樓市進入最殘酷階段！或有大房企猝死！

作者｜韜略哥

編輯｜價值線 張海榮

6月25日，商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院公布了《中國非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》，報告指出，

1、2017年中國25個一類行業中，財務安全狀況最差的是房地產業。

2、財務最安全的100家上市公司里，沒有一家房企。

3、在財務安全最差100家公司中，房地產行業數量最多，達到23家。

面對不斷創出新高地價，開發商不拿地就意味著等死；拿了高價的土地，意味著找死！

房地產企業最危險！

這是一份《中國非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》給出的結論。

這份報告是由商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院6月25日公布的。報告有以下要點值得關註：

1、2017年中國25個一類行業中，財務安全狀況最好的行業是紡織服裝行業，最差的是房地產業。

2、財務最安全的100家上市公司里，沒有一家房企。

3、在財務安全最差100家公司中，房地產行業數量最多，達到23家。

4、A股里，至少有43%的上市公司存在「報表粉飾嫌疑」；而在138家房地產上市公司中，71%的企業存在「不同程度的報表粉飾嫌疑」。「報表粉飾」，其實就是「財務造假」比較委婉的一種說法。

5、從2012年開始，中國非金融類上市公司財務安全指數(FSI指數)已連續6年下降，並在2016年快速降至近10來最低點之後，2017年繼續下降。

怎麼樣？看完這份報告的摘要之後，你是怎樣的心情？是盼望房價暴跌，還是感嘆開發商「no zuo no die」？

其實，這還不當前房企的全部真相。據據Wind資訊統計：

2016年，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%，平均每家上市房企負債達362億元；總資產總計為6.37萬億元，同比增長幅度達24.76%。這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%。

130多家房企，總共借了大約5萬億的錢，平均每家房企的負債率高達77%。也就是說，上市房企的平均槓桿率達到了3.35倍。就連一向以穩健著稱的萬科，負債率也超過了80%。

下面是2016年三季度中國房地產報記者統計的，負債率超過80%的部分房企名單：

自2015年末，中央經濟工作會議提出「去庫存」以來，樓市的火爆已經維持了一年多，房企銷售額都大幅上升，利潤也有了顯著增長，看起來風光無限。但事實上，過去5年以來，房企的利潤率是不斷下降的，具體參見下圖：

為什麼樓市火爆，但房企的利潤率卻不斷下降？為什麼他們銷售額大增，但負債率不斷上升？

其實原因很簡單：中國樓市進入白銀時代，通往未來的門票大幅減少，有相當一批房企需要退出。換句話說，房企的生死淘汰賽開始了，房地產行業最殘酷的時代到來了！

截至2016年末，中國的城鎮化率是57.35%，城鎮化速度為每年1.25個百分點左右。如果把現階段中國城鎮化上限設定在70%，則還有10到11年的「白銀時代」。

白銀時代，不再是所有城市人口普遍增長的時代，而是大部分中小城市人口增長緩慢、流失的時代，人口開始向高級別城市集中。因為只有在高級別城市，才有優質的公共服務資源、更好的發展機遇。

強者恆強、弱者恆弱。在這樣的時代，開發商只能集中到有人口增量的城市拿地，競爭會空前激烈。與此同時，由於存在資產荒，大量資金進入房地產領域，參與拿地。這樣，地價就越來越高。

對於發展商來說，不拿地就意味著沒有業務，是等死；拿了高價的土地，會有很大風險，但畢竟獲得了機會。如果萬一貨幣超發依舊，高價土地最終能變成高價房子銷售出去，自己也就解套了。

所以，土地不斷創出新高，土地市場始終火爆異常，最大的真相就是：開發商在自救，在血拚通往未來的生存權。至於負債率上升，身後一屁股債，這都不算什麼。反正本來就一屁股債了，再多幾屁股債也無所謂。大到不能倒的時候，反而安全了。

因此，融創中國的孫宏斌說：房企不能追求「小而美」，必須做大規模，「小而美」最終必然是「小而沒」。

於是我們看到這樣一群人：他們是中國的房企老闆，他們有私人飛機，他們衣冠楚楚、滿身名牌。但每個人身後，都是一屁股或者幾屁股債，自己所有的財產都在抵押狀態，很多時候都不知道下個月該如何熬過，70%的人還被迫悄悄地干著「美化財務報表」的勾當。

前一段時間，深圳發生某全國百強房企跑路的事件。其實，只要未來廣義貨幣M2增幅仍然維持個位數，「M2增速÷GDP增速」小於1.4倍，則將會有更多房企資金鏈條斷裂，甚至不排除一些很有名的房企突然猝死。

房企淘汰賽最殘酷的時代到了，什麼都可能發生！

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