「兩極分化」的美國房地產市場：房價復甦，但不平衡的態勢依然如故

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撰文：Patrick Clark

在美國最大的100個大都市區中，有97個都市區的房價出現了上漲

房價漲幅較小讓購房者能夠有更高的負擔能力

想要進一步證明美國房地產市場復甦的不均衡態勢，下面就是證據：

2000年以來，在美國居住成本最昂貴的10個大都市區，經過通貨膨脹調整後的房價中位數上漲了63%，而在居住成本最低廉的10個大都市區，房價中位數僅增長了3.6%。

這個結果以及下列圖表所示的其他數據，都來自哈佛大學聯合住房研究中心(Joint Center For Housing Studies)在6月16日發布的「美國住房狀況」年度報告。雖然居住成本昂貴的沿海城市房價大幅上漲，可是許多城市中心區的房價依然滯後。美國五個大都市區中有三個的房價仍然低於經濟衰退前的高峰水平，而低收入社區的房價表現更為糟糕。

與此同時，房租佔到月收入50%的美國人人數接近歷史最高記錄，如果聯邦政府削減住房，或者城市發展部(Department of Housing and Urban Development)取消了為數十萬人提供的租房補貼，那麼情況可能會變得更糟。租房需求持續增長，會導致租金越來越高。

不過好消息是（雖然也不怎麼好），在美國熱門大都市區以外的許多地方，房價增長緩慢，對於更多的家庭來說，這意味著待售房屋的價格依然相對低廉。

2000年1月至2016年12月，美國大都市區房價走勢嚴重分化（百分比）

註：房價採用CPI-U總指數（不包含住房）進行通貨膨脹調整

這份報告指出，在美國最大的100個大都市區中，有97個都市區的房價出現了上漲。從全美來看，名義上房價恢復到了經濟衰退前的峰值。但是，對房價進行通貨膨脹調整後就會發現，實際房價比過去的峰值低了16%。

美國房價上漲的態勢也不均衡：房地產網站Trulia於2017年5月發布的報告顯示，全美範圍內，每三所住宅價格只有一所恢復到了峰值水平。不過，哈佛大學的報告顯示，房價上漲主要集中在高收入社區。

低收入社區的房價回升速度最為緩慢

另一方面，漲幅較小讓購房者能夠有更高的負擔能力。實際上，哈佛大學的這份報告指出，美國大都市區59%的家庭有能力購買中位數價格的住房，而每五個大都市區中，就有一個是75%的家庭能夠購買這樣的住房。（在這個案例中，該報告對住房負擔能力的定義基於5%的首付款和每月抵押貸款支出不超過家庭收入的36%。）

不過這份報告也指出，許多地區的房地產市場也受到低庫存的困擾，部分原因是新開工房屋的建設速度緩慢：在截至2016年的10年間，美國新增房屋數量低於1990年後的任一10年。

完工的房屋數量在2016年創下幾十年來的低點

雖然有相當多的美國人將月收入的一半用來支付房租，但這個數字在2015年略有下降，減少到1110萬人。可是相比2001年，還有49%的美國家庭承受著更加沉重的租房負擔，這些家庭絕大多數的年收入不到3萬美元。

無論收入高低，無論房屋是自己的還是租來的，住房開支超過月收入一半的家庭必然會犧牲其他支出。如果最貧困的家庭減少住房開支，他們可以把額外的錢用於醫療保健等必需品。住房開支不到月收入30%的家庭在醫療保健方面的支出比其他家庭要高出兩倍。

對於月消費支出排名後25%的家庭來說，住房開支較高意味著醫療保險支出較低

那些希望以新增出租房屋的形式得到幫助的家庭可能要再等一段時間。

美國的獨棟出租住宅曾經在房屋止贖危機後大幅增加，可是在2015年（該報告提供數據的最近年份）出現了下降。這份報告顯示，低租金住房正在被價格更昂貴的房屋所取代，因為這才是賺錢之道。

編輯：林一丹、王倩

翻譯：孟潔冰

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