租房住

清代的北京城，作為首善之區，人口流動頻繁。上京趕考的舉子、進京述職的官員、把持巨資的商人、謀求生計的商販，集聚於此，或長期謀生，或短期逗留，居住安頓成為他們解決的首要問題。前門一帶的旅店、京城的郡邑會館、散布各處的大小寺廟，都為外來人口暫居京城提供住所。但若長期在京城謀生，則傾向於賃屋而居。

京官李慈銘的租房生活

京官，顧名思義，即在京城為官者。京官來自全國，他們通過考取功名或捐納，匯聚京城，在中央衙門謀一職位，浙江會稽人李慈銘就是京官中的一員。李慈銘，字愛伯，咸豐九年（1859）捐資為戶部郎中，二月二十八日離開家鄉，準備到北京做小京官，不料被人矇騙，直到同治二年（1863）才入戶部為郎。對於李慈銘來說，戶部行走一職索然寡味，加上經濟拮据，便辭去職務，於同治四年（1865）五月返回浙江（參張德昌《清季一個京官的生活》，香港中文大學出版社，1970，11-22頁）。

李慈銘重返京城是在同治十年（1871）正月。剛到北京，李慈銘寄住在一位名叫阿慤慎的朋友家中。當天吃過午飯，他便同胡壽頤、陶在銘、孫德祖三位浙江山陰老鄉，開始在東城根一帶找房子。午後三點左右，走訪到前門打磨廠內的吉順旅店，三人租了四間房，月租為每間京錢九千文。對於他們來說，旅店人口流動頻繁，人員相對混雜，租住於此畢竟不是長久之計。在三月二十六日和五月初一兩天，李慈銘又先後在琉璃廠、南半截胡同一帶看房子。五月份的找房經過卻諸多周折。五月初三，李慈銘租到位於南半截胡同路西的山會邑館內的房子，並支付租房費用六千三百文，但山會邑館卻巧立名目，索要錢財抬高房價，李慈銘因而放棄了房租相對便宜的同鄉邑館。五月十一日，他在菜市口鐵門胡同附近租賃到唐氏房宅一處，約十五六間，月租三萬六千文，押金一萬文。一周以後，支付房租十萬文，其中兩萬八千文為洒掃之費。五月二十二日，搬遷到鐵門胡同。李慈銘在鐵門一直住到同治十三年（1874）六月，基本上按月交納房租，但有意思的是，每年十二月份交納的月租為三萬六千七百文（參李慈銘《越縵堂日記》，廣陵書社，2004，4934、4962、5001、5002、5004、5010、5016、5059、5103、5119、5166-5167、5170、5180、5183、5202、5850、5851、5857頁）。

隨著俸祿的增漲，李慈銘打算換房租住。同治十三年（1874）六月，李慈銘又開始找房。這次找房又是頗費周折，甚至還被誆騙錢財。他此次在菜市口往西的地方找房，大致區域為漢族仕宦較為集中的宣南一帶。同月二十七日，李慈銘和胡壽頤二人租賃到北半截胡同一位姓宋人家的房子，雙方約定支付京錢十六萬八千文。但是，這筆錢他們交由車夫轉交給宋氏，車夫拿到錢轉了一圈後，卻說姓宋的人家毀約，不肯租賃房屋，十六萬八千文京錢也因此遺失了。之後，他們又在琉璃廠、棉花胡同看了幾處房子，但都不合適。功夫不負有心人，七月初，他們租到了閩浙總督季文昌在保安寺街的舊邸，除了交付十二兩銀子作為賃居費用外，每月租金四兩，每月支付或雙月支付一次。光緒六年（1880），房租上漲至六兩，月租六兩，一直持續到光緒十五年（同上，6169、6180、6182頁；參《清季一個京官的生活》，176-218頁）。

保安寺街季文昌這處院宅，共三重，一重四間，李慈銘住最後一重。他們搬進來後，陸續對房宅進行了一些裝修整飾：重新黏飾了牆窗，製作了冷暖布窗防熱和保暖；改造卧室，移走原先留存的舊床，保留了卧榻、食案和兩張椅子，添造書桌、柳木凳等；院內栽花種樹，移來海棠、丁香各兩棵，碧桃一樹，芭蕉二本，後來又陸續種上梧桐、垂柳、李樹、紫藤等。這些房屋裝飾費用陸續支出，加上月租，算下來也是一筆不小的費用。以光緒元年為例，據學者張德昌統計，一年房租四十八兩，支付栽花人、賣花人兩萬文，購置花卉四萬七千七百文，冷布窗工料、玻璃風燈、桌子等家用五萬至六萬文，這年李慈銘的收入為168.56兩。根據光緒元年一兩等於一萬文計算，房租和相關費用大致為六十兩左右，佔總收入的三分之一多（參《越縵堂日記》，6183、6190、6195、6192、6194-6195、6199頁；《清季一個京官的生活》，64、154-158、236頁）。

李慈銘在京十多年，借住過朋友家，租過旅店，本想租住租金相對便宜的同鄉會館，但同鄉會館卻有意為難。從租住的年限和房屋修飾情況來看，相比於菜市口鐵門唐宅的房子，李慈銘更喜歡保安寺街季文昌一宅。位於宣武門外的保安寺街，清朝時期是文人仕宦聚集之地，居住於此，便於文人仕宦之間往來，李慈銘在此居住長達十五年之久。

租房合同和租折

李慈銘租住北半截胡同宋宅的房屋時，已經約定租金並打算交納定金，但房主卻隨意毀約。他們當時是口頭約定還是已簽訂書面契約，毀約以後李慈銘是自認倒霉還是走法律程序，各種細節現在已無法獲知。但是，一般來說，為了明確房主和租客的租房關係，避免糾紛，雙方事前應訂立合同契約，約定租用年限、租金、交租方式等。合同契約一旦簽訂，就發生法律效力。下引租賃契約一件，為乾隆四十八年（1783）正陽門外肉市房基地租賃合同，內容如下：

立合同人系大興縣民人李德，憑中說合，租到明府正陽門外肉市南邊街東房基地一塊，自蓋房開設鋪面生理，言明房基租價每月廣平紋銀拾兩正。其租銀自立合同之後，按月付給，俟房間告竣之日，立折兌於此鋪，按月取租。自開設之後，倘有空閑，仍按月包租，永不拖欠。如有租銀拖欠，將地基仍歸本府。自開設鋪面之後，永遠租與民人，並無返悔。恐後無憑，立此合同二張，各存一紙，永遠為照。

乾隆四十八年（1783）四月初四日

立租地基合同人李德（押）

本府人阿廩（押） 趙鎧（押） 郭友德（押） 高元鳳（押）（張傳璽《中國歷代契約會編考釋（下）》，北京大學出版社，1995，1555-1556頁）

此「合同」為房基地租賃契約，立契雙方為明府與李德。契中載明歸屬於明府的房基地，由租主李德自行添蓋鋪面，月租十兩。在李德投入資本建築房屋並開設鋪面後，以及在不拖欠地租的情況下，此房基地不拘年限，「永遠租與」李德，明府則不得無故收回房。此則合同曾補註，「於咸豐六年八月間，言明俟後每月租銀改為銀抄壹兩伍錢，現銀壹兩伍錢，共計叄兩，在糧食店中和園承租」，由此可知，明府與李德的租賃關係至少維持了七十三年（1783-1856）。有所不同的是，事隔七十三年後，月租從十兩降為三兩。姑且不論房地基月租降低的原因，只是明府與李德之間，在定期交納月租的條件下，形成一種長期的租賃關係。

光緒三十三年租折

與前面租房合同有所不同，下面列舉的是一件光緒三十一年（1905）的租折，內容如下：

立租折為東安門外迤南口袋胡同東頭路北吉房一所，面議每月房銀京平足銀伍拾兩整，按月憑摺取租。此據房間數目、門窗戶壁另有清單。各存一紙。自七月初一日起。

鋪保：京都前門外永增局帽店

當收打掃、房錢、茶錢，共京足一百五十兩

八月初一日付京平足銀五十兩

九月初一日付京平足銀五十兩

……

（劉小萌主編《北京商業契書集》，國家圖書館出版社，2011，352-353頁）

這份租折一直記到光緒三十三年（1907）三月，每月初一收租，租金五十兩。租折的外觀形制與契約有所不同，外觀為深色硬殼，寫有「良宅租折」四大字；小型開本，可以放置手中，便於攜帶；內文紙張層疊，成一小冊，可以鋪展，方便長期記錄。租客交完月租後，房主記錄在租折中，並蓋章畫押。除了租賃契約和租折外，還有「房間數目、門窗戶壁」清單，這份清單應也是租賃關係中不可或缺的文件之一。例如，道光年間，刑部尚書李振祜，將宣武門外門樓胡同73間房租給吏部尚書陳孚恩時，雙方確定租賃關係時，有「契約」、「房折」和「裝修帳簿」，一旦發生糾紛，這三份文件就是具有法律效力的重要憑證（參軍機處咸豐朝錄副奏摺「原任刑部尚書李振祜家人，呈家主李振祜房屋向租吏部尚書陳孚恩並代主赴案」，案卷號03-4592-048，縮微號329-3088，藏中國第一歷史檔案館）。

官房的租金和管理

相對於私人房產，來京做小本生意的外鄉人，或順天府大興和宛平縣民，更傾向於租賃京城官房。清代北京官房數量較多，租金相對便宜。官房的租賃價格，據雍正五年（1727）的規定，普通住房租價，按照房屋新舊程度和檁數收取租金，七檁每間租銀二錢，六檁每間租銀一錢五分，五檁四檁每間租銀一錢，三檁游廊租銀五分。官房鋪面房租價，除了原先已有租價，其他根據坐落衝要還是偏僻位置，每間三四錢至三四兩不等（參《欽定總管內務府現行則例二種》 「官房租價」，《故宮珍本叢刊》，海南出版社，2000）。

例如，位於西單牌樓北路西的四間官房，租給義泰裕估衣鋪，每月房租八吊；前門外糧食店路東的三間官房，租給西盛館飯鋪，每月租價八吊；東四牌樓路東腰樓上下四間，由中國通商銀行租用，每月租價十吊。西單牌樓、東四牌樓、前門外，是商業較為發達的區域，在官房中的租金應該算是相對較高的（參八旗都統檔案「鑲紅鑲藍旗漢軍、正紅旗蒙古關於官房取租及官兵房間數目」〔同治十年—宣統三年〕，41件，項卷號690，藏中國第一歷史檔案館）。

下引官房租賃契約一件：

立字人新盛永羊肉鋪之夏文倉，租到廂紅漢義學官房門面房二間，坐落在半壁街東口外路西，開設羊肉鋪生理，言明每月初六日取房租滿一弔六百文，此房並無壓租，系官產自行修理，如另開門設，必須呈報本旗經理處驗明，方可唯□典修，該鋪如有卸業，只許騰房，不準另租另□，如字內有拖欠房租等事，本旗照章取房摘匾，立字為證，取租認字不認人。

夏文倉在道光年間從廂紅旗漢軍手中租賃此房。半壁街在正陽門內順城牆往西的地方，新盛永羊肉租用的兩間鋪面，租金一弔六百文，另旁邊開設成衣鋪的李姓租用上下六間房，月租一弔六百文。挨著半壁街的兵部窪，李姓租用一間開設東興豬肉鋪，月租兩吊；兵部窪中間路東，公盛德糧店房一間，月租一弔，泰豐糧店租用的一小院，租金兩吊四百文。由此推測，該區域租金大概每間八百文至兩吊。

為了防止中飽私囊，加強收租管理，清代租賃官房按照「旗分來調管取租」的方式，即根據清代八旗二十四軍劃定收租區域，即二十四軍各自有收租區域，負責租賃契約的簽訂、房屋的修繕和其他相應的管理，但是，就租金一項，卻由其他軍收取。例如，夏文倉從廂紅旗漢軍手中租賃的門面兩間房，契約存於廂紅旗漢軍租房庫中，租金則由鑲藍旗漢軍收租。

清代北京官房，為京城百姓和進京外鄉人租賃房屋提供諸多便利。但清朝二百六十餘年的歷史，因由官房改造、房屋坍塌、房屋轉賃等情況的存在，官房租賃管理也相對複雜。

結語：清代北京的租房習慣

清代北京，不僅是普通底層百姓租賃房地、開設鋪面謀生，而且平均年收入為二百四十餘兩白銀的京官李慈銘（根據張德昌的統計，光緒十四年間，除去光緒十年的最低收入78.7兩、光緒十三年的最高收入472.6兩，其餘十二年平均為239.33兩。參見張德昌《清季一個京官的生活》，64頁），以及官至吏部尚書的陳孚恩，他們都賃房而居。由此推測，清代北京的房屋租賃甚為普遍。

總結上述李慈銘的租房生活和租賃契約，大致可以歸納出清代北京房屋租賃習慣。

第一，租約、租折和裝修賬簿，是租賃關係得以確立的基本文件。房主和租客確定租賃關係時，需要簽訂租賃契約或租賃合同，言明房屋的坐落位置、房間數量、修繕情況、租金、年限等信息，強調契約為雙方合意而立，並且明確違約後責任歸屬，白紙黑字寫明，雙方簽字畫押，「認字不認人」。租折存於房主之手，是每月收取租金的憑證。由於租客租賃房屋時間長，長年累月後，房屋破損、倒塌，則需要修繕。租房契約中，一般約明「大修歸房主，小修歸租主」，若是租客修繕房屋，相應的花費會寫入「裝修賬簿」中，以便於雙方結算。總體來說，清代北京房屋，租客租賃房屋的時間相對長久，而且租客對房屋使用的自由度也較大。

第二，房屋的租金和押租。租賃房屋一般有兩份三份之說。兩份即初遷入時交納兩個月租金，又名「一茶一房」，分別為租房錢和茶錢，日後租主遷走，可以不付當月房租，稱為住茶錢，即以茶錢住一個月之意；三份則為三個月房租，名為打掃、房錢、茶錢（參李家瑞《北平風俗類征》，上海文藝出版社，1985，184頁；張宗平、呂永和譯《清末北京志資料》，北京燕山出版社，1994，520頁）。前面李慈銘租住鐵門唐氏房宅時，預付十萬文，其中兩萬八千文為洒掃之費；遷至保安寺，月租四兩，預付十二兩，即為「三份」。另外，良宅租折中，言明當收打掃、房錢、茶錢，支付京足一百五十兩。清代所說的「茶錢」、「洒掃錢」類似於押租。

第三，空地可以用來租賃。清代北京，除了租用已經修蓋的房屋外，房屋坍塌後的地基或空地的租賃十分普遍。前面提到的李德租用的就是一塊空地。同治七年（1868），京都績溪會館宣武門外椿樹胡同東口外租賃一片空地，每月地租四吊。（參程卿等編《京都績溪館錄》卷三，清光緒間，現藏國家圖書館古籍館地方志家譜閱覽室）光緒三十三年（1907）四月，王宅將億中恆鋪房地基租給劉姓，每月租價京大錢十吊。（參中國社會科學院近代史所特藏庫《清代房契》第十九函）

由於空地上的房屋是由租客花錢修建的，因此，空地租約中，一般註明「只許房客辭主，不許地主辭客」，這即意味著在不拖欠地租的條件下，房主（地主）不得辭退租客，反而，租客可以自由退租。空地的租賃，一方面，租客可以長期放心使用此地；另一方面，年限一長，空地和建蓋好的房屋輾轉租賃，會造成「一房二主」、「一房多主」，租賃關係複雜，產權關係不明，糾紛不斷（參吳麗平《清代北京鋪底研究》，《首都師範大學學報》2011年第4期；《民國北京鋪底研究》，《歷史檔案》2012年第1期）。

第四，清代北京官房的租賃。用來租賃的官房，包括普通住房和鋪面房，數量頗多，租金相對便宜，租價穩定，可長期租住，官房曾一度負責維修，這就為京城百姓和來京謀生的外鄉人提供了便利。

（作者單位：中國社會科學出版社）

——本文原題為《清代北京的房屋租賃》，刊於本文刊於《文史知識》2014年第9期"特別關注"欄目

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