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前言

做公寓這麼久，決定不再拿房擴張後，我一直想寫一篇自己做公寓的感受，力求真實客觀，絕不粉飾誇張行業之喜，也不言過其實行業之悲。自認為以下這五條建議還是有點價值的，尤其對於新入行或者規模不算大的公寓企業來說。

第一條建議

創業做公寓之前必須想清楚

你的真實目的

我2014年創業做「核桃公寓」完全是盯住房地產市場的，我看中的是一個巨大的存量房市場。

而有人做公寓就是為了賺錢，當養家糊口的生意。

創業目標不同，決定所走的路徑完全不同，結果也大相徑庭。之所以把創業的目的，放到第一位，是因為這個決定了你做公寓的各項動作要領，後面的四條建議都是圍繞如何把租賃業務本身做好來說的。

第二條建議

拿房切忌跟風

中國人幹啥都喜歡扎堆，這樣對促進行業快速發展是好事，同時也帶來惡性競爭，對誰都沒好處。比如某個城市某個區域，是個低端租賃市場，有人率先做了高端產品，一開始貌似租得不錯，同行看到馬上跟進，大批量拿房做高端產品，最後的結果就是價格戰，因為高端租客在這個區域內極其有限，這樣競爭的結果是對誰也沒好處。

所以拿房前一定要做好充足的市場調研，要仔細分析目標區域的租賃人口規模，特點，價格天花板及支撐力，最好能建立模型並且用數據量化。目前規模比較大的企業拿房都有一套完整的相對科學的流程，而規模較小的企業基本都是拍腦門決策，這對後期運營十分不利。

第三條建議

價格不要亂定，促銷不要亂來

其實目前公寓租賃價格和促銷完全就是隨行就市，甚至臨時起意。同樣的房子各個平台價格相差五六百都有，這也是公寓行業目前的一個通病。大公司出於管理目的，價格相對統一；小公司就完全看人下菜碟，導致同質不同價的現象很普遍。

當然，這也正常，租賃行業有淡旺季，房子好租的時候一秒一個價，不好租可能連降好幾百，甚至上千塊。這裡面也有一個信息不對成的問題，但總而言之，定價是為了成交服務，如果能在最短的時間以最快的速度出租，定價是關鍵所在。公寓人常犯的錯誤就是希望出租價格越高越好，甚至高價成交會給人帶來一種錯覺，而把這種成交價格當作客戶可以普遍接受的心裡價位。實際上這種偶然性會導致你定價失誤，從而影響出租率。

正確的方法是：採用成本定價法，保證合理利潤後制定保證速銷的價格，不要過分追求單間單套的利潤；市場比較法定價適合促銷階段，說白了就是價格戰了。

第四條建議

不要什麼租客都接納

租房子也要看人，不是掏錢就給租。一是杜絕違法亂紀分子給你帶來麻煩，比如吸毒，嫖娼，賣淫，詐騙這些社會敗類；另外還有情感脆弱自殺的，你想想租個房子掙幾毛錢？還要擔這麼多社會風險？我想這些幹了十來年二房東的人估計都深有體會。對於不良租客必須堅決剔除，所以在租客審查這塊絕對不可馬虎大意，避免後患。

另外還有一類客戶看起來傻白甜，但其實很不穩定，簽了一年租約，住一個月，兩個月又要搬走。這類客戶工作、生活、收入都不太穩定，一旦發生變化就會導致退租。所以像支付寶的免押金租房要想真正興起，必須要解決一個問題，那就是租客隨意退租，機構租賃企業的損失誰來承擔？

租房的門檻並非越低越好，這個事情需要平台項目深思。房地產賣房還要交認籌金呢，沒有金錢約束的合同，如何保證執行力？

第五條建議

金融工具適可而止

租房分期業務如火如荼，催生了公寓企業的快速發展，包括核桃公寓，一直都在跟租了么合作，而租了么跟京東金融和百度金融合作，體驗非常不錯。

但是，如果運營跟不上，租客違約率過高，使用槓桿就必須要謹慎，且不說利息帶來的利潤損失，現金流可能都會受到挑戰。所以正確利用金融槓桿至關重要，很多企業餅子越攤越大，如果不注意控制金融風險，就有可能出現多米諾骨牌效應，這對企業健康發展來說是極其不利的。

所以，金融是一把雙刃劍，成也金融，敗也可能來自金融。這就要考驗公寓企業老闆的定力和智慧了，如何利用金融做大做強，又不讓企業被金融綁架。

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